Когда же наконец жилье станет доступным?
В первый понедельник октября отмечается Всемирный день Хабитат, его цель — напомнить о праве каждого человека на достойные жилищные условия
Квартирный вопрос как главный источник порчи естества москвичей упоминал еще в 30-х годах прошлого века Михаил Булгаков в романе «Мастер и Маргарита». Не ошибемся, если выставленный классиком безутешный диагноз спроецируем на жителей прочих городов, стран и континентов. Ведь минули годы, случились, страшно сказать, какие великие экономические трансформации, мир сам по себе серьезно изменился, но проблема нехватки жилья не теряет своей остроты, и люди по-прежнему вынуждены терпеть недостаток квадратных метров.
Поэтому в 1976 году на эту проблему и решили взглянуть пристальнее, но уже в планетарном масштабе: тему подняли на первой конференции ООН по устойчивому развитию поселений в канадском Ванкувере. А в 1985 году Генассамблея ООН своей резолюцией учредила Всемирный день Хабитат (происходит от французского habitat, что означает «жилище») с целью ни много ни мало обеспечить землян собственным жильем к 2000 году. Но не случилось. Тема, как и сто лет назад, актуальна. Наше издание разбиралось, почему до сих пор не решен квартирный вопрос… хотя бы в отдельно взятой стране — в нашей.
Почему дорожает жилье
Эксперты, когда их спрашиваешь про жилищные проблемы в России, как правило, кивают в сторону множества взаимосвязанных причин, каждая из которых нуждается в детальном пояснении. Но если уж по существу, то лучше послушать главу ЦБ Эльвиру Набиуллину. На недавнем заседании Совета Федерации она сказала, что за время пандемии цены на жилье выросли на 39 процентов, в то время как с 2013 по 2020 год стоимость квадратного метра в стране увеличилась лишь на 33 процента. Не полный, кажется, но достаточно емкий ответ, чтобы понять сложность ситуации.
Цены, пояснила руководитель Центробанка, взлетели из-за высокого спроса, который подтолкнули смягчение денежно-кредитной политики Банка России, рекордное снижение ключевой ставки до 4,5 процента годовых и льготная ипотека под 6,5 процента. Помимо указанных оснований для роста стоимости жилья Набиуллина выделяет еще и заинтересованность банков в увеличении портфеля высоконадежных кредитных продуктов, что привело к масштабному наращиванию ипотечного кредитования.
Кроме того, в условиях повышенной волатильности курса рубля и снижения ставок по депозитам увеличилась привлекательность жилья как средства сбережения, что стало дополнительным фактором роста спроса на него.
Более обстоятельно ЦБ поясняет снижение доступности жилья в стране в четвертом выпуске аналитической записки «Жилищное строительство».
Так, в июле-декабре 2020 года в среднем ежемесячно выдавалось более 180 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму более 470 миллиардов рублей, тогда как в те же месяцы 2019 года — около 115 тысяч ипотечных кредитов общим объемом до 265 миллиардов рублей ежемесячно. Увеличение спроса по законам рынка повлекло за собой и рост стоимости жилья, а значит, и снижение его доступности.
Следующий фактор удорожания — ограниченное предложение. По данным Росстата, ввод жилья в России за 2020 год составил 82,2 миллиона квадратных метров, что близко к уровню позапрошлого года. При этом сохранился тренд на снижение объемов текущего многоквартирного жилстроя. Это связано с постепенным завершением строительства домов, начатого накануне перехода отрасли на проектное финансирование, и адаптацией компаний отрасли к новым условиям ведения бизнеса.
Рост издержек застройщиков, связанный с увеличением цен на стройматериалы и дефицитом рабочей силы вследствие ограничений на въезд работников из-за рубежа — еще одна существенная причина удорожания «квадратов». В IV квартале 2020 года значительно выросли цены на металлопрокат для строительства, что в первую очередь связано с ростом спроса на металлы заграницей.
Одной из причин чрезмерного снижения доступности жилья стал инвестиционный спрос на квартиры — когда недвижимость приобретается гражданами не для собственного пользования, а для сдачи в аренду или последующей перепродажи. Поэтому в Центробанке считают важным отслеживать динамику частных вложений в недвижимость, поскольку рост числа желающих заработать здесь может привести к дисбалансу спроса и предложения и перегреву на рынке жилья.
Если апартаменты станут жильем…
Во второй половине 2020 — начале 2021 годов вновь поднялся градус дискуссии по поводу присвоения апартаментам статуса жилой недвижимости. Апартаменты стоят, как правило, на 20—30 процентов дешевле обычного жилья, потому что они приравниваются к коммерческой недвижимости — в ней нельзя зарегистрироваться и платить за ЖКУ по щадящим тарифам, как это делают обитатели квартир. При этом здесь есть всё необходимое для жизни: вода, электричество, санузел, место для кухни. Если апартаменты сменят статус, это позволит многим гражданам решить свои жилищные проблемы по щадящим расценкам, считают эксперты.
Президент Владимир Путин в январе этого года поручил решить проблему как можно скорее, и в кабмине к выполнению задачи уже приступили. Законопроект разработан, в апреле документ был внесен в Госдуму. Одно из предложений Правительства — максимально регламентировать на нормативном и законодательном уровне и классифицировать понятия жилой и коммерческой недвижимости, признать действующий фонд апартаментов жильем и запретить строительство новых апартаментов, сохранив иные формы коммерческой недвижимости.
В Центробанке считают, что полноценный переход апартаментов в статус жилой недвижимости для потенциального покупателя будет также связан с возможностью регистрации, понижением ставок налога на недвижимость, тарифов на ЖКУ и страховых премий с коммерческого уровня до уровня жилой недвижимости. «В таком случае значительно снизятся текущие издержки владения апартаментами, что приведет к увеличению их привлекательности для покупателей и возможному росту цены», — говорится в аналитической записке ЦБ.
