Землю возьмут в оборот

Авторы поправок в Земельный кодекс считают, что переход к новой системе классификации земель приведёт к уменьшению коррупции в этой сфере. Однако эксперты опасаются, что в результате предстоящей реформы земельного законодательства страна останется без плодородных угодий.

Зонирование или категории

Законопроект о новой классификации земель был одобрен в Правительстве ещё в 2013 году. Для понимания готовящейся реформы следует отметить, что в ныне действующем законодательстве каждому участку земли присвоена определённая категория. Категорийность земель понятие крайне важное, поскольку от категории зависит возможность использования земли для тех или иных целей.

Например, на землях, которым присвоена категория «земли поселений», разрешено строительство жилых зданий, а вот на землях сельхозназначения или, скажем, землях лесного и водного фонда любое строительство категорически запрещено. При этом перевод земель из одной категории в другую представляет собой очень сложную и забюрократизированную процедуру, требующую согласований не только разных ведомств, но и на разных уровнях власти. Сменить категорию земельного участка не всегда удавалось даже местным чиновникам, хотя их заинтересованность была очевидна. Следствием этого стала выдача ими разрешений на строительство «под страх и риск» в надежде, что, пока идёт стройка, земли всё же удастся оформить нужным образом.

Однако не все истории с возникшими на сельскохозяйственных или землях лесфонда коттеджными посёлками заканчивались благополучно. Например, в подмосковном посёлке Екатерининские Валы, где в природоохранной зоне Истринского водохранилища были возведены коттеджи, их владельцы до последнего были уверены, что землю всё же удастся перевести в категорию, где строительство возможно. Но Росприроднадзор настоял на своём, и 25 новеньких коттеджей были снесены безо всякой компенсации. Кстати, по мнению эксперта по загородной недвижимости одного из столичных агентств, около 18 процентов коттеджных построек в Подмосковье, строго говоря, подлежат сносу по причине неправильного оформления земли.

В марте 2014 года правительственные поправки в Земельный кодекс, предлагающие новые принципы земельного деления, были внесены в Госдуму. В документе, разработанном Минэкономразвития, речь шла о том, что в новой системе земельного учёта уже не будет привычного понятия «земельной категории», а появятся «зоны». Устанавливаться они будут на местном уровне, а утверждаться региональной властью.

В законопроекте муниципалитетам предлагается определить состав земельных зон и виды их разрешённого использования. Авторы законопроекта отмечают, что с переходом от категорийности земель к зонированию, процедура оформления земли, а также изменения их назначения станет более простой и, как следствие, менее коррупционной.

Нерешённой остаётся очень важная проблема — как с переходом к новой классификации земель избежать массовой застройки земель сельхозназначения (а равно и земель других категорий). В том, что подобная «экспансия» застройщиков, поддержанная властями на муниципальном уровне, начнётся сразу же после принятия закона, эксперты не сомневаются.

Как перетягивают земельное «одеяло»

Специалисты в области земельного законодательства настаивают: в поправках необходимо усилить меры защиты сельхозземель. Если этого не сделать до принятия документа, последствия могут стать необратимыми.

В России уже сегодня, по данным Минсельхоза, почти 20 миллионов гектаров считаются сельхозземлями лишь формально. На деле эти некогда плодородные почвы находятся в запустении и заросли деревьями и кустарниками.

«Отказ от категорийности земель приведёт к тому, что на этих землях начнётся строительство и они уже никогда не вернутся в сельхозоборот», — считает ведущий научный сотрудник факультета почвоведения МГУ Пётр Сапожников.

Между тем в подготовленных поправках в Земельный кодекс говорится об особом статусе так называемых ценных сельскохозяйственных угодий. «Этот термин в Земельном кодексе подразумевает элитные почвы высокой плодородности», — объясняет Сапожников и добавляет, что таких почв примерно пять миллионов гектаров, что составляет чуть более одного процента от 390 миллионов гектаров земель сельскохозяйственного назначения. Оставшуюся часть сельхозземель, по мнению эксперта, ждёт незавидная судьба.

«Прочие сельскохозяйственные угодья — пашни, сенокосы, пастбища, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), — в составе земель сельскохозяйственного назначения перестанут быть приоритетными в использовании и останутся без особой охраны, как это требует ныне действующее законодательство», — опасается Сапожников. Поэтому он настаивает, чтобы в законопроекте появилось определение, какие именно сельхозземли получат иммунитет от возможной застройки.

