Чердаки и лестницы жилых домов останутся в собственности жильцов
Нарушения прав собственности граждан на нежилые помещения не будут иметь срока давности
Споры о том, кому должны принадлежать нежилые помещения в многоквартирных домах, идут давно. Ответ есть в законодательстве — такие помещения являются общей собственностью проживающих в доме жильцов. Проблема, однако, в том, что суды далеко не всегда становятся в этих спорах на сторону граждан… О том, как могут изменить ситуацию внесённые в Госдуму поправки в законодательство, шла речь на круглом столе в пресс-центре «Парламентской газеты», посвящённом правам граждан на нежилые помещения.
Муниципалитеты подсуетились
В каждом многоквартирном доме, помимо квартир, принадлежащих конкретным собственникам, есть и нежилые помещения — чердаки, подвалы, лестничные холлы, лифтовые и приквартирные площадки, предназначенные для хранения детских колясок. Тем не менее мало кто из жильцов задумывался, кому принадлежат эти помещения. Вопрос этот не возникает потому, что почти все такие помещения уже обрели своих хозяев. В них расположены магазины, пункты металлоремонта и даже мини-офисы.
Важно заметить, что в законодательстве вопрос принадлежности нежилых помещений в многоквартирных домах прописан не слишком последовательно. Так, Гражданский кодекс лишь определяет, какие помещения следует относить к нежилым. В законе о приватизации жилья говорится чётче: что нежилые помещения в многоквартирном доме на правах общедолевой собственности принадлежат всем собственникам жилья.
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: «Застройщик позаботится о жилье для участковых»
«Пользуясь лакунами в законодательстве, в 90-е годы вышеназванные помещения активно прибирали к рукам муниципалитеты», — рассказал руководитель комиссии Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Андрей Пинчуков. Иногда муниципалитеты продавали захваченные таким образом помещения другим собственникам, которые открывали там бизнес.
Часть таких помещений до сих пор находится на балансе муниципалитетов, позволяя получать им прибыль от сдачи в аренду. «Жителей при этом никто даже не спрашивал, что является грубым нарушением закона», — отметил эксперт.
Права жителей, кстати, были нарушены не только процедурой незаконной приватизации. «Права собственников грубо нарушаются каждый день, — констатировал председатель комиссии Мосгордумы по местному самоуправлению, координатор федерального проекта «Школа грамотного потребителя» Александр Козлов. — В подвалах, переоборудованных под металлоремонт или магазин, как правило, производилась не предусмотренная проектом реконструкция. Домовые коммуникации зашивались в стены и т.д. Всё это делает затруднительным дальнейшую эксплуатацию жилого дома, его ремонт, а иногда, если речь идёт о пожарных выходах, угрожает здоровью и жизни жильцов».
В последние годы в связи с повышением юридической грамотности граждан вопрос о нежилых помещениях стал подниматься всё чаще. «Сегодня собственники научились бороться за свои права на нежилые помещения. Тем более что доход от сдачи их в аренду мог бы компенсировать оплату на капремонт или услуги ЖКХ», — подчеркнул Александр Козлов.
Однако достичь консенсуса с муниципальными чиновниками удаётся далеко не всегда. В ряде случаев вернуть незаконно присвоенные помещения чиновники соглашаются лишь при условии, если все собственники в многоквартирном доме проголосуют за это единодушно. «Это логика, вывернутая наизнанку», — заметил Андрей Пинчуков. И тогда у жильцов остаётся один законный путь — судебная процедура.
Без срока давности
О том, какие судебные перспективы имеют сегодня подобные дела, эксперты рассказали на примере уже вынесенных решений. Так, в середине 90-х муниципальные власти сдали в аренду лестничную клетку в многоэтажке в Санкт-Петербурге. Теперь там магазин, доступ и проход жителей затруднён, подняться на свой этаж можно только на лифте, что противоречит всем нормам пожарной безопасности. Когда жители обратились в суд, пришёл ответ, что срок давности по данному делу (он составляет три года. — Прим. ред.) прошёл и иск не может быть принят к рассмотрению…
«Таких прецедентов очень много. Из-за того что срок давности пропущен, жильцы не могут восстановить свои права на нежилые помещения», — заявил Андрей Пинчуков.
Законопроект об отмене срока давности по данной категории исков, внесённый в Госдуму, позволит изменить ситуацию. По мнению одного из его авторов, председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской, закон в случае принятия поможет жильцам в борьбе за их права. Она также добавила, что инициативу поддерживают все фракции в Госдуме.
Несмотря на очевидную нацеленность законопроекта на защиту законных интересов граждан и восстановление их прав, эксперты предрекают документу непростую судьбу. Так, заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и городская среда» Дмитрий Гордеев сообщил, что есть ряд замечаний к законопроекту. Решение о возврате нежилого помещения в собственность может быть вынесено, только если нарушено право владения, если же жильцы всё-таки имели доступ в подвал, где расположился магазин, то право владения не считается нарушенным. Тем не менее, по его словам, проблема незаконного изъятия у собственников нежилых помещений сегодня существует и её необходимо решать.
Но при доработке законопроекта в интересах собственников, по мнению эксперта, следует идти ещё дальше. «Поскольку многие решения об изъятии помещений принимались в 90-е годы, надо придать закону и обратную силу. Правоприменительная практика здесь будет сложной, но надо искать компромиссные варианты. Когда, например, помещение может быть возвращено в течение какого-то времени. Пока же его нынешний собственник сможет использовать его на правах арендатора, отчисляя жильцам ренту», — резюмировал Дмитрий Гордеев.
11565
Ещё материалы: Галина Хованская
