Доверяй, но заверяй

В каких ситуациях бывает необходим нотариус

Тема: Пленарное заседание Государственной Думы 18 сентября 2024 года

Законопроект: № 498499-8

Имущественные права россиян, которые дарят свою недвижимость совершенно чужим людям, собираются защитить дополнительно, прежде всего установить в законодательстве норму, предусматривающую нотариальное удостоверение этих договоров. В таком случае нотариус разъяснит смысл и значение заключаемой сделки, проверит, соответствует ли она намерениям сторон. А значит, расставаться со своими квадратными метрами человек будет более осознанно. Такой законопроект Госсобрания — Курултая Башкирии в первом чтении приняла Госдума на пленарном заседании 18 сентября. В чем суть инициативы и какие документы обязательно нужно заверять у нотариуса, рассказывает «Парламентская газета».

Маркер риска

Единогласно принятый в первом чтении законопроект разработало Госсобрание — Курултай Башкирии. Он вносит изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Главная цель новшества — обеспечить превентивную защиту имущественных прав граждан, которые решают безвозмездно передать свою недвижимость в собственность людей, не состоящих с ними в близком родстве.

Договоры дарения недвижимого имущества, по которым одаряемые не входят в круг близких родственников дарителями, — маркер социального риска, говорится в пояснительной записке. Авторы инициативы приводят аргумент: зачастую сделки заключают, вводя человека в заблуждение, и он не до конца понимает смысл происходящего. Например, считает, что подписывает договор ренты с пожизненным содержанием.

Особенно это касается социально незащищенных групп населения:

людей преклонного возраста, в том числе одиноких,
страдающих от различных видов зависимости, например алкогольной или наркотической,
имеющих психические и психологические заболевания и отклонения, но не состоящих на учете и юридически дееспособных,
участников сект, запрещенных в России организаций и объединений,
находящихся под другим опасным влиянием со стороны претендентов на щедрый подарок.

При этом упрощенный порядок регистрации договоров дарения через многофункциональные центры повышает риск заключения спорных сделок, отмечают разработчики законопроекта. И хотя нередко бывшие владельцы квартир оспаривают сомнительные сделки в суде и просят признать их недействительными, исход разбирательств непредсказуем.

В таких случаях нотариальное удостоверение договоров дарения обезопасит владельца недвижимости, поскольку в силу положений статьи 54 «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» нотариус разъясняет сторонам смысл и значение сделки, проверяет, соответствует ли ее содержание их действительным намерениям.

Нехорошая статистика

Необходимость изменений обосновала первый зампредседателя Комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Ирина Панькина. Она напомнила, что действующее гражданское законодательство предусматривает простую письменную форму договора дарения недвижимого имущества. Однако, по словам парламентария, общий показатель оспоримости таких сделок даже между родственниками — около 40 процентов.

«Законопроектом предлагается внести изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации и предусмотреть нотариальное удостоверение договоров дарения недвижимого имущества, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются супругами или состоят с друг другом в близком родстве, — отметила Ирина Панькина. — И опять статистика: злоупотребляют правом как раз супруги и близкие родственники. Поэтому ко второму чтению мы, возможно, расширим этот субъектный состав, установим единый универсальный механизм».

Если надо купить или продать

Есть обстоятельства, когда удостоверять договор купли-продажи квартиры или дома у нотариуса обязательно.

Вот они:

имущество находится в долевой собственности или супруги приобрели его в браке. В данном случае заверяют не сам договор, а разрешение мужа или жены на продажу или согласие собственников, которым недвижимость принадлежит в равных долях,
недвижимость в доверительном управлении или в распоряжении опекунов,
при продаже участвует лицо, не достигшее 14 лет или частично недееспособное,
соглашение совершается с ипотечным договором,
покупку в долевую собственность совершают супруги.

Жилье за внимание

К числу гражданско-правовых договоров, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, относится и рента. Она предполагает передачу в собственность недвижимости в обмен на пожизненное содержание и уход. Нотариус выясняет пожелания сторон и закрепляет законность сделки. Иначе договор могут признать недействительным.

