Жилья станет больше, а его доступность — выше

Понижение ипотечной ставки до восьми процентов, расширение финансовых возможностей государственных институтов развития жилстроя вкупе со стимулирующими мерами по повышению привлекательности ИЖС, а также, в случае необходимости, подключение механизма субсидирования помогут вывести строительную отрасль к 2024 году на заявленные президентом Владимиром Путиным рубежи — 120 миллионов квадратных метров. Для большей эффективности предложенных механизмов сенаторы рекомендовали Минстрою понизить банковскую ставку при открытии гражданами эскроу-счетов в рамках проектного финансирования до двух процентов.

Есть такие опасения

Президент поручил, чтобы с 2024 года не менее пяти миллионов семей ежегодно улучшали свои жилищные условия, для чего, собственно, и был создан национальный проект «Жильё и городская среда». Сегодня способность всех задействованных в программе государственных и частных институтов выполнить масштабную задачу у главы Минстроя Владимира Якушева не вызывает сомнений, но некоторые детали при таком решительном прогнозировании следует всё же учитывать.

«Сложность момента заключается в том что с 2018 года мы планово меняем правила жилищного строительства — переходим на проектное финансирование. И не от хорошей жизни. С 1 июля 2018 мы ушли от котлового метода, когда все деньги дольщиков попадали на один счёт», — уточнил министр.

Якушев напомнил, что прошлая практика, когда деньги напрямую шли из карманов граждан застройщикам, позволяла последним частенько злоупотреблять своим правом, направляя средства не по назначению. В результате в стране появились десятки тысяч обманутых дольщиков.

Второй этап реформы предполагает переход строительной отрасли с 1 июля 2019 года полностью на проектное финансирование. Это обстоятельство заставляет нервничать не только девелоперов, у которых скопилось множество незавершённых объектов, возводимых в рамках договоров о долевом строительстве, но и Правительство, так как возникают риски стагнации отрасли.

Опасения вполне обоснованны. Принятый в декабре прошлого года закон отменяет переходный период на проектное финансирование и, по сути, обязывает всех застройщиков уже через три месяца занимать очередь в уполномоченные банки на открытие эскроу-счетов. Это отнимет много времени на оформление соответствующих бумаг и, по оценкам сенатора Сергея Лисовского, серьёзно скорректирует сроки выполнения поручения президента. А кроме того, по его словам, стоимость жилья может возрасти на 10 процентов. Для решения проблемы парламентарий предложил умерить аппетиты банков, оставив им «посреднические» два процента при открытии эскроу-счетов.

С учётом предостережений Счётной палаты относительно прогнозных показателей Минстроя по определению объёмов жилищного строительства в регионах, не вселяющих оптимизма по гарантированному достижению в 2024 году установленной планки, такие незапланированные препятствия могут серьёзно повлиять на формирование негативного тренда в отрасли.

«Не все регионы согласились с предложенными объёмами строительства, — пояснил аудитор Счётной палаты Юрий Росляк. — Это означает, что работа с субъектами должна быть продолжена с учётом покупательной способности граждан, проживающих там, и возможных мер поддержки».

Компромиссный вариант

По словам Якушева, из такой щекотливой ситуации Правительство намерено выйти разумно, так, чтобы никто не пострадал. Согласно постановлению кабмина, которое вот-вот будет подписано, девелоперам с «незавершёнкой» на руках разрешат возводить объекты по старым «долевым» правилам. Но с серьёзной оговоркой: каждый отдельный проект должен соответствовать жёстким критериям.

Основные требования: готовность объекта — не менее 30 процентов, количество заключённых договоров о долевом строительстве — не менее 10 процентов.

Но возможны и исключения. Если речь идёт о незавершённым объектах социальной инфраструктуры в рамках плана комплексного освоения территории, то степень их готовности разрешается понизить до 15 процентов. В случае если застройщик, помимо основного своего объекта, завершает строительство жилья для обманутых дольщиков по соглашению с региональными властями, миновать переход на эскроу-счета ему позволят при условии шестипроцентной готовности объекта.

«Здесь очень важно, чтобы все институты сработали очень синхронно, особенно в переходный период. Важно сделать так, чтобы финансирование жилищного строительства стало прозрачным и понятным, с другой стороны, строительная отрасль не должна пострадать», — сказал министр.

Что касается страхов застройщиков по поводу аппетитов банков, то ставки по кредитам на строительство жилья могут опуститься с первоначальных 12 процентов ниже учётной — до пяти — шести процентов. Это станет возможным при активном вовлечении граждан в открытие экроу-счетов, деньги с которых банки спишут только после завершения строительства в счёт погашения кредита. Всё, что останется на счетах, будет считаться доходом застройщика.

А чтобы стоимость квадратных метров не росла из-за возможных высоких кредитных ставок, Якушев рекомендовал регионам «администрировать процесс».

Доступность жилья — это главное

Увеличению объёмов строительства жилья в полтора раза, кроме того, поможет дальнейшая шлифовка механизмов проектного финансирования, докапитализация единого института развития в жилищной сфере до 1,2 триллиона рублей, а также снижение ставки по ипотечным кредитам до восьми процентов к 2024 году, убеждён министр строительства.

Кроме того, в планах Правительства дофинансировать фонд обманутых дольщиков в размере 340 миллиардов рублей.

Не менее эффективным средством повышения объёмов строительства в Минстрое рассматривают усиление поддержки индивидуального жилищного строительства, в том числе в сельской местности. Здесь Якушев не исключает появления льготных ипотечных инструментов, которые сегодня отсутствуют из-за правовой неопределённости в вопросах залога земельного участка.

Также министр строительства счёл разумным взять на вооружение предложение сенатора Дмитрия Шатохина, который предложил усовершенствовать механизм налогового вычета при покупке жилья. В настоящее время он исчисляется из суммы в два миллиона рублей. Мера поможет направлять больше средств на погашение кредитов, что поспособствует увеличению рынка жилья.

При этом важно помнить, чтобы при растущем объёме строительства и росте ипотеки жильё оставалось доступным для населения, убеждена спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.

Она обратила внимание на опасность роста цен на недвижимость. «Цена будет расти, и жильё будет становиться более недоступным», — отметила председатель палаты регионов.

Валентина Матвиенко напомнила, что уже сегодня многие семьи выплачивают ипотеку из последних сил.

«Главная задача должна быть направлена на госрегулирование и недопущение снижения доступности жилья», — подчеркнула она.

Для этого, по мнению спикера палаты регионов, необходимо в режиме онлайн мониторить цены на недвижимость и реализовывать программы «точечной» поддержки отдельных категорий граждан: молодёжи, многодетных семей и других. Сегодня такие программы существуют в некоторых регионах.

Не менее важно, по мнению Валентины Матвиенко, при реализации масштабного нацпроекта развивать в субъектах деревянное домостроение.