Жилья станет больше, а его стоимость не повысится

Опасения по поводу ухода с рынка трети застройщиков и повышения стоимости вводимого жилья в связи с переходом отрасли на проектное финансирование оказались преувеличенными. С начала года колебания цен на квадратные метры находятся на уровне арифметической погрешности в один процент, а объёмы жилищного строительства вместо прогнозируемого скептиками снижения показывают хоть и небольшой, но рост. Для фиксации позитивного тренда и шлифовки новой схемы работы с деньгами дольщиков в ходе парламентских слушаний в Госдуме 13 ноября законодатели и эксперты предложили Центральному банку рассмотреть возможность сокращения сроков передачи застройщикам средств со счетов дольщиков после передачи им квартир и расширения списка уполномоченных банков за счёт небольших, но устойчивых региональных кредитных организаций.

Отрасль одна, а риски разные

Реформу жилищного строительства, которая за последние два года успела миновать (хотя и не до конца) этап банковского сопровождения отрасли и плавно переместиться в фазу проектного финансирования, сегодня можно условно разделить на территориальную составляющую и федеральную. В смысле оценки рисков крупных застройщиков, которые в рамках новой схемы финансирования оказались желанными гостями в 94 уполномоченных банках, и их более мелких коллег в регионах, у которых из-за невысокой рентабельности проектов возникли проблемы с привлечением кредитов. В Счётной палате в связи с этим опасаются ухода с рынка до трети застройщиков и появления проблем у новых дольщиков.

Впрочем, это только прогнозы и, по мнению зампреда Центробанка Ольги Поляковой, трагедии из этого делать не стоит. «Застройщик сейчас должен думать не о том, сколько сможет одномоментно собрать средств с дольщиков, а о рисках, которые он может понести в ходе строительства. Поэтому признаемся честно: кто-то из них уйдёт с рынка. Хорошо это или плохо — однозначно ответить нельзя. Но одно сказать можно утвердительно: реформа начиналась для того, чтобы не было обманутых дольщиков, а застройщики сдавали объекты вовремя».

Выполнить эти условия, по мнению главы думского Комитета по финрынку Анатолия Аксакова, станет легче, если перечень уполномоченных банков будет расширен за счёт региональных устойчивых кредитных организаций, которые успели доказать свою состоятельность в работе с застройщиками. Также, по его мнению, следует обеспечить более оперативное перечисление застройщикам средств со счетов эскроу после передачи дольщикам квартир. В настоящее время срок в иных случаях растягивается до четырёх месяцев, что мешает строительным компаниям развиваться. Основная помеха — бумажная волокита, которую Банку России вполне по силам сократить, изменив нормативную базу.

Председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев такие предложения счёл вполне уместными и в рамках дальнейшего совершенствования жилстроя призвал их учитывать. Депутат также напомнил, что скептические прогнозы преследуют отрасль с момента начала реформы в 2014 году, когда к процессу подключили страховщиков. Тогда тоже высказывались опасения по поводу коллапса жилищного строительства и значительного увеличения цен на квадратные метры.

Ничего этого не случилось ни тогда, ни сейчас — после перехода с 1 июля российских девелоперов на проектное финансирование, то есть через привлечение средств дольщиков со специальных банковских счетов эскроу. Больше того, статистика, скорее, говорит об обратных процессах — ввод жилья в текущем году увеличился по сравнению с прошлым годом. Цены на квартиры на первичном рынке также не повысились, и нет оснований для их увеличения.

Застройщики получат поддержку

В настоящее время на разных российских стройплощадках «в работе» находятся 115 миллионов квадратных метров жилья. При этом, по словам замминистра строительства Татьяны Костаревой, по большинству из них застройщики определились к 1 октября, как будут достраивать — по старой схеме или по новой. Закон сегодня такое позволяет, делая исключение для проектов, в которых готовность объекта составляет не менее 30 процентов, а по договорам долевого участия продано не менее 10 процентов площадей.

На сегодня 85,9 миллиона «квадратов» достраиваются по старым правилам, а 23 миллиона квадратных метров переведены на счета эскроу, на которых уже скопилось 72 миллиарда рублей дольщиков. Вместе с тем банками по новым правилам выдано кредитов строителям на сумму около 650 миллиардов рублей, что соответствует уровню прошлого «дореформенного» года. Это, по словам Костаревой, свидетельствует о том, что отрасль в целом адаптировалась к новым реалиям.

Хотя, конечно же, успокаиваться рано. Около 15 процентов застройщиков пока не смогли прийти к решению, как будут вести дела дальше, и до сих пор оценивают риски. Для того чтобы привлечь их на «светлую сторону», необходимо устранить правовые помехи, чем законодатели в ближайшее время и намерены заняться.

Как сообщил Николай Николаев, в Госдуму планируется внести законопроект, предполагающий дальнейшее совершенствование правил жилищного строительства. «У нас задача — минимизировать расходы и снять административные барьеры у тех застройщиков, которые перешли на проектное финансирование», — сказал он.

У нас задача — минимизировать расходы и снять административные барьеры у тех застройщиков, которые перешли на проектное финансирование.

Глава комитета напомнил, что раньше некоторые девелоперы строили свою работу по принципу «пирамиды», что и стало причиной появления обманутых дольщиков. Сегодня такое невозможно, так как созданы реальные механизмы решения проблемы. Если застройщик будет признан банкротом, недостроенный объект завершат за счёт средств Фонда защиты прав дольщиков. Если достройка будет признана нецелесообразной, граждане получат денежную компенсацию. Государство в этом случае гарантирует возврат средств в объёме до 10 миллионов рублей.