Выплата ренты возможна как в денежном выражении в виде ежемесячных платежей в установленной сумме, так и в натуральном виде — продуктами, лекарствами.

Размер и порядок выплаты устанавливает договор. При этом получатель продолжает жить в привычных условиях до смерти, а затем квартира или дом переходит в собственность нового владельца — плательщика ренты.

Любовь с контрактом

Брачный договор для российского менталитета скорее исключение, чем правило. Но в нашей стране такая практика существует, позволяя регулировать права супругов на их имущество, в том числе приобретенное после свадьбы. Если пара желает официально расстаться, заранее определенные условия помогают избежать долгих тяжб и разбирательств по поводу того, кто хозяин в доме и кто поедет в новую счастливую жизнь на собственном авто.

Если же невеста и жених не закрепили на бумаге эти нюансы до того, как сказали «да», все нажитое в браке имущество считается совместным, а при разводе его делят на две равные части.

Впрочем, такой договор можно заключить и позже. Например, его могут потребовать в банке при выдаче ипотеки, если один из супругов имеет сомнительную кредитную историю.

Документ составляют в трех экземплярах, два из которых остаются у мужа и жены, а один хранится у нотариуса. Но предварительно он обязан разъяснить, кто и на что имеет право, убедиться, что соглашение добровольное.

Кому хочу, тому отдам

Завещание тоже надо заверять у нотариуса. Правда, в его роли иногда могут выступить другие люди.

Например, когда гражданин или военнослужащий находится на лечении в больницах, госпиталях, санаториях, других военно-лечебных учреждениях или проживают в организациях социального обслуживания. Документы удостоверяют начальники таких учреждений, их заместители, а при их отсутствии — старший или дежурный врач.

Если военный находится в местах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор, сделать это могут командиры частей и начальники учреждений. Доверительные документы заключенных подписывает руководство тюрем или колоний.

Если в населенном пункте нет нотариуса, действия за него могут совершать глава местной администрации или специально уполномоченные сотрудники. За границей по просьбе граждан России в роли нотариуса вправе выступать консульские должностные лица, уполномоченные на это Консульским уставом. Например, они удостоверяют завещания и наследственные договоры, составленные как гражданами нашей страны, так и иностранцами и людьми без гражданства.

На основании статьи 1127 Гражданского кодекса завещания граждан, находящихся на судах во время плавания, подписывают капитаны кораблей. А если завещание составил участник разведочной или арктической экспедиции, его заверяет начальник экспедиции или полярной станции.

Завещание, но не совсем

Статья 1140.1 Гражданского кодекса закрепляет понятие наследственного договора. Он определяет круг наследников и порядок перехода прав на имущество наследодателя после его смерти. В этом его сходство с завещанием.

Отличие в том, что договор может содержать определенные условия. Это значит, что наследнику придется совершить какие-либо не противоречащие закону действия имущественного или неимущественного характера. Например, дед соглашается отдать внуку квартиру, если тот продолжит заботиться о его домашних питомцах.

Развод разводом, а деньги — по графику

Когда семейная пара распадается, могут возникнуть вопросы о содержании не только ребенка, но и бывшего супруга. Решают их одним из способов:

обращаются суд, который устанавливает размер алиментов,
добровольно заключают соглашение об уплате алиментов, позволяющее сэкономить время и нервы.

Такой документ составляют в письменном виде и обязательно заверяют у нотариуса. В нем фиксируют, кто, когда, в какой сумме и как долго передает деньги второй стороне. Плательщику алиментов это позволит доказать, что он не уклоняется от своих обязательств. Если же это произойдет, получатель может обратиться сразу к приставам, чтобы они взыскали алименты без суда.

С китайского на русский

Перевод документов и договоров с другого языка, если в дальнейшем их предстоит представить в официальные государственные органы, — еще один повод пойти к нотариусу. Только его подпись по закону придает этим бумагам юридическую силу.