В России могут появиться обманутые застройщики

Ряды обманутых в сфере жилищного строительства могут пополниться. На этот раз непосредственно застройщиками. Такая неприятная перспектива перед строителями маячит из-за неурегулированности вопроса взыскания с них неустойки в случае нарушения сроков сдачи квартир. В Совете Федерации считают, что правовой механизм нуждается в доработке, так как способен разорить отрасль и помешать выполнить поручение президента по увеличению объёмов сдачи жилья к 2024 году до 120 миллионов квадратных метров. В качестве превентивной меры предлагается запретить передачу прав требований по взысканию неустойки с застройщиков юрлицам и индивидуальным предпринимателям. Соответствующий законопроект внесён в Госдуму 3 сентября.

Когда потребитель прав

Сегодня закон надёжно охраняет интересы дольщиков. Помимо системы проектного финансирования и счетов эскроу, на которые жилищная строительная отрасль перешла с 1 июля текущего года, обезопасить их от мошенников помогает в том числе и закон о защите прав потребителей. Согласно действующей норме, дольщик вправе потребовать от застройщика компенсацию в случае нарушения им предусмотренного договором срока передачи жилья. В этом случае девелопер уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка от цены договора за каждый день просрочки.

Тот же документ предусматривает возможность получения неустойки в случае нарушения застройщиком срока возврата денег дольщику или зачисления средств на депозит нотариуса, который участвует в сделке купли-продажи квартиры. Здесь застройщик несёт аналогичные потери, как и в случае с нарушением сроков сдачи жилья. Проценты начисляются со дня, следующего за днём истечения срока перечисления застройщиком средств.

При этом закон позволяет дольщикам передавать требования по неустойке коллекторским агентствам, которые, по оценкам законодателей, готовы уже сейчас перенести весь свой наработанный, далеко не гуманный опыт по работе с долгами в строительную отрасль. Ситуацию усугубляет норма, согласно которой уступка требования о неустойке не подлежит регистрации в Росреестре.

Такой подход нарушает логику законодательства, убеждён первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Сергей Лисовский. По его мнению, это может привести к тому, что застройщик пострадает дважды, выплатив неустойку и дольщику, и ушлому коллектору, так как передача прав ни в каких государственных документах не отражена. Последствия для строительной отрасли от такой двукратной штрафной нагрузки могут стать губительными.

«Сегодня уже появились «недобросовестные группы юристов», которые предъявляют такие двойные иски застройщикам. И можно не сомневаться, они получат эти компенсации, потому что в законе на этот счёт очень жёсткие и односторонние формулировки», — уточнил он.

Коллекторам здесь не место

Сенатор признаёт, что среди застройщиков встречаются недобросовестные компании, но в то же время подчёркивает, говоря об отрасли в целом, «что это в основном глубоко порядочные предприниматели».

«Но я боюсь, что если нормой по переуступке неустойки будут активно пользоваться недобросовестные люди, застройщиков у нас вскоре не останется. В результате цены на жильё вырастут, а возможность построить дёшево квартиры для малоимущих граждан, коих у нас большинство, просто исчезнет», — поделился с «Парламентской газетой» своими мрачными предчувствиями сенатор.

Чтобы избежать такого безрадостного финала стартовавшей в 2017 году реформы отечественного жилстроя, парламентарий разработал законопроект, ограничивающий возможность уступки юрлицам и индивидуальным предпринимателям требований к застройщикам, «поскольку иное будет способствовать перемещению рынка коллекторских услуг в сферу взаимоотношений застройщика и участников долевого строительства, чем способствовать повышению финансовых рисков застройщиков и препятствовать реализации строительных проектов».

По мнению Сергея Лисовского, сегодня застройщики нуждаются в защите не меньше, чем дольщики, так как закон не может защитить их от действий недобросовестных клиентов, намеренно доводящих ситуацию до штрафных санкций.

«Одно дело, когда дольщики просто хотят получить жильё, и совсем другое дело, когда они специально провоцируют застройщика нарушать те или иные пункты договора, а потом максимально получают с него деньги. Тем самым они вредят не только застройщику, но и всем добросовестным дольщикам, потому что за этим следуют судебные процессы и разорение застройщика», — сказал сенатор.

Возможность уступки требований об уплате неустойки коллекторам на основании закона о защите прав потребителей, которые на самом деле потребителями не являются, негативно отразится на финансовом состоянии застройщиков, резюмирует Лисовский. Средства, которые могли бы быть направлены на завершение долевого строительства, прогнозирует он, девелоперы вынуждены будут отдавать по решению суда недобросовестным организациям, что неизбежно повлечёт за собой увеличение сроков сдачи жилья, а в перспективе и снижение объёмов строительства.