Где найти управу на «управляйку»

Управляющие компании (УК) хотят допускать на рынок только при наличии опыта, необходимого материально-технического оснащения и высокопрофессиональных специалистов. Такие изменения в Жилищный кодекс предлагают парламентарии из Северной Осетии. Красноярские законодатели убеждены в необходимости прописать в законе норму, позволяющую жильцам дома расставаться с УК вне зависимости от качества предоставляемых услуг. А в Госдуме настаивают на введении в правовом поле нормы, позволяющей собственникам жилья разрывать отношения с неоднократно проштрафившимися «управляйками» гораздо быстрее, чем сейчас это позволяет закон. Способны ли эти законодательные инициативы защитить права жителей многоквартирных домов, разбиралось наше издание.

Объединения собственников жилья

Хотя советские жилконторы частенько становились объектами внимания сатириков и расширяли комедийные горизонты нетленными кинематографическими образами, все же неправильно думать, что бардак был повсеместно. Собственники жилья и в то время пытались сообща решать коммунальные проблемы, используя разные форматы, и не сказать, что попытки были безуспешны.

Здесь уместно вспомнить о первых жилищных кооперативах в период НЭПа, жилищно-арендных товариществах, а после — молодежных жилищных кооперативах, распространенных в СССР во второй половине ХХ века.

После развала Советского Союза в 1991 году в России был принят закон «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», в 1992 году — «Об основах федеральной жилищной политики». В муниципальную собственность передали государственное жилье, прежде состоящее на балансе местных советов, а также большую часть ведомственного жилья. При этом квартиросъемщикам государственных, муниципальных и ведомственных квартир была разрешена бесплатная приватизация занимаемого жилья.

В 1992 году районные жилищные управления были реорганизованы в департаменты ЖКХ при местных администрациях, а в 1996-м — в дирекции единого заказчика. В том же году был принят Федеральный закон «О товариществах собственников жилья».

Можно ли поставить плиту в коридоре?

Позже, в 2004 году, в принятом Жилищном кодексе появилась новая форма гражданско-правового договора — договор об управлении многоквартирным домом. Благодаря новации уже в 2005 году  доля частных поставщиков услуг в сфере теплоснабжения составляла 25 процентов, в электроснабжении — 37 процентов, в водоснабжении — 17 процентов.

Надежная техническая база

Несмотря на низкую рентабельность бизнеса на рынке ЖКХ, в правовом поле то и дело расширяются возможности для тех, кто готов себя попробовать в этой отрасли. С мая 2015 года управляющим компаниям позволили ухаживать за многоквартирными домами (МКД) при наличии лицензии, которую может получить почти любой желающий ИП или юрлицо, заплатив 30 тысяч рублей госпошлины. Сама такая лицензия бессрочная. При этом жилищным и потребительским кооперативам или ТСЖ, которые сами ведут хозяйство, получать её не нужно.

Согласно действующим нормам Жилищного кодекса, список лицензионных требований не слишком суров: исполнитель коммунальных работ должен быть зарегистрирован в качестве юрлица или индивидуального предпринимателя на территории России. Зарегистрированные за рубежом обслуживать дом не смогут. Также у ее руководителя не должно быть непогашенной судимости за экономические преступления.

Однако требования к лицензиату, которые влияли бы на качество обслуживания дома, в законе фактически отсутствуют. Поэтому североосетинские законодатели предлагают дополнить Жилищный кодекс обязательным условием о наличии у управляющей компании опыта, материально-технического оснащения (техники, оборудования, инструментов) и специалистов, у которых есть соответствующие навыки и профессиональное образование. Соответствующий законопроект внесен в Госдуму.

Особенности лицензирования

Есть еще одна проблема, связанная с лицензированием. По словам зампредседателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой, сегодня лицензия УК выдается не на право осуществления конкретного вида деятельности, а на управление конкретным домом.

«И смена УК зависит не от результатов собрания, а от смены записи в реестре лицензий. Здесь могут затягивать органы жилищного надзора — не выносить решения, компании сами могут подавать в суды, и пока последний суд не кончится, эта запись в реестре не меняется. Здесь, конечно, надо тоже вносить коррективы», — уточнила она «РФ сегодня».

Поэтому депутаты Красноярского Заксобрания предлагают дать собственникам право выбирать иную управляющую организацию по истечении каждого последующего года со дня заключения договора с УК, «даже если данной управляющей организацией не были нарушены условия договора».

Впрочем, Разворотнева не уверена в нужности такой меры, так как «действующее законодательство и так позволяет собственникам расторгнуть договор с несправляющейся УК».

По ее мнению, нужны комплексные решения, учитывающие интересы не только собственников жилья, но и управляющих компаний.

«Если УК выбирается, то переизбирать ее следует не раньше чем через год, — считает Разворотнева. — Ведь УК должна планировать свою деятельность, учитывать циклические сезонные работы. Поэтому частые смены компаний могут быть опасны для самого дома. Тут нужно сочетать факторы — давать гарантии для УК, а с другой стороны, добиваться прозрачности общих собраний, чтобы подделок протоколов было меньше».

