Как сделать перепланировку в квартире по закону

Самовольные переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах нередко приводят к ухудшению технического состояния зданий и даже к их разрушению. Очевидно, что подобного рода происшествия нередко приводят к трагедиям, поэтому пресекать их нужно на законодательном уровне. 

Жильцы должны спать спокойно

Надзорные органы в ряде случаев не могут привлекать собственников нежилых помещений в многоквартирных домах к ответственности за незаконную перепланировку и принимать меры по пресечению таких действий. Это происходит по той причине, что нежилые помещения по закону не относятся к общему имуществу в жилых зданиях. Восполнить данный правовой пробел призваны законопроекты, разработанные депутатами Госдумы от фракции «Единая Россия» во главе с членом думского Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Ильёй Осиповым.

«К сожалению, Жилищный кодекс, который регламентирует правоотношения в части жилых помещений внутри многоквартирных жилых домов, никаким образом не отражал, как должны выстраиваться взаимоотношения в части нежилых помещений. Речь идёт о чердаках, подвалах и нежилых помещениях на первых этажах зданий, которые принадлежат коммерческому сектору — у нас достаточно часто в многоквартирных домах размещаются магазины, парикмахерские и так далее. И вот когда случается перепланировка в таких помещениях, это зачастую, к сожалению, происходит совершенно нерегулируемым образом», — пояснил Осипов «Парламентской газете».

Депутат напомнил про нашумевший случай в его родном Ярославле, когда на проспекте Ленина из-за несанкционированной перепланировки в подвале обрушился целый подъезд, что привело к человеческим жертвам.

Поправки в Жилищный кодекс, принятые Госдумой в третьем, окончательном чтении 13 декабря, наделяют должностных лиц органов государственного жилищного надзора и муниципального жилищного правом беспрепятственно посещать нежилые помещения в многоквартирном доме и проводить их обследование. В то же время войти в квартиры, предоставленные гражданам по договорам социального найма, чиновники смогут лишь с согласия нанимателей указанного жилья.

А согласно предложенным депутатами новым поправкам в КоАП в том случае, если переустройство нежилого помещения в многоквартирном доме окажется невозможным без присоединения к нему общего имущества, его собственнику потребуется протокол общего собрания собственников жилья, подтверждающий их согласие на подобные действия.

Ещё один законопроект, под которым подписались полсотни парламентариев, устанавливает административную ответственность за незаконную перепланировку нежилых помещений в виде штрафов от четырёх до пяти тысяч рублей для юридических лиц и от 40 до 50 тысяч рублей для должностных лиц.

«Если коллеги или Правительство посчитают, что это недостаточный штраф, то, конечно же, ко второму чтению порядок цифр может быть изменён, — предупредил Илья Осипов. — То, что мы определили вот этот порядок правоотношений, — лишь первый шаг. Самое главное — то, что нас поддержали Правительство и другие депутаты, — в том, что проблема такая есть и её нужно урегулировать».

Как по закону переделать жильё

Что касается перепланировки жилых помещений, то в этом отношении законодательство давно отрегулировано, а практика наработана. Если вы намерены создать индивидуальное пространство и при этом сделать всё по закону, придётся побегать по инстанциям и подготовить внушительный перечень документации. В первую очередь вам понадобится заявление на перепланировку помещения, составленное по форме, утверждённой постановлением Правительства от 28.04.2005 года №266 (в редакции от 21 сентября того же года).

Помимо заявления, нужен проект переустройства или перепланировки. За ним можно обратиться к автору проекта дома или в проектную организацию. Главное — проверить наличие у неё свидетельства на возможность проведения таких работ. Сотрудники строительно-ремонтной организации обследуют помещение, проверят надёжность конструкций и получат на проект заключение Роспотребнадзора.

Разумеется, в комплекте документации не обойтись без правоустанавливающих документов, которые подтверждают, что вы являетесь владельцем помещения или нанимателем по договору социального найма. Подойдут как подлинники, так и заверенные копии. Если у квартиры несколько собственников либо по договору социального найма в помещении проживают несколько членов семьи, понадобятся письменные согласия от всех указанных лиц (в том числе временно отсутствующих).