…это повысит доступность «квадратов» или нет?
В то же время признание апартаментов жильем несколько облегчит Правительству достижение национальной цели развития России до 2030 года по увеличению ввода жилой недвижимости до 120 миллионов квадратных метров в год.
Но и тут не все так просто. Де-факто в 2019—2020 годах многие покупатели приобретали апартаменты для проживания, в том числе из-за их более низкой кадастровой и рыночной стоимости, сообщает ЦБ. Однако постепенный процесс легализации апартаментов как жилья может привести к росту затрат на их строительство в связи с необходимостью соблюдать все градостроительные нормы для жилья. В результате цены на апартаменты будут подтягиваться до уровня цен на обычное жилье.
Схожие опасения ранее высказывал и председатель Комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. В интервью ТАСС он отметил, что после внесения правительственного законопроекта стоимость апартаментов возросла, так как многие считают вопрос уже решенным.
И все же плюсов от нововведения больше. Одна из целей будущего закона, по словам зампреда Совета Федерации Николая Журавлёва, расширить права владельцев апартаментов. «Среди особо важных пунктов — появление у жильцов права регистрации по месту жительства, а также возможности платить за коммунальные услуги и налоги на помещения по более низким тарифам», — пояснил сенатор.
Вице-спикер добавил, что «масштабное и стремительное развитие этого рынка требует правового регулирования статуса апартаментов, правил строительства таких комплексов и проживания в них».
Деревянное домостроение поможет
Доступность жилья можно было бы повысить, стимулируя спрос на индивидуальное деревянное строительство в сельских поселениях. А весомым подспорьем стала бы ипотека на строительство частных домов. Создать такой механизм в прошлом ноябре поручил президент Владимир Путин.
В ходе «правительственного часа» на пленарном заседании Совета Федерации 31 марта глава Минсельхоза Дмитрий Патрушев заявил о намерении включить в программу льготного кредитования строительство домов из бруса, бревен и быстровозводимых деревянных домов по современным технологиям.
На том же в апреле настаивала спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко на ежегодной встрече с тружениками социальной сферы села.
«Считаю, что здесь нужно подумать о дополнительных мерах, например, по поддержке индивидуального жилищного строительства. В частности, включение в программу «Сельская ипотека» деревянного домостроения, которое может стать одним из трендов развития сельских территорий», — цитирует ТАСС главу палаты регионов.
Матвиенко выразила надежду, что министерство сельского хозяйства как можно быстрее внесёт соответствующие нормативные акты.
Председатель Совфеда обратила внимание, что льготная программа сельской ипотеки на обычные каменные дома пользуется популярностью у населения. По ее словам, за год по ней 45 тысяч семей улучшили жилищные условия. При этом такая ипотека пока остается недоступной для значительного числа сельских жителей, отметила она.
Напомним, в феврале Минпромторг разработал правила предоставления госсубсидий производителям деревянных домов, делающим скидки на свою продукцию и услуги. Согласно проекту постановления, субсидия будет рассчитываться по определённой формуле, но исходя прежде всего из размера скидок, которые компания предоставила своим клиентам. Государство будет возвращать эти деньги, но только если «домокомплект» стоил не больше 3,5 миллиона рублей.
«Аварийка» и обманутые дольщики
Есть, впрочем, еще пара проблем, мешающих кабмину отнести тему доступности жилья в раздел решенных вопросов, — неоконченное переселение из «аварийки» и обманутые дольщики. Хотя и сделано в этих направлениях немало: в рамках госпрограммы уже более 220 тысяч россиян покинули 3,6 миллиона непригодных для проживания квадратных метров (признанных таковыми до 2017 года) и въехали в новые квартиры. В планах на текущий год — расселить более 106 тысяч человек. В целом же до 2024 года планируется расселить более 500 тысяч соотечественников, потратив на это почти полтриллиона рублей.
У обманутых дольщиков тоже есть основания надеяться, что их проблемы будут решены в ближайшие два года. Ранее глава Комитета Госдумы VII созыва по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев сказал об этом в интервью нашему изданию. «Для этого разработана и принята необходимая законодательная база, — пояснил он «Парламентской газете». — Именно поэтому ежегодно выделяются большие деньги, которые тратятся на достройку и на выплату компенсаций. Решение проблемы обманутых дольщиков — это лишь дело времени».
Глава комитета добавил, что не видит оснований, чтобы проблемный вопрос не был снят с повестки к 2023 году. «Препятствий с точки зрения законодательного и нормативного обеспечения на сегодня нет. Более того, созданы все условия, благодаря которым новые обманутые дольщики не появляются», — уточнил он.
Тем не менее Госдума держит руку на пульсе: комитет постоянно анализирует правоприменительную практику в сфере жилстроя. «Но сказать точно, какие еще изменения нужны, наверное, сейчас будет невозможно. Потому что те изменения, которые требовались на текущий момент, уже приняты», — отметил Николаев. Однако если вдруг депутаты поймут, что «что-то еще мешает выполнению поставленных президентом задач», то реакция последует незамедлительно, пообещал он.
В бюджете на следующую трехлетку деньги на эти цели будут выделены, важно проследить, чтобы их хватило и чтобы они эффективно использовались, подчеркнул парламентарий.
По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек во втором квартале 2021 года выросла, по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года, на 21 процент — до 89 тысяч рублей. На вторичном рынке жилья средняя цена «квадрата» достигла 70,8 тысячи рублей, что на 14 процентов больше прошлых показателей. Об этом сообщает РИА «Новости».
3769
