Новый закон не допустит появления «обманутых дольщиков»

19 июля на пленарном заседании Государственной Думы депутаты приняли во втором чтении проект закона о создании специального компенсационного фонда для решения проблемы участников долевого строительства.

Застройщики заплатят одинаково

При подготовке законопроекта ко второму чтению депутаты установили прозрачный механизм определения обязательных отчислений застройщиков в создаваемый компенсационный фонд. Эти средства — гарантия того, что люди не потеряют  деньги, вложенные ими в строительство жилья. Если квартиры не будут сданы в срок, граждане либо получат компенсацию из фонда, либо эти средства будут направлены на достройку дома.  В нынешней редакции документ исключает вариативный подход к оценке застройщиков, когда одной компании пришлось бы отчислять в гарантийный фонд 1 процент от стоимости проекта, а другой —  5-6 процентов, что означало бы автоматическое удорожание жилья с перекладыванием этих расходов на плечи участников долевого строительства. Депутаты зафиксировали в проекте федерального закона ставку на уровне 1,2 процента, оговорив, что она будет пересматриваться не чаще одного раза в год и только федеральным законом, то есть после принятия соответствующего  решения депутатами.

Все нормы по проведению конкурсов и торгов теперь будут действовать автоматически.

Кстати, со времени первого чтения законопроект претерпел серьёзные изменения и даже поменял название. Если ранее речь шла о поправках в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», то сегодня депутаты приняли законопроект «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Другими словами, государственный фонд, который должен гарантировать защиту прав участников долевого строительства, ко второму чтению стал публично-правовой компанией — то есть получил организационно-правовую форму, которая регулируется специальным законодательством. 

- Это означает, что все нормы с точки зрения внутренних и внешних контрольных процедур, контроля Счётной палаты, а также все нормы по проведению конкурсов и торгов, теперь будут действовать автоматически, — уточнил в своём докладе глава Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев. Он также отметил, что законопроект определяет «исчерпывающий перечень активов», в которые могут инвестироваться временные средства компенсационного фонда.

Вся информация — в открытом доступе

Серьёзные изменения внесены в документ и с точки зрения требований к застройщикам — к участию в гарантийной системе будут привлекать только надёжные компании, удовлетворяющие ряду условий. Среди них — необходимость владения собственными средствами в объёме, достаточном для строительства домов, открытие специальных счетов в банках с неснижаемым остатком в размере 10 процентов от стоимости проектов, и процедура ведения проектных кампаний — когда застройщик не может одновременно заниматься массой проектов. Наконец, одна из самых важных новелл — то, что компания, привлекающая деньги граждан под долевое строительство, не имеет права заниматься другими видами деятельности.

Важным правовым новшеством стало и требование публичности. До 1 января 2018 года  будет создана единая государственная информационная система, в которой отразят все до единого объекты долевого строительства, необходимую документацию и  ход реализации проектов.

- Мы тем самым дадим возможность гражданам контролировать ситуацию — не будем заставлять их бегать как сейчас по чиновникам и застройщикам, а дадим возможность контролировать это таким же образом, как сейчас есть возможность для граждан контролировать ситуацию с расселением аварийного жилья, — пояснил Николай Николаев.

Мошенникам не дадут присосаться к бюджету

В ходе пленарного обсуждения первый заместитель председателя думского Комитета по бюджету и налогам Сергей Катасонов предложил вернуться к идее о том, чтобы процентная ставка взноса в компенсационный фонд была плавающей и разнилась от застройщика к застройщику, однако при этом имела верхний предел — как в случае курортного сбора, который также обсуждался в этот день в Государственной Думе. Николай Николаев возразил на это, что плавающая ставка может стать инструментом недобросовестной конкуренции: крупные застройщики станут давить маленьких, лоббируя условия, при которых мелким компаниям придётся платить больше. К тому же для качественной оценки рисков в каждом отдельном случае потребовалась бы мощная инфраструктура — целая региональная сеть, которая бы тратила деньги фонда нецелевым образом.

