Как защитить частную собственность

Эта дата появилась в праздничном календаре россиян сравнительно недавно — в 2008 году. Чем же знаменательна эта профессия, что заслужила свой отдельный праздник? Что такое кадастр, кто такие кадастровые инженеры? Зачем они нужны и чем занимаются?

Тысячи лет истории

Разобраться в этих вопросах нам помог директор Федеральной кадастровой палаты Вячеслав Спиренков. На Руси, а позже и в России, ровно столько, сколько существует государство, существует учет земли и недвижимости, рассказывает он. И советское время не стало исключением. То есть для государства всегда было важно, кто собственник и как он платит налоги. Преобладала, таким образом, фискальная функция, а называлась вся система землеустройством.

В современной России эта фискальная функция никуда не делась, но возникла и другая. Если в СССР земля принадлежала государству, то после 1991 года в стране появились частные собственники земли и стала насущной защита их прав. Возникла необходимость создания института, который, с одной стороны, защищал бы права граждан, а с другой — помогал государству в налоговом регулировании.

«Сегодня это два ключевых момента в работе кадастрового учета и регистрации прав. Но тогда, в начале девяностых, это была довольно сложная задача. Ведь тысячу лет в России — в имперской, а затем и советской, — подчеркивает Спиренков, — землеустройством занималось исключительно государство. В новой России был взят курс на рыночные отношения, и в конце девяностых годов система государственных землеустроителей была приватизирована. На рубеже 2000-х появились частные землеустроительные компании, но их деятельность была слабо регулирована на уровне законодательства. Большое количество ошибок и возникших в связи с этим проблем в прямом смысле слова вынудило вплотную заняться новой сферой в правовом поле страны — кадастровым законодательством».

Прорывом стал принятый 24 июля 2007 года Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Тогда же появился и термин «кадастровый инженер».

Бывший землеустроитель

Почему их так назвали, ведь в России столетиями существовал термин «землеустроитель»? По словам директора Федеральной кадастровой палаты, кстати, одного из авторов упомянутого закона, по весьма прозаичной причине. В те годы многое, если не все, хотели сделать по западному образцу. А там, на «цивилизованном Западе», повсеместно присутствовал термин «кадастр». Вот и решили разработчики законопроекта, что не будет в России землеустройства, а будет кадастр. А вместо землеустроителя появится новая профессия — кадастровый инженер.

Сегодня в России официально зарегистрировано около 26 тысяч кадастровых инженеров. На деле это специалист, который выполняет все необходимые измерения, определяет координаты земельного участка, проводит межевание, готовит документ с описанием объекта и передает его в Росреестр, который ставит этот объект на учет.

К нему предъявляются различные требования, среди которых профильное высшее образование, отсутствие судимости, вступление в саморегулируемую организацию (СРО). Ведь кадастровый инженер не государственный служащий. Он — физическое лицо, индивидуальный предприниматель или работник юридического лица, сдавший квалификационный экзамен и прошедший стажировку. СРО контролирует деятельность кадастрового инженера и обеспечивает повышение его квалификации.

Такова схема взаимодействия коммерческих структур и государства в этой области. Но в ней заложена и проблема, считает Спиренков. Государству важно точное определение границ. Кадастровый инженер — частный работник, ему важно получить прибыль. Бывают случаи, когда недобросовестные кадастровые инженеры идут на поводу у заказчика и «отрезают» кусочек у участка соседа, завышают стоимость услуг. У него возникает дилемма: пойти на эти меры в угоду заказчику или дополнительной прибыли либо соблюсти закон и лишиться дополнительного заработка. Такую проблему, как и многие другие, убежден Спиренков, надо решать прежде всего на законодательном уровне. Что и делалось на протяжении последних десятилетий.

Совершенствуя законодательство

Главная идея, которая была в умах разработчиков Закона «О государственном кадастре недвижимости», — упростить оборот недвижимости, вспоминает Спиренков. В 1990-е и 2000-е земля оформлялась годами. Перед вступлением закона в силу срок кадастрового учета был определен в 30 дней. Сейчас эта процедура составляет пять рабочих дней, а в некоторых регионах проводится и быстрее.

В закон чуть ли не ежегодно вносились поправки и изменения, сегодня их больше семидесяти. Даже сам документ был переименован и стал законом о кадастровой деятельности, что явилось подарком для кадастровых инженеров. В 2016 году их работу законодательно упорядочили: для них ввели обязательное членство в СРО и исключение из реестра, если они три года не оформляли никаких документов.

Принимались законы по кадастровой тематике и в 2018-2019 годах, восстанавливающие справедливость при расчете налога на имущество физлиц и упрощающие россиянам оспаривание ошибок кадастровой оценки.

В начале июня уже нынешнего года Госдума приняла в первом чтении очередные правительственные поправки в некоторые законы, регулирующие систему кадастровой оценки недвижимости. После того как закон вступит в силу, за ошибки при определении кадастровой стоимости недвижимости руководители бюджетных учреждений будут нести персональную ответственность вплоть до увольнения. Упрощается и возможность досудебного урегулирования спорных моментов.

