К долевому строительству станет больше доверия

Компенсационный фонд долевого строительства существует с 1 января 2017 года. Однако его деятельность по страхованию станет возможной только после вступления в силу законодательных поправок в Закон «Об участии в долевом строительстве». Сейчас обсуждение этого документа, поступившего из Правительства, идёт в Госдуме. Первое чтение должно состояться до закрытия весенней сессии.

Что изменится в системе страхования дольщиков

Появление компенсационного фонда, по мнению главы Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева, обеспечит надёжную защиту сбережений граждан, которые они вкладывают в строительство жилья. Ситуация в экономике такова, что строительство жилья в ближайшие годы станет возможным только с привлечением средств граждан. В прошлом году наши граждане уже вложили в долевое строительство полтора триллиона рублей. В Правительстве же намерены твёрдо придерживаться взятых обязательств довести объём ежегодно вводимого жилья к 2020 году до ста миллионов квадратных метров. Таким образом количество сбережений граждан, привлекаемых под строительство, вырастет в разы. «Создание компенсационного фонда — это шаг к новой системе страхования в долевом строительстве», — замечает Николай Николаев. 

Вообще же система страхования вкладов долевого участия существует с 2004 года, когда был принят Закон «Об участии в долевом строительстве». Однако только с 2014 года страхование становится обязательным при заключении договора долевого участия. Пункт этот пока работает плохо. Например, многие застройщики в тексте договора умело перекладывали риски недостроя на тех, кто страхует дольщиков, а не застройщика. Другие заключали с гражданами договоры соинвестирования (такие граждане по закону уже не могли считаться дольщиками). Всё это привело к тому, что в 2015 году количество обманутых дольщиков достигло 40 тысяч. И государству стоило немалых денег, чтобы снять остроту ситуации. А для того, чтобы подобное не повторялось, было решено разработать новый механизм государственного страхования дольщиков. Суть его в следующем. В случае неисполнения застройщиком своих обязательств возврат средств участникам долевого строительства будет производиться из государственного фонда (о нём шла речь выше). Сам фонд формируется за счёт обязательных отчислений застройщиков жилья. Пока застройщик не внесёт обязательный взнос (его приблизительный размер около одного процента от суммы договора), он не сможет зарегистрировать договор с дольщиком. Таким образом новая система устанавливает чёткие правила: кто кому должен компенсировать убытки в случае недостроя. Между тем появление на рынке долевого строительства нового государственного регулятора в лице компенсационного фонда вызывает немало вопросов, как у граждан, так и у застройщиков. Ответы на них, вероятно, появятся в поправках, которые в ближайший месяц намерены вносить в Закон «Об участии в долевом строительстве».

Что радует и что беспокоит граждан

Граждан порадовало, что теперь вклады в долевое строительство станут менее рискованным предприятием. Фактически такое страхование вписывается в классическую схему страхования ответственности, которая уже широко применяется в нашей стране, например в банковской сфере (деятельность Агентства по страхованию вкладов). Вышеупомянутое АСВ в случае банкротства кредитного учреждения возвращает клиентам 100 процентов суммы вклада (но не более 1 миллиона 400 рублей).  «В нашем случае речь идёт о том, что человек ждал получения нового жилья, а вместо этого ему возвращают вклад. При этом он остаётся по-прежнему без жилья.  Поэтому здесь всё же не совсем равнозначная компенсация», — передаёт настроения московских дольщиков депутат-коммунист Сергей  Шергунов. «Пока не решён окончательно вопрос о том, сможет ли компенсационный фонд достраивать объекты, которые принадлежали обанкротившемуся застройщику», — замечает на это директор департамента жилищной политики в Минстрое Никита Стасишин.

В нашем случае речь идёт о том, что человек ждал получения нового жилья, а вместо этого ему возвращают вклад. При этом он остаётся по-прежнему без жилья.

В изначальном варианте законопроекта такие функции входили в полномочия Фонда. Более того - фактически он получал функционал арбитража и мог самостоятельно банкротить застройщика. Однако при нулевых чтениях законопроекта от этих пунктов было решено отказаться, поскольку их посчитали коррупционноёмкими. При этом Стасишин заметил, что сейчас в Госдуму внесены поправки в закон о банкротстве, которые позволяют изымать недостроенные объекты у разорившегося застройщика и передавать его для достройки. Сейчас эта процедура обкатывается на недостроях печально известного Су-155. Волнуются и  пострадавшие дольщики. Их проблемы будут решаться в том же порядке, как и раньше. Деятельность фонда на них распространяться не будет. По словам Никиты Стасишина, решение старых проблем с недостроем фонд пока «не потянет», иначе цена взноса для застройщиков станет действительно заоблачной.

Что беспокоит застройщиков

Это вопрос об обязательном взносе в фонд. Пока он установлен в пределах одного процента от суммы договора. Это значительно больше, чем берут страховые компании сейчас. Сумма страховки может составлять 0,2-0,3 процента. «Правда, и компенсация в этом случае будет чисто символической», — замечает глава Минстроя Михаил Мень. В то же время ряд экспертов настаивают, что пресловутого одного процента взносов застройщиков также может не хватить. «Один процент взносов — это очень мало. Если 1 процент закладывать на 1 триллион потенциальной ответственности, мы получим всего лишь 10 миллиардов. Это стоимость всего  двух высоток», — приводит расчёты директор страховой компании Александр Артамонов. 

В Минстрое предлагают решить проблему с помощью дифференцированного подхода. «Нельзя делать равными взнос в фонд крупной компании с репутацией и компании-новичка, которая только недавно была создана», — говорит Михаил Мень. Формула дифференцированного взноса сейчас разрабатывается в Агентстве ипотечного кредитования, глава которого Александр Плутник пообещал, что эта работа будет закончена и оформлена как поправка ко второму чтению законопроекта.  При этом новые поправки в закон не снизят объём долевого строительства, считает Михаил Мень. По его мнению, объём, напротив, станет больше, поскольку граждане при появлении надёжной государственной системы страхования будут охотнее вкладывать средства в строительство жилья.