Плохие УК должны уйти

Ранее председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству Андрей Шевченко отмечал рост случаев, когда собственники жилья практически не могут реализовать свои права по управлению общим имуществом, защитить свои интересы и проконтролировать деятельность управляющей организации.

И особенно это касается темы расходования средств, вносимых в качестве платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Одновременно сенатор отметил снижение качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг, а также уровня технического обслуживания и текущего ремонта.

Жалобы жильцов на плохо справляющиеся со своими обязанностями УК сейчас часто не могут повлиять на ситуацию, так как у жилинспекции связаны руки, пояснила «РФ сегодня» зампредседателя Комитета Госдумы по туризму и развитию туристической инфраструктуры Наталья Костенко. По закону лишить лицензии «управляйку» можно, лишь предоставив соответствующие документы в лицензионную комиссию, от которой в конечном счете и зависит, будет работать на рынке услуг ЖКХ та или иная организация или нет.

Читайте также:

• Как не купить квартиру с жильцами • Нужно ли платить за остывшие батареи?

Но для того чтобы комиссия приняла правильное решение, у неё должны быть основания: необходимо, чтобы жилинспекция исключила из реестра все дома недобросовестной УК. Но это порой бывает просто невозможно сделать по чисто техническим причинам. Ведь, как правило, жалуются на произвол единицы, и «в запасе» УК остаются дома, чьи жильцы продолжают терпеть коммунальный произвол, не тревожа инстанции своими гневными письмами.

«Управляющая компания обслуживает много домов, и даже если часть из них проголосовала против компании за низкое качество услуг, её невозможно по существующему порядку лишить лицензии, — уточнила Костенко. — Пока готовятся документы, а это занимает около месяца, управляющие организации проводят собрания собственников, которые верят обещаниям и снова выбирают ту же самую компанию».

Наталья Костенко отмечает, что проблема актуальна для всех регионов.

В связи с этим она предлагает уполномочить ГЖИ исключать из реестра все дома неоднократно проштрафившегося лицензиата, что позволит гораздо оперативнее убирать с рынка коммунальных услуг нерадивые УК. Такой законопроект она вместе с коллегами внесла на рассмотрение Госдумы.

Реестр лицензий — это документ, в котором собраны данные о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами, сведения о лицензиатах, управляющих домами, и адреса этих домов. Изменения в реестр лицензий вносятся при заключении, расторжении и прекращении договора управления.

Электронное собрание жильцов

Депутаты из Красноярска предлагают также повысить порог явки на общем собрании жильцов, когда за переизбрание управляющей компании должны проголосовать не меньше чем 50 процентов собственников плюс один голос. Но такая новация вряд ли поможет решить проблему, считает Светлана Разворотнева.

«Уже сейчас жильцы с трудом собирают необходимое количество голосов, в том числе из-за того, что не все собственники квартир проживают в доме и их порой нелегко найти», — пояснила депутат «РФ сегодня».

По ее словам, радикально повлиять на УК можно будет, развивая механизм электронного голосования, а также повышая прозрачность самой процедуры, вывешивая в подъездах протоколы для голосования и листы для заочного голосования.

И это вполне достижимо. Согласно разработанному Минстроем проекту стратегии развития стройотрасли и ЖКХ до 2030 года, 80 процентов общих собраний собственников вскоре будут проводиться посредством электронного голосования. Также проектом предлагается развивать способы управления малоэтажным жилищным фондом по аналогии с многоквартирным. 

Ожидается, что, помимо региональных операторов, на рынке ЖКХ появятся различные формы государственно-частного партнерства на основе открытых конкурсных процедур по отбору профессиональных управляющих организаций.

Документ также предусматривает внедрение единых стандартов обслуживания, а также изменения в госжилнадзоре и лицензировании управления домами. Также планируется совершенствование ценообразования в управлении многоквартирными домами и содержании общего имущества.

В России насчитывается свыше одного миллиона многоквартирных домов общей площадью 2,9 миллиарда квадратных метров, которые на 98,02 процента управляются управляющими организациями или собственниками квартир (по данным на конец 2020 года).

Как сменить управляющую компанию

Для начала необходимо определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК — окончание действия договора с УК либо невыполнение управляющей компанией обязательств (п.8.2 ст.162 ЖК РФ).

Для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора необходимо провести общее собрание собственников квартир. В этом случае жильцов необходимо уведомить за 10 дней о проведении общего собрания.

Причем в уведомлении нужно правильно определить повестку голосования: о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления; о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг); о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.

С апартаментами Госдума решила не торопиться

Общее собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50 процентов голосов. Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику.

В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.

Прежняя управляющая компания, получив уведомление о досрочном расторжении договора, должна передать всю документацию, связанную с управлением домом, а также сведения о собственниках новой УК по акту приёма-передачи.