Застройщикам смягчат участь

Кабмин намерен расширить возможности застройщиков в рамках принятого ранее плана поэтапного перехода от прямого привлечения средств граждан к проектному финансированию строительства жилья. Согласно подготовленным Правительством поправкам, застройщику будет позволено строить несколько жилых объектов в границах территории комплексного освоения. Принятый в 2017 году закон предполагал строительство лишь одного объекта.

Один застройщик — один объект

Участники долевого строительства с 1 июля 2018 года смогут гарантированно получить жильё даже в случае, если застройщик обанкротился. Новый механизм проектного финансирования вводит дополнительные требования к компаниям, привлекающим денежные средства россиян на возведение домов после этой даты. Теперь покупатели жилья будут оплачивать квадратные метры не напрямую в кассу застройщика, а через банк, который и займётся финансированием строительства. Переходный период к новому формату продлится до 30 декабря 2020 года.

Вместе с тем, полагают эксперты, новые жёсткие требования могут привести к удорожанию квартир. В частности, их опасения касаются правила «одна компания — одно разрешение». По существующим нормам, после 1 июля 2018 года застройщик не сможет приступить к строительству следующего объекта, не закончив предыдущий. В этом случае о комплексном освоении территорий, а соответственно, и о поручении президента довести ввод жилья в 2024 году до 120 миллионов квадратных метров в год можно забыть, считают девелоперы.

Ранее своё беспокойство «Парламентской газете» по этому поводу высказывал и глава Комитета Совета Федерации по Регламенту и организации парламентской деятельности Андрей Кутепов. Ситуация, по его словам, складывается непростая, ведь необходимо учитывать интересы и дольщиков, вложивших свои средства, и застройщиков, которые создают жильё, и государства, которое отвечает за стабильность рынка строительства.

«Мы понимаем, что изменения в законодательстве связаны с большим количеством обманутых дольщиков. Но нужно обязательно соблюсти интересы трёх сторон, а также получить позицию банковского сектора, так как именно он обеспечивает финансовую сторону строительства», — пояснял сенатор.

Одна площадка — много объектов

Для соблюдения баланса интересов дольщиков и застройщиков в Госдуму был внесён и принят в первом чтении в январе текущего года законопроект по дополнительному регулированию долевого строительства. Авторами документа, который направлен на усиление защиты прав и законных интересов дольщиков, выступили представители всех фракций и спикер палаты Вячеслав Володин.

Жильё может резко подорожать

Поправки предусматривают введение контроля за исполнением застройщиками новых правил долевого строительства. Надзорные функции депутаты предлагают возложить на региональные структуры Госстройнадзора или другие контролирующие органы, которые создадут специально для этих целей. При этом процесс взаимодействия и координации деятельности органов госвласти, контролирующих структур и застройщиков должен будет проходить с использованием единой информационной системы жилищного строительства.

На состоявшихся недавно в Совете Федерации двух «круглых столах» сенаторы подготовили ряд своих замечаний ко второму чтению проекта закона, предложив не ограничивать застройщика в количестве одновременно возводимых домов.

Мнение сенаторов разделяет и Правительство. Как говорится в опубликованном 31 мая на сайте кабмина сообщении, в Госдуму вносятся поправки, которыми застройщикам предоставляется возможность привлекать денежные средства дольщиков на возведение многоквартирных домов по нескольким разрешениям на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка.

Согласно изменениям, разработанным в Правительстве, деньги дольщиков также можно будет привлекать, если у застройщика имеется утверждённый проект планировки территории. Сделать это можно будет и «в случае строительства объектов на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах застроенной территории, в отношении которой заключён договор о её развитии, или в границах территории, в отношении которой заключён договор о её комплексном освоении или договор о её комплексном развитии».

Мы понимаем, что изменения в законодательстве связаны с большим количеством обманутых дольщиков. Но нужно обязательно соблюсти интересы трёх сторон, а также получить позицию банковского сектора, так как именно он обеспечивает финансовую сторону строительства.

В настоящее время законом предусмотрена возможность привлечения средств дольщиков только в рамках одного разрешения на строительство. Требования к размеру собственных средств застройщика, размещённых на счёте в уполномоченном банке, устанавливаются на уровне 10 процентов проектной стоимости объекта долевого строительства.

Целевые займы застройщиков не должны превышать 20%

Помимо расширения зоны действия застройщиков, Правительство также предлагает предоставить ему право привлекать на свои цели займы в размере не более 20 процентов проектной стоимости строительства объектов по каждому выданному разрешению. При этом процентная ставка по целевому займу не должна превышать ключевую ставку Центробанка более чем на два пункта. Действующие нормы закона схему привлечения средств никак не детализируют.

Предусматривается также, что застройщики, заключившие договор о комплексном развитии территории до 1 января 2018 года, смогут завершить строительство объектов по таким договорам без учёта вступающих в силу с 1 июля 2018 года дополнительных требований, установленных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По мнению разработчиков, предлагаемые изменения обеспечат стабильность рынка жилищного строительства.

Проблемы дольщиков уходят, но остаются

Новые правила долевого строительства, по крайней мере, для одного крупного девелопера — Urban Group, кажется, уже не актуальны.

Подмосковная компания, имеющая обязательства перед более чем 20 тысячами дольщиков примерно на 80 миллиардов рублей, временно прекратила продажи недвижимости в жилых комплексах в связи с проведением запланированного аудита. Процесс внешнего аудита в апреле инициировал собственник предприятия Александр Долгин, который выявил грубые нарушения в системе управления и руководства компанией.

Обманутые дольщики второго сорта

Ранее Сбербанк свернул ипотечные программы на приобретение жилья в некоторых проектах девелопера, структуры которого ответственны за скандал в «Опалихе О3». В конце прошлого года дольщикам двух корпусов ЖК «Опалиха О3» предложили въехать в построенное жильё и посчитать выполненными условия договора с застройщиком. Между тем в квартирах будущие жильцы обнаружили плесень, щели в стенах и текущие трубы — то есть совсем не то, на что рассчитывают люди, соглашаясь на ипотеку.

Как рассказали «Парламентской газете» представители инициативной группы ЖК «Опалиха О3», ответа от представителей компании по своим обращениям они не получили.

Ранее условия работы с Urban Group ужесточил ВТБ. C 20 апреля Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия по квартирам компании.

Фонд защиты прав дольщиков совместно с Минстроем начал консультации по возможным проблемам Urban Group. В фонде необходимость консультаций связали с сообщениями в прессе о том, что застройщик не выдерживает плановые сроки ввода объектов долевого строительства в эксплуатацию — в ряде объектов строительство ведётся с отставанием от графика, а в других официально перенесены плановые сроки ввода объектов в эксплуатацию.