Как защитить сделку с недвижимостью

Количество дел по мошенничеству в сфере оборота недвижимости ежегодно возрастает — в среднем на 8 процентов, а раскрываемость таких преступлений, напротив, снижается - к таким выводам пришли авторы исследования Финансового университета при Правительстве РФ, оценивающего российский рынок недвижимого имущества с точки зрения правовой безопасности и стабильности. По данным исследования, за первые шесть месяцев 2020 года общее число рассматриваемых правоохранительными органами дел в этой сфере превысило 4 тысячи. При этом чаще других жертвами таких афер становятся наименее защищённые в юридическом плане участники рынка вторичного жилья.

Статистика исследования наглядно демонстри­рует: массовое применение простой письменной формы сделки, когда человек остаётся по факту один на один с множеством юридических вопросов, не способствует формированию безопасных правоотношений на рынке недвижимости. Покупатель может не знать о существовании прав третьих лиц на приобретаемую им квартиру, а собственника легко могут ввести в заблуждение в части правового смысла сделки и её последствий или даже силой заставить подписать договор.

«Для прочности и незыблемости прав граждан на недвижимое имущество прежде всего нужно безупречное основание для возникновения этих прав», — заявила секретарь Общественной палаты РФ Лидия Михеева в ходе круглого стола «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», прошедшего в палате 15 сентября. Она также отметила, что именно закрепление в законе обязательной нотариальной формы для сделок с жильём уже неоднократно предлагалось и оценивалось экспертами как эффективное решение проблемы защиты прав участников оборота недвижимости.

Скрытая опасность

Вместе с тем эксперты указывают, что участие на различных этапах сделки сотрудников банков, риелторов и принимающих документы работников МФЦ не снижает риски простой письменной формы сделки. Ни за кем из этих посредников не закреплено полномочие по обеспечению законности договора отчуждения недвижимости. Как следствие, никто из них не берёт на себя ответственность за последствия сделки, её оспаривание и нарушение прав сторон. «Практика показывает, что та же банковская экспертиза документов, проводимая для одобрения ипотеки, не гарантирует покупателю защиту его прав», — объясняет первый заместитель председателя Комиссии Общественной палаты РФ по развитию некоммерческого сектора и поддержке социально ориентированных НКО Наталья Кирюхина.

При этом отсутствие уверенности в законности сделок приводит к другой серьёзной проблеме — недостоверности сведений Единого государственного реестра недвижимости. Сотрудники МФЦ или банка, которые в случае заключения сделки в простой письменной форме направляют документы в Росреестр, не могут гарантировать, что с ними всё в порядке, - у них нет соответствующей квалификации и полномочий.

Не прибавляет безопасности обороту недвижимости и зачастую бездумное применение электронных технологий в правовой сфере. «Цифровые сервисы, которыми пытаются заменить и риелторов, и нотариусов, не несут никакой ответственности», — считает профессор кафедры правового обеспечения рыночной экономики РАНХиГС Олег Зайцев. С ним соглашаются и представители общественных организаций, отмечая, что гарантии, которые не способна дать ни одна электронная система, в полной мере обеспечиваются нотариатом.

Ответственность за проведённую проверку юридической чистоты и законности сделки закреплена за нотариусом законом. Важно, что она в этом случае носит и материальный характер, то есть гарантируется полное возмещение ущерба пострадавшим по вине нотариуса сторонам сделки. При этом за коммерческую сторону сделки, по мнению экспертов, должен отвечать риелтор, чья квалификация также должна быть подтверждена, а деятельность строго урегулирована.

Мария Мещерякова