Ипотека обещает стать доступной

В ближайшую трёхлетку стоит ожидать снижения ставки по ипотечным кредитам до восьми процентов, хотя, по оценкам депутатов, уже сейчас Центробанк «подаёт сигналы» о возможности сокращения этого срока. На уменьшение стоимости жилищного займа серьёзно повлияют снижение уровня инфляции, переход застройщиков на эскроу-счета, где будут аккумулироваться почти «бесплатные» деньги, а также временное возвращение к субсидированию ипотеки в рамках программы господдержки.

Обещанного три года ждут

Средняя ипотечная ставка сегодня составляет 10,4 процента, и если не произойдёт ничего сверхординарного, то уже скоро показатель опустится до восьми процентов, то есть до уровня, который Президент России Владимир Путин в своём Послании Федеральному Собранию обозначил в качестве ориентира. Такой прогноз в Центробанке считают вполне сбыточным.

«У меня есть все основания полагать, что в течение трёх лет при отсутствии каких-то уж чрезвычайных внешних непредвиденных шоков мы спокойно этой цели добьёмся — будет где-то до восемь процентов», — заявил первый зампред ЦБ Дмитрий Тулин в ходе парламентских слушаний в Госдуме 14 мая.

При этом чиновник обмолвился, что добиться цели будет нелегко. Дело в том, что стоимость банковских услуг зависит от нескольких составляющих, прежде всего от фондирования (ставки по вкладам физлиц) и инфляции. В настоящее время уровень инфляции составляет 5,2 процента, ставки по вкладам физлиц — семь процентов. Для того чтобы жилищные кредиты стали доступнее, оба показателя должны серьёзно снизиться.

Председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков не исключает, что это произойдёт быстрее, чем прогнозирует регулятор, — до конца года. Уровень инфляции, по его прогнозам, опустится до базовых значений в четыре процента, что в конечном итоге повлияет на величину ключевой ставки, в свою очередь, диктующей цены на финансовом рынке. Депутат отметил, что главным конкурентом ипотечных кредитов на финансовом рынке являются долгосрочные ОФЗ, ставки которых сейчас находятся на уровне восьми процентов. После снижения ключевой ставки вниз поползёт и стоимость государственных ценных бумаг, соответственно, у банков появится альтернатива, где можно прибыльно разместить деньги, — ипотека.

Снижению ипотечной ставки, по его мнению, также поспособствует и минимизация издержек кредитных организаций за счёт перевода документооборота в электронный вид. Ещё один механизм, позволяющий снижать ставку по ипотечным кредитам, обозначенный парламентарием, — это счета эскроу, на которые в июле должна перейти вся отрасль жилищного строительства. Именно на этих специальных банковских счетах на время строительства будут заморожены деньги дольщиков. Анатолий Аксаков считает, что такие «бесплатные деньги» кредитными организациями могут рассматриваться в качестве дешёвой ресурсной базы, которая может повлиять на проценты по ипотечным кредитам.

В свою очередь, лидер ЛДПР Владимир Жириновский в ходе слушаний обратил внимание на то, что государство должно не только создавать условия для приобретения гражданами «достойного жилья», но и для защиты их собственности. 

«Трёхкомнатная квартира должна стать доступной всем, — сказал он. — И чтобы никто не мог забрать её. А для этого нужно запретить банкам брать квартиру в залог».

Нужны нестандартные решения

Председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев считает, что при определении условий снижения ипотечной ставки пришло время задействовать новые нестандартные решения, так как механизмы, которые сегодня предлагают эксперты, уже не кажутся такими эффективными, как раньше. Здесь может помочь и запланированный переход на электронные договоры долевого участия, которые позволят сократить издержки банков на обслуживание кредитов. 

Другой инструмент, способный серьёзно повлиять на развитие рынка жилищного строительства, — это лежащие на банковских счетах депозиты физлиц. Их объём парламентарий оценил в 30 триллионов рублей — почти треть ВВП страны. По мнению Николаева, необходимо создать привлекательные условия для граждан вкладывать деньги в развитие строительной отрасли. Это позволило бы серьёзно повысить объёмы ввода жилья и поспособствовало бы снижению его стоимости. Депутат напомнил, что снижение ипотечной ставки — это не самоцель, а инструмент для того, чтобы увеличить объёмы строительства комфортного и недорогого жилья.

Кроме того, он предложил не забывать о застройщиках, направляя госсубсидии на компенсацию ставок по банковским кредитам в рамках проектного финансирования долевого строительства, на которое все строительные организации перейдут с 1 июля текущего года.

Анатолий Аксаков также счёл целесообразным хотя бы временно задействовать механизм субсидирования ипотечной ставки. Он напомнил, что запущенная в 2015 году госпрограмма позволила серьёзно нарастить объёмы строительства и ипотечного кредитования. В общей сложности в рамках программы было выдано кредитов на сумму около одного триллиона рублей.

В Минфине, однако, считают, что субсидирование ипотечной ставки в качестве механизма влияния на её величину нужно рассматривать крайне осторожно. Замминистра финансов Алексей Моисеев подчеркнул, что ведомство последовательно выступает против искусственного занижения процентной ставки, предлагая задействовать в этом вопросе рыночные механизмы.

Справка

Выдача ипотеки в 2018 году выросла на 49 процентов и достигла трёх триллионов рублей. Ипотечный банковский портфель при этом вырос на 24 процента и составил 6,4 триллиона рублей. По данным ЦБ за апрель 2019 года, этот показатель составляет 6,7 триллиона рублей. Спрос на ипотеку в значительной мере сосредоточился в сегменте кредитов с первоначальным взносом менее 20 процентов — их доля в прошлом году выросла с 38 до 45 процентов.