За счет эскроу частный дом построю?
Минстрой предлагает распространить механизм проектного финансирования на ИЖС… но хитрые застройщики, которые научились обходить закон, могут дискредитировать и эту новацию
Застройщики нашли лазейки в законодательстве, позволяющие им при затягивании сроков сдачи многоквартирного дома возвращать средства участникам долевого строительства, чтобы продать квартиры новым покупателям, но уже дороже. Предупредить возможные злоупотребления можно, если автоматически продлевать действие счетов эскроу при переносе сроков сдачи новостроек. Такой законопроект сейчас направлен на согласование в Минстрой, ЦБ и Минфин, и есть в распоряжении нашего издания. Его автор — глава Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков.
Эксперты положительно оценивают инициативу, однако считают необходимым оставить дольщикам право самостоятельно выбирать — оставлять или нет деньги на счету эскроу в случае, если застройщик отстал от графика.
ИЖС в помощь
В феврале 2019 года Владимир Путин, выступая с посланием Федеральному Собранию, поручил проработать программу поддержки ИЖС. В августе 2020 года Минстрой внес такой документ в Правительство, а совсем недавно разработал в продолжение темы законопроект об использовании счетов эскроу при комплексном малоэтажном строительстве. Документ опубликован на портале проектов нормативных правовых актов 23 ноября.
В нем Минстрой предлагает финансировать проекты комплексной малоэтажной жилой застройки по аналогии с долевым строительством, когда средства дольщиков поступают на специальный счет эскроу. Механизм используется в обязательном порядке с 1 июля 2019 года для снижения рисков при оформлении сделки.
Его еще называют проектным финансированием. Получить деньги покупателей, которые хранятся на специальном счете в банке, застройщик может только после передачи им квартир. Строительство дома ведется на привлеченные кредиты, стоимость которых тем меньше, чем больше дольщиков вошло в проект.
В своем законопроекте Минстрой устанавливает, что застройщик может привлекать деньги дольщиков для строительства индивидуальных жилых домов в границах таких комплексов только после утверждения проекта планировки территории, госрегистрации права собственности на земельный участок. Требуется также утвердить и проект межевания территории.
При этом застройщики обязаны будут раскрывать определённую информацию. В частности, о своём фирменном наименовании, месте нахождения, режиме работы, номере телефона, государственной регистрации, проекте застройки.
Отдельную статью в законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предлагается посвятить строительству имущества общего пользования в границах малоэтажного жилого комплекса. Согласно проекту, это можно будет делать при условии, если после завершения работ у дольщиков «возникает право общей долевой собственности» на такое имущество или оно безвозмездно передаётся застройщиком в государственную или муниципальную собственность. Речь идёт, например, о котельных, водонапорных башнях, тепловых пунктах, спортивных площадках, местах для отдыха.
Распространение механизма проектного финансирования на комплексные малоэтажные проекты сделает рынок индивидуального жилищного строительства понятным для банков и привлекательным для девелоперов, уверены в Минстрое.
Принятие законопроекта позволит обеспечить к 2030 году объем ежегодного ввода объектов малоэтажного жилищного строительства до 50 миллионов квадратных метров, сообщается в пояснительной записке.
Строили, строили… и кое-что построили
По оценкам экспертов, в общей сложности за 12 лет россиянами было вложено в долевое строительство 3,5 триллиона рублей, не все из которых были израсходованы по назначению. С ростом числа недостроев в начале нулевых по всей стране стали появляться и обманутые дольщики, которых в 2014 году насчитывалось 45 тысяч человек. В одних случаях строителей подвела некомпетентность или халатность, но в других, как свидетельствуют наработки Следственного комитета, они действовали явно с умыслом.
В 2014 году кабмин решил усилить защиту прав граждан: вместо механизма обеспечения исполнения обязательств застройщика землей и самим объектом на рынке долевого строительства было внедрено страхование. Однако и оно не сработало. Число обманутых дольщиков продолжало увеличиваться.
Несмотря на собранные почти 40 миллиардов рублей страховых премий (по данным ЦБ), пострадавшим от недобросовестных застройщиков выплатили всего 50 миллионов рублей.
Сегодня, по оценкам Фонда защиты прав участников долевого строительства, в РФ насчитывается более 121 тысячи обманутых дольщиков. А в Едином реестре проблемных объектов зафиксирована информация о свыше 2,6 тысячи долгостроях более чем на 15,7 миллиона квадратных метров в 72 регионах.
В 2017 году депутаты Госдумы добились того, что Минстрой опубликовал все дорожные карты строительства по регионам. Следующим шагом стало внедрение в 2018 году информсистемы жилищного строительства, где были опубликованы данные, материалы и документы, которые так или иначе связаны с каждым проектом долевого строительства в стране.
Как сейчас строятся многоэтажки
Решить проблему обманутых дольщиков как раз и позволяет упомянутые ранее счета эскроу. К деньгам, которые там размещают дольщики, даже самые жуликоватые девелоперы при всем желании дотянуться не смогут.
Поэтому лучше строить честно. А строить многоквартирный дом на средства дольщиков и приобрести в нём квартиру сегодня возможно только при участии уполномоченного банка.
По данным ДОМ.РФ, со счетами эскроу сегодня работают уже 2735 застройщиков, в формате проектного финансирования возводится более семи тысяч многоэтажных домов. Общий объём средств, размещённых на счетах эскроу, на 1 сентября составил 2,6 триллиона рублей.
