Невиновных могут освободить от наказания за незаконную перепланировку

Жительница Красноярского края обратилась к уполномоченному по правам человека в России Татьяне Москальковой с такой проблемой: она купила комнату в коммуналке, не подозревая, что изначально в этом помещении была кухня. После того как это вскрылось, суд решил возложить ответственность за незаконную перепланировку на женщину и её соседей и заставил их либо в течение месяца вернуть квартире прежний вид, либо съехать.

Федеральный омбудсмен считает, что это несправедливо, ведь новая собственница не знала об изменениях в жилье, и предложила убрать из законодательства наказание для людей, попавших в такую ситуацию. В Госдуме согласились, что добросовестных приобретателей нужно защитить, но к самой инициативе отнеслись осторожно.

Где не место туалету

По закону собственнику во время ремонта в своей квартире далеко не всё позволено делать самовольно. Например, ему можно пробить узкий проём в несущей стене и более широкий, до размеров двери, — в межкомнатной перегородке. Можно увеличить площадь ванной или туалета за счёт коридора, расширить балкон, сформировав арку шириной до одного метра, протянуть новую систему труб с переносом водного бака стояка.

При этом категорически запрещено сносить несущие стены или межкомнатные перегородки, объединять кухню с газовой плитой и жилую зону. При ремонте нельзя увеличивать балкон за счёт площади гостиной или спальни или переносить на балкон батареи, а также размещать ванную или туалет в непригодных для этого комнатах.

В истории, рассказанной Татьяной Москальковой на своём официальном сайте, первый собственник квартиры, которая впоследствии стала коммуналкой, нарушил почти все эти правила: по словам омбудсмена, он разделил её на отдельные четыре помещения, каждое снабдил туалетом, а кухню переоборудовал в жилую комнату. Потом он всё это продал по отдельности, а люди, которые купили комнаты, не знали, что бывший владелец сделал переустройство незаконно. Теперь по решению суда они могут остаться без единственного жилья, так как вернуть квартире прежний вид им не на что. Москалькова увидела в этом правовую коллизию. «Всё по закону, но справедливости нет», — отметила она.

Как оформить перепланировку квартиры?

Поэтому омбудсмен предложила внести в статью 29 Жилищного кодекса поправку, снимающую с новых собственников ответственность за незаконную перепланировку, сделанную предыдущими. Либо нужно обязать местную администрацию получать заключение строительной экспертизы, что дальнейшая эксплуатация жилья в переоборудованном виде опасна и грозит обрушением несущих конструкций, считает Москалькова.

Техучёт придёт на помощь

В Госдуме к инициативе омбудсмена, с одной стороны, отнеслись положительно: как сообщил «Парламентской газете» первый зампред Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов, идею защитить добросовестных приобретателей можно только приветствовать. С другой стороны, он отметил, что, когда квартиру незаконно переделывают, это может стать опасным и для самих жильцов, и для соседей.

«Перепланировка квартиры — не такое безобидное дело, как кажется, и зачастую может затронуть конструктивные особенности здания, — сказал Пахомов. — Возможно, более оптимальный вариант — посмотреть законодательство не на предмет ответственности новых собственников, а на предмет исключения подобных фактов».

По мнению парламентария, выявлять нелегальный ремонт в квартире нужно ещё на этапе её продажи или покупки. А помочь в этом может, по словам Пахомова, техучёт жилых домов, законопроект о котором сейчас находится на рассмотрении в Госдуме. Документ, внесённый Правительством, предполагает, что в России появится открытая база, включающая технические характеристики МКД и информацию об их состоянии. Обследование домов будут проводить с определённой периодичностью.

«Техучёт очень нужен и важен, его данные имеют уникальные сведения о МКД, которые принимают в том числе в судах для разрешения спорных ситуаций», — рассказал Пахомов.

Сейчас же система техучёта исчезла, лишь отдельные регионы её поддерживают через Бюро технической инвентаризации, отметил депутат. Так делают, например, в Московской области, Татарстане, Башкирии.

Ремонт без нарушений

Перед масштабным ремонтом собственнику нужно составить проект перепланировки. Этим занимаются проектно-технические бюро с допуском саморегулируемой организации или в БТИ. Для работ понадобятся техпаспорт и выписка из Единого государственного реестра недвижимости. К проекту инженеры должны приложить договор авторского надзора, акты скрытых работ, техническое заключение о состоянии конструкций зданий и возможности перепланировки, копию свидетельства допуска СРО. Иногда нужно согласовать проект с управляющей компанией или ТСЖ.

Затем заявление подают через МФЦ или напрямую в администрацию района, в котором есть жилищная инспекция или архитектурный отдел. К заявлению надо приложить проект ремонта, документы на квартиру и её техпаспорт. Понадобится также нотариально заверенное согласие других собственников жилья на перепланировку. Если ремонт затрагивает общую собственность, следует предоставить разрешение собрания жильцов.

Читайте также:

• Что может решить собрание собственников жилья • Апартаменты в России могут получить статус жилых помещений

Решение по поводу переустройства выносят в течение 45 дней. Затем собственник может лично явиться за документами, либо их пришлют заказным письмом. Важно, что ремонт нужно сделать до истечения срока действия согласования. В Москве этот период равен одному году. Когда ремонт закончен, необходимо сообщить об этом в жилинспекцию. Через 10 дней после подачи заявления к собственнику придёт межведомственная комиссия, которая составит итоговый документ. Дальше остаётся только получить новый техпаспорт на квартиру в БТИ или через МФЦ, подав запрос и оплатив пошлину.

Также перепланировку можно попробовать согласовать уже после того, как её сделали, но только при соблюдении ряда условий и в судебном порядке, пояснил Сергей Пахомов. По словам депутата, при оформлении документации работники госорганов учитывают действующие правовые, строительные и санитарно-гигиенические нормы.