«Закон обяжет снижать ошибочную стоимость задним числом, с первой даты ее внесения в ЕГРН. Это даст возможность требовать перерасчета налоговых платежей за весь период действия ошибочной записи», — особо подчеркнул при обсуждении законопроекта спикер Госдумы Вячеслав Володин.

А за несколько дней до того, как этот документ был вынесен на пленарное заседание Госдумы, Правительство внесло на рассмотрение еще один законопроект с поправками в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Некоторые из них напрямую касаются совершенствования работы корпуса кадастровых инженеров, сообщил Спиренков.

В частности, предполагается создание службы государственных кадастровых инженеров. У собственника должен быть выбор: идти к коммерсантам или обратиться к государству. Этот шаг, по мнению авторов документа, задаст некий стандарт деятельности кадастровых инженеров, а государство сможет гарантировать какой-то минимум услуг в этой сфере при строгом соблюдении стандартов кадастровой деятельности.

Есть и другое предложение: насытить функционал личного кабинета кадастрового инженера дополнительной информацией. Например, текущими изменениями в законодательстве, которые ему необходимо знать. Или сообщением о приостановке регистрации или найденных в подготовленных документах погрешностях, которые инженеру необходимо исправить. Это избавит собственника от излишней нервотрепки при обращении к кадастровому инженеру лично с требованием исправить допущенную ошибку и ускорит взаимодействие между инженером и государством.

Совершенствование законодательства в сфере кадастра недвижимости будет продолжаться и дальше, уверен Вячеслав Спиренков. И такое пристальное внимание к теме не случайно. Существующая экономическая модель основана на принципе частной собственности. Без нее невозможны инвестиции и экономическое развитие. А она нуждается не только в учете, но и в защите. Поэтому сегодня институту частной собственности возвращается то внимание, которого он был лишен в советские времена.

Коллаж: ПГ. Фото:pixabay.com/pxhere.com

Что нужно знать о кадастре

1. Прежде чем купить, продать или оформить недвижимое имущество

Сначала необходимо собрать информацию об интересующем вас объекте независимо от того, что это: земельный участок, дом или квартира. Сделать это можно на любом из публичных интернет-ресурсов, например на Публичной кадастровой карте (pkk.rosreestr.ru) или на сайте Росреестра. На карте можно увидеть всю Россию и все имеющиеся на ней участки, а среди них найти интересующий. Это позволяет выяснить, поставлен ли объект на учет, есть ли у него кадастровый номер, какова его площадь, кадастровая стоимость, вид разрешенного использования. Если все есть — хорошо, а если нет — плохо, потому что если в кадастре не зафиксирован участок или не обозначены его границы, то есть шанс, что с соседями могут возникнуть споры по его площади.

2. Убедиться, что права собственности не нарушены, очень легко

На сайте Росреестра есть бесплатный ресурс, где содержатся сведения об объектах недвижимости и зарегистрированных на них правах. И кстати, если кто-то захочет незаконно завладеть вашей недвижимостью, то ресурс позволяет заметить, что право собственности перешло к какому-то иному лицу. Чтобы объект недвижимости был застрахован от кражи, Росреестр предоставляет услугу — запрет на сделки по доверенности. Для этого следует обратиться в Росреестр и подать заявление, в котором необходимо указать, что любые сделки с недвижимостью могут проводиться только с личным участием собственника.

3. Насколько добросовестно кадастровый инженер выполняет свою работу

Ни Росреестр, ни Федеральная кадастровая палата каждого конкретного кадастрового инженера не контролируют, этим занимается СРО. Но можно узнать о качестве его предыдущих работ. На сайте Росреестра есть раздел — сводный реестр кадастровых инженеров. Он дает информацию, сколько инженер подготовил документов за последний год, сколько было замечаний, приостановок регистрации. Все эти сведения зафиксированы в открытом доступе. Те же данные есть на сайте СРО, где числится интересующий вас инженер.

4. Если принято решение о приостановлении регистрации прав

Росреестр совершает это действие, ссылаясь на нормы закона, о чем обязательно уведомляет заказчика. Если есть претензии к качеству подготовленных документов, то следует обращаться к кадастровому инженеру, чтобы он их переделал — бесплатно, как того требует закон о защите прав потребителей. Если он отказывается это делать, следует обращаться в СРО, руководство которой по закону обязано вызвать этого инженера, запросить у него объяснение, проверить все документы и поручить их исправить. Если СРО считает, что не правы сотрудники Росреестра, назначается заседание апелляционной комиссии с участием как сотрудников СРО, так и Росреестра, Кадастровой палаты. И уже там принимается окончательное решение. А в случае если просматриваются мошеннические действия, к работе подключатся правоохранительные органы.