Только в Москве за девять месяцев текущего года зарегистрировано более 67 тысяч договоров долевого участия с использованием этого механизма. Это почти в три раза больше, чем годом ранее, сообщается на сайте столичного управления Росреестра.
Что предлагают в Госдуме
Казалось бы, все нюансы законодателями были учтены при принятии поправок, защищающих дольщиков, однако некоторые лакуны в правовом поле всё же сохранились. Благодаря этому недобросовестные застройщики могут наживаться на дольщиках даже в условиях проектного финансирования. Оказывается, что при некоторых обстоятельствах им выгоднее вернуть средства участникам долевого строительства, замороженные на счетах эскроу, и заплатить штрафы, рассчитывая после получить более солидный прибыток.
«Сегодня счета эскроу привязаны к договору долевого участия, где оговаривается срок сдачи объекта и различные санкции за их срыв, — напомнил Анатолий Аксаков. — Но бывают ситуации, когда сроки строительства жилья затягиваются. При этом в договорах по счетам эскроу прописано, что деньги должны возвращаться дольщику в случае невыполнения застройщиком обязательств перед владельцем счёта. Строители этим пользуются».
Если дом не сдан, а дольщики начинают возмущаться, застройщики предлагают забрать им деньги и даже выказывают готовность выплатить штрафы. Потому что им выгоднее продать жильё, уточнил депутат. И тем дороже, чем выше степень готовности дома. Продав «высвободившиеся» квадратные метры, девелоперы «окупают затраты и штрафы и остаются ещё с прибылью».
Для исключения в принципе подобных ситуаций Анатолий Аксаков предлагает автоматически продлевать счета эскроу, даже если дом вовремя не сдан. При этом все обязательства застройщика перед дольщиком в рамках договора ДДУ продолжают действовать, и, если возникнет необходимость, дольщики смогут взыскать с девелопера неустойку за проволочку.
По словам депутата, законопроект уже подготовлен и направлен на согласование в Минстрой, Центробанк и Минфин. «Как только получим согласование, сразу внесём на рассмотрение Государственной Думы. Надеемся, что это произойдёт до конца года», — уточнил Аксаков. Глава комитета добавил, что пока злоупотребления не носят массовый характер, «в основном застройщики свои обязательства выполняют».
Дольщикам нужно оставить право выбора
И хорошо, что эти поправки обсуждают и планируют внести уже сейчас, когда лазейка ещё не получила широкого распространения среди недобросовестных застройщиков, считает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Фёдор Выломов.
«В данном случае работа идёт на предупреждение разрастания проблемы, — уточнил эксперт. — У нас стоит задача полностью решить вопрос с обманутыми дольщиками до 2024 года. Именно поэтому правовая защита интересов дольщиков — во главе угла. Такая лазейка может привести к созданию новой группы пострадавших — «дольщики с отложенными обязательствами застройщика», чего нельзя ни в коем случае допустить».
Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков считает инициативу полезной, так как у застройщиков действительно есть возможность хитрить, «хотя и не все ею пользуются».
«Тут, правда, нужно учитывать ряд моментов. Ведь выгода отказаться от денег дольщика у застройщика появляется только на растущем рынке. И второе: у человека, который приобрёл право на квартиру в строящемся доме, сохраняется и право обратиться в суд и рассказать, что его понуждают расторгать договор», — пояснил эксперт.
Также Константин Барсуков считает правильным увязать автоматическую пролонгацию договора с волей самого дольщика — оставлять деньги на счету эскроу или забирать их, если застройщик не уложился в сроки строительства.
«Ведь представьте, что происходит. Объект не построен, и наступил момент, когда человек мог бы получить деньги обратно. А если он захочет выйти из проекта? Просто жизненная ситуация такая, что ждать дальше не готов, — конъюнктура рыночная изменилась, цены на недвижимость упали. В конце концов он не виноват, что застройщик не уложился в сроки», — отметил эксперт.
Механизм, по словам Барсукова, может работать таким образом: если дольщик при наступлении права на прекращение договора на счет эскроу не обратится в течение месяца в банк с требованием возврата денег, то такой договор будет считаться автоматически продлённым.
Фонду расширили права
В декабре 2020 года Президент РФ Владимир Путин подписал закон, благодаря которому Фонд защиты прав дольщиков теперь может самостоятельно достраивать проблемные дома.
Также он вправе реализовывать программы по достройке вместе с властями регионов с последующей передачей части квартир для их предоставления так называемым очередникам. Например, сиротам, многодетным семьям, инвалидам и другим категориям граждан, представители которых нуждаются в жилье и зачастую вынуждены многие годы стоять в очереди.
Помимо этого, предусматривается стимулирование регионов к более активному решению вопросов с обманутыми дольщиками. Например, вводится механизм возврата в региональный бюджет средств, которые предоставляются Фонду дольщиков в качестве имущественного взноса для софинансирования завершения долгостроев.
Напомним, фонд регулирует отношения между застройщиками и дольщиками, следит за исполнением 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…»). И если находит нарушение — сообщает в контролирующий орган или Росреестр.
В частности, фонд проверяет финансовую документацию застройщика и ход строительства, формирует компенсационный фонд и выплачивает компенсации дольщикам в случае банкротства застройщика. А также участвует в процедурах, предусмотренных при таком банкротстве, и финансирует работы на незавершенных объектах строительства банкрота.
Cогласно действующему закону, каждый застройщик, заключающий договор участия в долевом строительстве (ДДУ) на жилое помещение, обязан сделать взнос в компенсационный фонд в размере 1,2 процента от суммы сделки.
15812