Также вам понадобится технический паспорт помещения. Его получают в территориальном бюро технической инвентаризации. После того как перепланировка завершится, инженер БТИ посетит квартиру для проверки ремонта и отображения изменений в планировке помещений, которые затем перенесут в новый техпаспорт квартиры.

Кроме того, среди документов для перепланировки можно выделить протокол собрания жильцов дома, который требуется при перепланировке общедомового имущества, например, при переводе квартиры в нежилой фонд или присоединении к ней чердака. Точного определения того, как должен выглядеть этот протокол, не существует, однако, согласно действующему законодательству, в этом документе должны выразить своё согласие на перепланировку не менее трёх четвертей жильцов дома.

Наконец, если ваш дом является историческим памятником либо памятником истории и архитектуры, вам придётся получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры (в столице, например, это Москомнаследие) о том, что проведение переустройства или перепланировки допустимо. Кроме того, в этом случае потребуется специальный проект перепланировки, на который необходим особый допуск строительно-ремонтной организации.

Полный список документов для перепланировки нужно будет согласовать в Роспотребнадзоре и в государственной пожарной службе. Кроме того, в зависимости от сложности работ, возможно, потребуется согласование в архитектурно-планировочном департаменте городского управления архитектуры и в других коммунальных службах.

По эскизу от руки

Большинство типов перепланировок, в частности, снос межкомнатных перегородок, расширение санузла, создание проёмов в несущей стене, требуют согласования. Однако бывают такие перепланировки, которые не требуют разрешения жилищной инспекции, но уведомить о проведении данных работ необходимо. Речь идёт, в частности, об остеклении балконов и лоджий, заложении дверных проёмов в простенках или обустройстве фальшперегородок, которые не увеличивают нагрузку на перекрытия.

Такой вариант согласования называется ещё перепланировкой по эскизу, так как для внесения изменений в техпаспорт квартиры используют эскиз, который проще всего исполнить на ксерокопии поэтажного плана квартиры. Сделать это можно при помощи обычной шариковой ручки — главное, чтобы инспекторам было понятно, что именно и как вы изменили в планировке своей квартиры.

Отметим, что если работы по перепланировке не требуют согласования и разрешения, это вовсе не означает, что можно провести такие работы молчком. Действующее законодательство обязывает собственника имущества уведомить соответствующие органы о проведённых работах и заявить о необходимости инспекционной проверки. Конечно, теоретически можно не сообщать государству о проведении ремонтных работ и спокойно жить дальше. Но проблемы появятся, например, в случае необходимости продать квартиру, так как несоответствие текущей планировки с планом БТИ станет всем очевидным. Аналогичные вопросы могут всплыть и в ситуации с оформлением квартиры в наследство.

В процедуре уведомления перепланировки особых сложностей нет. В первую очередь собственнику квартиры нужно вызвать инженера БТИ, который произведёт все обмеры для получения технического паспорта. Далее собственник должен обратиться в городскую жилищную инспекцию за получением акта о завершенной перепланировке. На сегодняшний день заявления в жилищную инспекцию подаются очень просто — через многофункциональные центры (МФЦ).

Следующим шагом будет обновление кадастрового паспорта квартиры с учётом проведённых изменений. Полученные в БТИ документы вместе с соответствующим заявлением подаются в МФЦ, а уже на основании этих документов собственнику выдадут обновлённый кадастровый план.

Переустройство помещений не допускается в случаях, когда:

• Нарушается прочность и устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение при обустройстве проёмов, вырубке ниш, пробивке отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах, а также в местах расположения связей между сборными элементами.
• Проводится устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов.
• Предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
• Увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из лёгких материалов на перегородки из тяжёлых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
• Затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам.
• Устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
• Проводится замуровывание разводки и газовых стоек в стены.
• Увеличиваются площади кухни, санузла и ванной за счёт жилого помещения и наоборот.
• Устраивается прямой выход из помещения с унитазом в комнату или кухню.
• Газифицированная кухня объединяется с жилой комнатой.
• Балкон или лоджия присоединяются к комнате или кухонному помещению без устройства «французского остекления».
• Переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания.
• Устройство подогреваемых водяных полов на балконах и лоджиях.
• Нарушается общий архитектурный стиль фасада здания и ухудшается несущая способность внешних конструкций.