Беспокоит возможная застройка земель сельхозназначения и сенаторов. Так, председатель комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и землепользованию Михаил Щетинин считает, что даже хорошо, что есть определённые сложности при переводе земель из одной категории в другую. «Это сдерживающий фактор, позволяющий сберечь земли сельхозназначения. Плодородные почвы — наше богатство, которое мы должны беречь и при возможности приумножать.

В Алтайском крае, который я представляю, нет ни одной пяди необработанной земли. Это либо пары, либо неудобья. Всё остальное находится в обороте. И так должно быть в каждом регионе. Тогда мы будем иметь гарантированную продовольственную безопасность», — говорит Михаил Щетинин. По его мнению, вместо нового территориального деления гораздо эффективнее было бы заняться корректировкой и упрощением процедуры смены категорий в уже действующем законодательстве. «Существующие виды целевого назначения, принятые в нашей стране вполне соответствуют мировым стандартам, и они доказали свою эффективность», — добавляет Щетинин.

Ничего страшного в том, что часть земель сельскохозяйственного назначения уйдёт под муниципальную застройку, не видит директор департамента имущественных и земельных отношений Минэкономразвития Андрей Ивакин. Он напомнил, что уже сейчас муниципалитеты могут без ограничений отдавать сельхозугодья или лес под застройку, включив их в черту населённого пункта. Менять назначение остальных сельхозземель муниципалитет сможет с одобрения региона. При этом эксперт приводит следующую статистику: за последние четыре года под застройку было отведено менее одного процента сельхозземель или 0,27 миллиона гектаров.

«Это капля в море, учитывая то, какое количество гектаров пашни сегодня не используется», — замечает Ивакин. Основная угроза для сельскохозяйственных земель — не застройка, а реальная потребность рынка в продукции сельского хозяйства. «Необходимо решить, нужно ли нам сегодня столько же сельхозугодий, как во времена СССР», — говорит чиновник.

В законопроекте есть и ещё одно узкое место. Пока непонятно, к каким категориям зонирования будут отнесены земли Гослесфонда, водного фонда и земли спецназначения. Этих земель в предложенной Правительством новой системе зонирования просто не оказалось.

Осталось недолго

Поправки в земельный кодекс, если они будут приняты, должны вступить в силу 1 января 2018 года. Пока же документ прошёл первое чтение, да и то в 2015 году. В аппарате Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям поясняют, что по новому регламенту палаты для принятия законопроекта во втором чтении необходима подготовка Правительством всех соответствующих подзаконных актов.

Речь идёт о разработке и утверждении документов территориального зонирования, определяющих разрешённое использование земельных участков на всей территории России. Почти все муниципалитеты утвердили генпланы своих территорий и самостоятельно разделили земли на зоны, определив цели их использования: под жильё, производство, офисы и так далее. Но для утверждения схем зонирования требуется одобрение федерального Правительства. Многое в этом вопросе будет зависеть от позиции Минсельхоза.

После того как в стране был взят курс на импортозамещение в производстве продовольствия, позиция ведомства в отношении нецелевого использования сельхозземель ужесточилась. Принят даже отдельный закон. В Минсельхозе нам подтвердили, что отношение ведомства по законопроекту о зонировании «сложное» и там работают над поправками. При этом представитель Минсельхоза заметил, что в данном случае «спешка ни к чему». С этим трудно спорить. Ведь земля — это достояние не только ныне живущих, но и будущих поколений.

---

Как было и как будет

Классификация земель в ныне действующем Земельном кодексе 

Категории

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли населённых пунктов;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Классификация земель после принятия поправок в Земельный кодекс

Зоны

• жилые зоны;
• общественно-деловые зоны;
• зоны сельскохозяйственного назначения;
• зоны огородничества и садоводства;
• зоны рекреационного назначения;
• производственные зоны;
• зоны энергетики;
• зоны транспорта;
• зоны связи;
• зоны обеспечения космической деятельности;
• зоны обеспечения обороны, безопасности и правопорядка;
• зоны коммунально-инженерной инфраструктуры;
• зоны специального назначения;
• зоны запаса.