Ипотечникам позволят продавать заложенное жилье
Заемщики смогут без посредников и на выгодных условиях избавиться от недвижимости, под которую взят кредит
Законопроект: № 907072-7
Продать заложенные в банке по ипотечному договору квадратные метры сейчас непросто — это можно сделать исключительно через публичные торги или аукцион. Более того, сами должники не всегда могут получить максимальный доход. Исправить это собираются в Госдуме. Соответствующий законопроект депутаты планируют рассмотреть во втором чтении на пленарном заседании 28 мая. Что нового будет в законе, разбиралась «Парламентская газета».
Долго, но с учетом интересов сторон
Документ поступил в Госдуму еще в феврале 2020 года, первое чтение прошел в декабре того же года. С тех пор его дорабатывали. Суть изменений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сводится к тому, чтобы позволить ипотечникам своими силами продавать заложенное по кредитному договору имущество. Сейчас расстаться с ним, чтобы закрыть долг, можно только на публичных торгах или аукционе. А там нередко квартиры уходят по невыгодной для владельца стоимости. Решить эту проблему предложила автор инициативы вице-спикер Госдумы Ирина Яровая.
«Законопроектом предлагается установить право залогодателя — физического лица самостоятельно осуществлять реализацию заложенного имущества, — сказал «Парламентской газете» глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков, которого назначили докладчиком по этому вопросу на заседании Госдумы 28 мая. — Длительная работа над ним связана с необходимостью тщательной проработки самого механизма. Возникали споры, как он может быть реализован, каков должен быть порядок. Поступали замечания профильных ведомств, нашей правовой службы, кредиторов, которые необходимо было учитывать и приводить к общему знаменателю».
По словам парламентария, в тексте первого чтения предполагалось, что возможность самостоятельно продать имущество появляется у залогодателя только после возникновения просрочки, но до обращения взыскания. «Ко второму чтению было принято решение предоставить возможность продажи имущества даже в случаях, когда просрочки вообще нет, — сообщил политик. — Это позволит гражданам, которые понимают, что хотели бы расплатиться по кредиту раньше установленного срока, продать заложенное имущество и за счет его стоимости погасить долг. Это, наверное, можно назвать самым значимым изменением. В целом доработан порядок самостоятельной продажи и основные требования».
В четкие сроки
Законопроект устанавливает, что самостоятельная продажа допускается, если заемщик — физлицо, соответствующие бумаги подписывал не для предпринимательской деятельности и намерен за счет вырученных средств полностью погасить долг. Для этого он вправе в течение срока действия договора отправить в банк заявление, но важно успеть до момента, когда на предмет залога наложат взыскание.
В свою очередь кредитная организация должна в течение десяти рабочих дней со дня получения сообщения дать письменный ответ. Если нет причин для отказа, в уведомлении о согласии указывают остаток долга, рассчитанный на дату окончания срока самостоятельной реализации имущества, и равную ему минимальную продажную цену, порядок расчетов и банковский счет для зачисления суммы.
Фиксируют также даты начала и завершения сделки — на все процедуры, включая государственную регистрацию перехода права собственности и полное погашение обязательств по договору, отводится четыре месяца со дня получения банком заявления. В предыдущей версии документа этот период был больше — полгода. По соглашению сторон срок можно менять с перерасчетом суммы задолженности. Ее увеличение по другим основаниям запретят.
Еще одно важное положение — со дня получения заявления банк не вправе обращать взыскание на заложенное имущество ни в судебном, ни во внесудебном порядке. Это возможно, только если должнику не разрешили своими силами избавиться от квартиры, либо он не сделал это в положенное время, либо сообщил, что решил не продавать ее самостоятельно. В прежнем варианте законопроекта подобной конкретики не было, имелось лишь указание, что с момента поступления заявления процедуру взыскания не запускают в судебном порядке.
Законопроект устанавливает, что банк по соглашению с заемщиком вправе помогать ему с продажей за отдельную плату. Из новой редакции убрали уточнение, что покупателя он мог бы искать благодаря рекламе.
Разницу между фактической ценой недвижимости и размером задолженности кредитная организация обязана будет вернуть клиенту за вычетом всех дополнительных расходов.
Когда не разрешат
Проект закона содержит и перечень причин для отказа в совершении сделки. Например:
- до получения заявления банк уже подал иск об обращении взыскания на заложенное имущество, либо нотариус проставил исполнительную надпись на договоре об ипотеке, закладной или договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона. В последнем случае речь идет о специальной отметке, которая дает кредитору право принудительно взыскать деньги или имущество с должника без обращения в суд,
- в отношении ипотечника возбудили процедуру внесудебного банкротства либо в отношении одной из сторон завели дело о признании ее несостоятельной, то есть банкротом,
- имущество заложено в обеспечение разных обязательств нескольким созалогодержателям,
- имущество считается предметом предшествующей и последующей ипотек,
- должник повторно отправил в банк заявление, хотя до этого сам отказался от своего намерения или не уложился в сроки продажи.
Читайте также:
3981
Ещё материалы: Ирина Яровая, Анатолий Аксаков
