Выгода от дешёвой ипотеки может быть ничтожной из-за роста цен на жильё

Льготная ипотека в качестве специального антикризисного инструмента с ограниченным сроком действия помогает преодолеть временный провал спроса, но при этом не должна замещать нормальные рыночные механизмы, создавать ажиотажный спрос, «задирать» его выше уровней, предписанных общим экономическим равновесием. В противном случае из-за бума ипотечного кредитования доступность жилья может не увеличиться, а напротив — снизиться, как это наблюдалось в ряде стран.

Об этом глава Центробанка Эльвира Набиуллина сообщила на совместном заседании Комитета Госдумы по финрынку, Комитета по бюджету и налогам и Комитета по экономической политике в среду, 11 ноября. В ходе заседания председатель ЦБ рассказала об основных направлениях единой государственной денежно-кредитной политики на 2021 год и период 2022 и 2023 годов.

Ипотека будет расти даже без льгот

По оценкам ЦБ, льготная «программа 6,5 процента» поддержала рост ипотеки в текущем году и даже позволила поставить исторические рекорды выдачи кредитов для первичного рынка жилья. Объёмы жилищных займов выросли на 14 процентов, при этом на кредиты по льготной ставке 6,5 процента в последние месяцы приходится от 31 до 37 процентов объёма выданных ипотечных кредитов, отметила Эльвира Набиуллина.

Председатель Банка России подчеркнула также, что с учётом смягчения денежно-кредитных условий и действия льготной «программы 6,5 процента» ставки по ипотеке снизились в целом до 7,3 процента. По прочим ипотечным кредитам объём выдач также растёт отчасти за счёт рефинансирования, однако чуть меньшими темпами.

По словам Набиуллиной, качество ипотечных кредитов на сегодня остаётся высоким. «Более того, в ситуации, когда пандемия может негативно повлиять на доходы граждан, банки даже более консервативно подходили к выдаче новых ипотечных кредитов, — уточнила она. — Так, доля кредитов с низким первоначальным взносом до 20 процентов, а такие кредиты практически во всём мире считаются более рискованными, эта доля снизилась с 32,2 процента в I квартале этого года до 27,6 процента во II квартале».

И хотя в стране сохраняется потенциал дальнейшего роста ипотеки, глава мегарегулятора считает важным понять, за счёт чего будет происходить этот рост. «Почему это важно? Льготная ипотека существенно ускорила выдачу кредитов. И уже видно, что это влечёт за собой ускорение роста цен на жильё на первичном рынке. И в итоге выгода для потребителей от низких ставок может съедаться ростом цен», — предупредила глава ЦБ.

В этом случае доступность жилья может в результате не увеличиться, а, наоборот, снизиться, как это случилось в ряде других стран, которые столкнулись с бумом ипотечного кредитования, за которым не поспевали объёмы строительства.

Чтобы не оказаться в этой ловушке, Эльвира Набиуллина считает полезным относиться к льготной ипотеке, как и к любому специальному антикризисному инструменту, «как к временной мере с ограниченным сроком действия, которая помогает преодолеть провал рынка, временный провал спроса». При этом льготные ставки, по её мнению, не должны замещать нормальные рыночные механизмы, создавать ажиотажный спрос, «задирать» его выше уровней, предписанных общим экономическим равновесием, чтобы потом случился неожиданный спад».

Рост ипотечного рынка, спрос на ипотеку идёт вместе с ростом доходов населения и самим экономическим ростом".

Будет ли ипотека доступной после завершения льготной программы? Набиуллина уверена, что будет и не в последнюю очередь за счёт снижения ставок в экономике, «которое наступает вслед за снижением ключевой ставки, приводит и к снижению ипотечных ставок».

«Именно это станет основой для устойчивого роста ипотечного рынка, — подтвердила глава Центробанка. — И конечно, рост ипотечного рынка, спрос на ипотеку идёт вместе с ростом доходов населения и самим экономическим ростом».

Розничное кредитование под контролем

Параллельно ипотеке в этом году росло и розничное необеспеченное кредитование, «но не тревожащими темпами и без увеличения закредитованности населения». По данным ЦБ, корпоративные кредиты выросли за 9 месяцев этого года на 7,7 процента (за аналогичный период прошлого года рост был 3,7 процента, а за весь прошлый год — 4,3 процента), а розничное потребкредитование по итогам 9 месяцев увеличилось на 5,9 процента.

Эльвира Набиуллина напомнила, что в октябре прошлого года Банк России ввёл показатель долговой нагрузки, что привело к охлаждению рынка и во втором квартале на фоне ограничений из-за пандемии — к осторожности граждан, которые оценивали свои будущие доходы, и к осторожности банков в оценке риска заёмщика. Количество заявок на кредиты в этот период снизилось на 14 процентов.

«Но уже в третьем квартале необеспеченное кредитование возобновило рост, хотя и более умеренными темпами, чем в прошлые пару лет, — сказала глава ЦБ. — Это оказывает значимую поддержку потреблению и, соответственно, поддержку ориентированным на конечное потребление отраслям экономики».

Набиуллина считает важным поддержать кредитование, но при этом не допускать ситуации, чтобы долговая нагрузка людей росла бесконтрольно: «Иначе это будет медвежья услуга для тех, кто в дальнейшем не сможет обслуживать долг».

«Мы снизили надбавки по новым ипотечным и потребительским кредитам. Надбавки зависят от долговой нагрузки заёмщика. И банкам более выгодно выдавать кредиты людям с более низким показателем долговой нагрузки. Таким образом, мы сохраняем контроль над ситуацией и поддерживаем рост кредитования», — заверила депутатов председатель Центробанка.

В свою очередь, глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков обратил внимание, что, помимо ситуации на рынке потребкредитования, депутатов беспокоят проблемы кредитования реального сектора, малого и среднего бизнеса. Ранее со стороны ЦБ звучали предостережения, что увеличение расходов бюджета или повышенное кредитование реального сектора чревато ростом инфляции, но, по словам депутата, в докладе Эльвиры Набиуллиной он услышал «впервые за все годы», что не все расходы ведут к росту инфляции.

«Даже если это серьёзные расходы из бюджета или других источников, но они снимают вопросы с потенциалом экономического роста, то они не стимулируют инфляцию. То есть если повышается производительность труда, снимаются инфраструктурные ограничения, то, наоборот, эти расходы являются благом», — пояснил Анатолий Аксаков.

Глава комитета также счёл целесообразным, если бы Банк России для большей эффективности процесса расходования бюджетных средств давал рекомендации, куда именно направлять деньги, «чтобы, с одной стороны, поддержать экономический рост, а с другой — поддержать финансовую стабильность и сдерживать инфляционный рост».

---

По данным Центробанка, за 9 месяцев физлицам реструктурировано кредитов на сумму 802 миллиарда рублей, что составляет 4,1 процента задолженности населения. По ипотечным кредитам реструктурировано 3,2 процента задолженности и 5,2 процента — по необеспеченным потребительским кредитам. По кредитам крупным компаниям реструктурировано кредитов на 5 триллионов рублей (15,4 процента всего портфеля). Малый бизнес реструктурировал 15,5 процента кредитов.