Шесть угроз при покупке-продаже квартиры

Конституционный суд недавно встал на сторону добросовестных покупателей квартир, которым продали кота в мешке. А законом им предусмотрена компенсация в случае утраты приобретённой недвижимости. Тем не менее риски, сопутствующие столь важной сделке, ещё остаются. «Парламентская газета» разбиралась, какие опасности подстерегают тех, кто решил купить жильё. 

Недееспособный продавец

По статистике, 6 процентов сделок с недвижимостью в России сегодня по той или иной причине признают недействительными. Поэтому, прежде чем покупать квартиру на вторичном рынке, первым делом следует проверить на вменяемость самого продавца, советует риелтор-адвокат агентства недвижимости «Правовесть» Кирилл Иванов.

«Нужно установить, не состоит ли он на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Если состоит, то есть вероятность, что сделку суд может потом отменить, так как гражданин не понимал значения своих действий», — пояснил эксперт «Парламентской газете».

Впрочем, возможны исключения, уточнил риелтор. Дело в том, что недееспособность устанавливает только суд. И если в момент совершения сделки человек, даже состоя на учёте в психодиспансере, прекрасно понимал суть происходящего, то договор купли-продажи считается правомочным.

Как избавиться от дробления квартир на микродоли

«В своей практике несколько раз я приобретал жильё для клиентов у лиц, официально состоящих на учёте в ПНД, но всё было в рамках закона. Прежде чем подписывать документы, продавец прошёл экспертизу в институте имени Сербского. Два психиатра и психолог в течение двух часов разговаривали с ним, после чего дали заключение, что на момент обследования человек полностью отдает отчёт в своих действиях», — уточнил адвокат.

Он добавил, что совершать сделку в подобной ситуации необходимо в день получения такого заключения, если позже, то у продавца появится «аргумент» в пользу своей недееспособности. Если же человек официально судом признан недееспособным, то совершать сделки с недвижимостью имеют право только опекуны.

Несовершеннолетние собственники

Игнорирование интересов несовершеннолетних при продаже квартиры, по словам Иванова, вполне легитимный повод, чтобы потом оспорить результаты сделки. Ведь по закону дети не должны оставаться без жилья и регистрации при операциях с недвижимостью, а их жилищные условия не могут ухудшиться.

«Например, если в приватизации квартиры дети не участвовали, но имели на это право, а в момент продажи квартиры их выписали. Продавцы скрыли этот факт, права детей были нарушены. Суд в этом случае встанет на их сторону», — сказал Кирилл Иванов.

Свои права на жильё могут предъявить и люди, находившиеся много лет в местах лишения свободы, которые не воспользовались своим правом приватизации.

© АГН Москва

Чтобы избежать знакомства с неожиданным владельцем, на этапе заключения договора следует тщательно проверять документы и сведения о квартире, советует адвокат. Лучше это делать не самостоятельно, а с привлечением профессионалов в сфере недвижимости.

Одна квартира — десять покупателей

Можно стать жертвой мошенничества и иного рода. Нередко объект недвижимости продают сразу нескольким покупателям одновременно. Когда новый покупатель приходит регистрировать жильё, выясняется, что собственник совсем другой человек. Чтобы избежать финансовых потерь, необходимо перед заключением сделки уточнить, кто на самом деле записан владельцем квартиры.

Поддельные документы

Ещё один неприятный сюрприз, который может ожидать неискушённого покупателя жилья, — подделка продавцом документов. «Бывает, что настоящий собственник квартиры скончался. Мошенник подделал паспорт — вклеил свою фотографию. И так как в Росреестре нет базы фотографий собственников, то обнаружить подвох удаётся не сразу», — пояснил Иванов. Позже покупатель обнаруживает, что жилплощадь не принадлежит продавцу, и здесь можно уповать только на профессионализм правоохранительных органов.

Бывшие супруги как фактор риска

Покупать квартиру у бывших супругов следует с особой осторожностью, так как имущество, нажитое в браке, — совместная собственность мужа и жены. Если согласия на продажу квартиры одного из них не будет, второй имеет законное право в течение трёх лет оспорить в суде результат сделки. Ранее такие договоры признавали недействительными, но своим недавним решением Конституционный суд внёс определённость в спорную ситуацию.

В августе 2015 года гражданин Г. продал гражданину М. квартиру в Ангарске без согласования с бывшей супругой. Позже та подала в суд, требуя признать сделку недействительной. Конституционный суд встал на сторону покупателя, обосновав своё решение тем, что женщина ничего не сделала, чтобы оформить своё право собственности, предъявив иск «добросовестному приобретателю, полагавшемуся на данные ЕГРН и ставшему собственником законно».

Читайте также:

• В Госдуме считают, что «профессиональным» бомжам не стоит предоставлять жильё • Аварийные квартиры предложили занести в реестр

Удовлетворение иска «нарушало бы баланс прав и интересов всех участников гражданского оборота», говорится в постановлении КС от 13 июля 2021 года. Конституционные судьи решили, что и в других подобных делах жилое помещение должно оставаться за покупателем. При этом ущемлённые права бывшего супруга тоже требуют защиты, но «путём предъявления им требований к другому супругу».

Нежданные наследники

Спорные ситуации возникают и после сделок с квартирами по наследству. Внезапно появляется человек, который требует признать соглашение недействительным на том основании, что проживал в другом городе и не был оповещён о наследовании. В этом случае есть причины оспорить сделку.

Если суд удовлетворит его иск, то по закону покупатель может рассчитывать на компенсацию. Но только если приобретатель добросовестный. Если выяснится, что он знал о рисках или не проявил должного усердия для выяснения деталей сделки, то компенсации ему не видать. Но если он заблаговременно запросил выписку о владельцах жилья из ЕГРН, получил ещё кучу справок от продавца, то это может быть истолковано как поведение добросовестного покупателя.

© Lori.ru

«У меня был случай, когда одну и ту же квартиру три раза покупали и перепродавали, но последний покупатель никаких проверок не заказывал, осмотрел квартиру визуально и отдал деньги, — рассказал Кирилл Иванов. — Суд признал его недобросовестным приобретателем, так как посчитал, что покупатель имел представление о рисках».