Член Комитета по транспорту и строительству Олег Нилов посчитал, что «гора поправок с благими намерениями спасти дольщиков родила мышь». По мнению депутата, ущербность выработанного механизма компенсации заключается в том, что не прописана возможность использования бюджетных средств. Однако, судя по результатам голосования по отдельным поправкам, большинство депутатов согласилось с докладчиком в той части, что идеальный механизм помощи дольщикам не должен задействовать бюджетные деньги. По словам Николая Николаева, использование бюджетных средств лишь привлекает мошенников, которые привыкли действовать по принципу «народ скинется, а бюджет заплатит». Благодаря новому закону, предъявляющему к застройщикам жёсткие требования, у мошенников теперь попросту не будет шансов закрепиться на этом рынке.

Всего ко второму чтению на законопроект поступило 111 поправок. 25 из них депутаты приняли единогласным решением, 86 отклонили после небольших дебатов.

Член Комитета Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Андрей Андрейченко предложил увеличить количество наблюдателей от Федерального Собрания  в фонде  для того, чтобы более тщательно и оперативно контролировать процесс долевого строительства. А также сделать так, чтобы фонд чаще отчитывался перед контролирующими органами — не ежеквартально, а ежемесячно. На это  Николаев ему возразил, что двух представителей от законодателей более чем достаточно, учитывая то,  что в законопроекте прописан контроль со стороны Счётной палаты. Она, в свою очередь, будет регулярно отчитываться перед парламентариями.

Всего ко второму чтению на законопроект поступило 111 поправок. 25 из них депутаты приняли единогласным решением, 86 отклонили после небольших дебатов. Большинство отклонённых поправок относились к вопросам деятельности фонда как некоммерческой организации, и были сняты благодаря норме о том, что компенсационный фонд станет публично-правовой компанией.

Что будет с уже обманутыми

Выплаты из создаваемого компенсационного фонда распространяются только на будущих участников долевого строительства. А что делать тем, кого уже обманули застройщики? По данным рабочей группы Президиума Генсовета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, сегодня в стране  недостроено 928 объектов жилого строительства, ещё 400 застройщиков имеют проблемы с финансированием.  Их жертвами, по разным оценкам, стали от 45 тысяч до 130 тысяч россиян.

- Основная беда — то, что мы действительно не понимаем на сегодняшний день реальный масштаб всего этого явления, — сказал  «Парламентской газете» Николай Николаев. — Сейчас официально регистрируют в качестве «обманутых дольщиков» только тех, кто пострадал, являясь при этом держателями договоров долевого участия. А на самом деле огромное количество людей пострадало, когда их затащили в различные жилищно-строительные кооперативы, когда предлагали им подписывать какие-то предварительные договоры долевого участия.

Основная беда — то, что мы действительно не понимаем на сегодняшний день реальный масштаб всего этого явления

Пока  в России не ведётся централизованного учёта объектов, которые необходимо достроить. Однако к 1 августа все субъекты РФ сформировать и представить «дорожные карты» по решению проблем дольщиков — таково распоряжение Правительства. Наличие, качество и соблюдение таких «дорожных карт» народные избранники намерены поставить на парламентский контроль.

Как рассказал «Парламентской газете» первый зампредседателя Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Александр Сидякин, решение по каждому недострою, скорее всего, будет приниматься отдельно, поскольку универсального «коробочного» решения проблемы дольщиков для всей страны не существует. В одних ситуациях поможет изменение строительного проекта, например увеличение этажности  дома. В других потребуется привлечение новых инвесторов для дофинансирования. Привлекать бизнес вкладываться в проекты будут в том числе выделением земель федерального пользования.

Одно из важнейших решений, принятых для решения проблем обманутых дольщиков — по процедуре банкротства: благодаря изменениям в законодательстве у участников долевого строительства появился приоритет перед другими кредиторами во время банкротства застройщиков. Кроме того, около года работает определённый постановлением Правительства алгоритм, позволяющий субъектам РФ поменять застройщика для того, чтобы привлечь на проблемный объект новых инвесторов — на сегодняшний день этот алгоритм уже задействован по 12 заявкам от субъектов РФ. Кроме того,  в Госдуме по поручению спикера Вячеслава Володина создана рабочая группа по проблемам дольщиков. Ее возглавил вице-спикер Владимир Васильев, что подчеркивает серьёзность намерений законодателей раз и навсегда разобраться с этой проблемой.