Кому доверить управление многоквартирным домом

Управляющая компания (УК) — коммерческая структура, нацеленная в первую очередь заработать денег для себя. В товариществах собственников жилья (ТСЖ) работают жители, которые зачастую не являются компетентными в вопросах ЖКХ. А при непосредственном управлении отсутствует должный контроль. Так какую же форму управления многоквартирным домом  следует выбирать? В этом вопросе «Парламентская газета» разбиралась вместе с экспертами.

Кто правит в ТСЖ?

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам многоквартирных домов нужно выбрать тип управления их домом. Такое решение принимается на общем собрании большинством голосов собственников. Возможны несколько вариантов — непосредственное управление, если в доме не больше 30 квартир, ТСЖ, УК или создание жилищного кооператива.

Вне зависимости от выбранного способа управления должно быть обеспечено надлежащее содержание общего имущества, благоприятные условия проживания, предоставление коммунальных услуг, техническое обслуживание коммуникаций и оборудования (систем отопления, водоснабжения и иных).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед собственниками. Это основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании — двух самых популярных в России способов управления жилыми домами.

«В Стратегии развития ЖКХ, которая до сих пор не принята Правительством, ТСЖ указан как приоритетный способ управления. Сейчас при такой форме нередко возникают конфликты между двумя руководящими органами — правлением ТСЖ и общим собранием», — объяснила «Парламентской газете» председатель комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

В Стратегии развития ЖКХ, которая до сих пор не принята Правительством, ТСЖ указан как приоритетный способ управления".

Коллизию несложно устранить — достаточно прописать в законе, что членом ТСЖ является каждый житель дома по факту наличия собственности в нём. Тогда решения по всем вопросам будут приниматься простым большинством голосов, то есть учтут интересы большинства жильцов, считает эксперт. При таком способе управления домом жители получают возможность сами выбирать поставщиков услуг, заключая договоры на выгодных условиях, а финансовые операции становятся прозрачными — собственники получают к ним доступ, добавила Разворотнева.

Ленивых — в «Электронный дом»

Управлять большим домом должны профессиональные организации, уверен заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Выбирая УК, жители должны быть уверены в её компетентности. В некоторых регионах составляются рейтинги «управляшек», эту практику можно распространить и на всю страну.

«Главное, чтобы критерии оценки были объективными и их невозможно было бы подогнать под нужный результат. Чтобы рейтинг не служил для разборок или устранения неугодных организаций. Жители должны видеть реальную картину и на её основе делать выбор», — сказал «Парламентской газете» Качкаев.

Есть и другая проблема: многие собственники жилья остаются индифферентными к происходящему в их доме, зачастую даже не знают названия своей УК. И уж тем более не ходят на общие собрания. Законодатели уже разрешили проведение таких собраний в заочной форме или даже через Интернет: в Москве, к примеру, для этого запущен проект «Электронный дом». Но в Госдуме предлагают пойти дальше.

«Мы предлагаем разрешить проводить общие собрания в форме конференций, то есть избрать делегатов — старших по подъездам, активистов, — которые могли бы голосовать от имени своих соседей. Тогда принятие решений, особенно в больших домах, значительно ускорится», — считает Павел Качкаев.

По мнению парламентария, выбор способа управления домом зависит от конкретного дома. Для строений на несколько квартир подойдёт непосредственное управление. ТСЖ может эффективно работать в небольшом доме на 80-100 квартир. «Управляшку» следует выбирать жителям новостроек и высокоэтажных домов с большим количеством жителей и квартир, где зачастую даже соседи по этажу незнакомы между собой.

Как сменить «управляшку»?

Любой собственник помещения в жилом доме может инициировать проведение общего собрания по любому вопросу, касающемуся дома, в том числе по его управлению. На голосование может быть поставлен вопрос как смены одной УК на другую, так и смены способа управления, например, переход от ТСЖ к УК или наоборот.

Нередки случаи, когда отстранённая «управляшка» отказывается передать дела другой организации и не признаёт решения общего собрания жильцов. В таких случаях собственники или новая компания могут пожаловаться в Госжилинспекцию, прокуратуру или обратиться в суд.

На днях председатель Комитета Совфеда по экономической политике Андрей Кутепов предложил запретить повторные собрания собственников по выбору способа управления домом до решения суда по данному вопросу — соответствующее письмо он направил главе Минстроя Ирэку Файзуллину.

«Данный процесс значителен по срокам, из‑за чего в многоквартирном доме устанавливается двоевластие, двойные квитанции, а борьба между управленцами в итоге сказывается на обстановке в доме», — отметил сенатор.

Экспертные мнения по этой инициативе разделились. Так, в партнёрстве «ЖКХ Контроль» считают предложенную норму избыточной, отмечая, что ограничивать права собственников по выбору способа управления домом нельзя. В комментарии «Парламентской газете» исполнительный директор организации Светлана Разворотнева заявила, что гораздо правильнее обязать Госжилинспекцию проверять подлинность протоколов собраний. Сегодня по закону это право ГЖИ, а не обязанность.

Читайте также:

• Нерадивые управляющие компании предлагают подвергнуть зачистке • Кто должен оплачивать установку счётчиков в жилых домах • Что может решить собрание собственников жилья

«Кроме того, прозрачность процедуры могло бы подтвердить простое размещение протоколов собрания на информационных досках в домах. Тогда бы каждый житель мог увидеть, как он проголосовал и не было ли принято решение за него. Необходимо ужесточить ответственность за подделку протоколов. Сегодня правоохранительные органы от проверок часто отнекиваются под предлогом того, что это незначительное правонарушение. Меж тем, речь может идти о миллионах рублей», — говорит Разворотнева.

Зампред думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев согласен, что обращение в суд — крайняя мера, а рассмотрение вопроса в этой инстанции может затянуться.

«Законодательно вопрос о смене способа управления многоквартирным домом в настоящее время урегулирован. Другое дело, что законы некоторые читают по-разному, а это недопустимо», — добавил депутат.