Владимир Якушев: перестройка жилищного строительства набирает обороты
35 процентов новых объектов в стране возводится по схеме проектного финансирования
Вместе с пандемией коронавируса в Россию пришла льготная ипотека — 6,5% годовых на весь срок кредитования. Одни называют ее ипотекой для смелых, другие — инструментом поддержки отрасли, а третьи мечтают перейти на такой займ, потому что еще шесть лет назад они брали свою «долевку» под весомые 15%. О том, как изменилась строительная отрасль за этот год, кто из застройщиков согласился работать по эскроу и почему в ЖКХ при капитальном ремонте нужен индивидуальный подход, рассказал корреспонденту «Парламентской газеты» глава Министерства строительства и ЖКХ России Владимир Якушев.
- Владимир Владимирович, национальный проект, за реализацию которого отвечает ваше министерство, называется «Жилье и городская среда». И если в большей части вопросы жилья это вопросы масштабов жилищного строительства и расселения аварийного фонда в регионах, то городская среда это то, с чем жители сталкиваются каждый день. Насколько активно россияне участвуют в вопросах формирования комфортной городской среды, вы отслеживаете ситуацию?
- Вовлеченность жителей — важнейшее условие формирования комфортной городской среды. И там, на местах, где эту вовлеченность смогли организовать, эффект есть. Активное участие различных групп граждан, организаций и бизнеса повышает качество городской среды за счет выявления реальных, а не надуманных проблем и потребностей. То есть не кто-то сверху решает, что будет завтра на заброшенном пустыре за домами, а сами жители выходят с инициативой и продвигают свои идеи благоустройства.
С момента реализации проекта была утверждена целевая модель по организации общественного участия в вопросах благоустройства, которая применялась муниципальными образованиями. Приведу такие цифры: за последние три года почти 40 млн граждан приняли участие в вопросах благоустройства, проведено более 177 тысяч мероприятий. И это, безусловно, положительно сказалось на развитии городов. Люди увидели на примере своих локаций, как работает этот механизм.
Мы понимаем, что в настоящее время назрела необходимость актуализировать требования по работе с жителями с учетом накопленного за последние годы опыта, расширить перечень рекомендуемых форматов работы. Поэтому совместно с Агентством стратегических инициатив (АСИ) и экспертным сообществом специалисты Минстроя разработали Стандарт вовлечения жителей и организаций. Его основное преимущество — включение максимального перечня форматов работы с гражданами с привязкой к конкретным стадиям разработки и реализации проектов.
Важной частью документа стали подробные рекомендации и инструменты работы в режиме онлайн. Уже сейчас в городах формируются команды медиа-волонтеров, проводятся вебинары с представителями бизнеса и экспертного сообщества, опросы, голосования, создаются чаты в мессенджерах и интернет-сообщества. Другими словами, эта часть работы не останавливалась, несмотря на пандемию коронавируса. Невозможность проведения такой работы в офлайне привела к тому, что тот опыт, о котором говорилось выше, начал перениматься в более сжатые сроки. Сегодня все активнее осваиваются новые площадки и способы дистанционного взаимодействия, систематизация существующих практик и рекомендаций по их эффективному применению становится особенно важной.
В некоторых регионах такие специализированные площадки по вовлечению жителей работают уже не первый год. Участие в выборе проектов, в обсуждении проблем происходит эффективно и удобно для всех участником диалога. Это крайне позитивный опыт, который мы намерены масштабировать и поддерживать.
Подчеркну, этот опыт прохождения от идеи до полной реализации проекта — абсолютно открытый. И вышеупомянутые миллионы граждан могут сегодня сказать: да, мы сами решили, какой должна быть городская среда, какое благоустройство должно быть сделано и проконтролировали выделение средств из бюджета и реализацию идеи.
- Год назад и профессиональные участники рынка и те, кто собирался вот-вот покупать жилье на первичном рынке, познакомились с новым термином «эскроу». Долевое строительство перешло на новую модель. Оказалась ли реформа на руку девелоперам, как оценивается в целом ситуацию с внедрением новой модели?
- Стартовавшая в прошлом году кардинальная перестройка финансирования жилищного строительства набирает обороты и демонстрирует положительные результаты перехода строительной отрасли на новую схему привлечения денежных средств, растет количество проектов с использованием счетов эскроу.
И девелоперы, и участники строительства, по достоинству оценив преимущества новой формы финансирования, приняли установленные правила и приступили к их реализации. В настоящее время по проектному финансированию строится уже 35 млн кв.м. (35% от общего объема строительства), прирост за год составил больше 30 млн. кв.м. (год назад доля строительства с применением проектного финансирования была менее 3%).
Объем введенного жилья по проектам с использованием счетов эскроу за 6 месяцев 2020 г. — 754,4 тыс. кв. м.
Если мы посмотрим по карте, то наибольшее количество проектов строительства с использованием счетов эскроу сосредоточено в Москве и Московской области, Краснодарском крае, Санкт-Петербурге и Свердловской области.
Еще один положительный эффект, который мы сейчас наблюдаем в связи с переходом на работу с эскроу-счетами, стабильность реализации таких проектов. Как мы знаем, последствия распространения коронавирусной инфекции, вводимые ограничения привели к снижению деловой активности. При этом, необходимо отметить, что финансирование проектов строительства, реализуемых по новым правилам, осуществляется в штатном режиме, в строгом соответствии с плановыми сроками.
- А в целом отрасль, которая зависима не только от стабильного финансирования, но и от наличия в ней простых рабочих рук, пострадала из-за пандемии?
- Цыплят по осени считают. Пока во всех регионах в ежедневном режиме осуществляется мониторинг жилищного строительства, оцениваются риски срыва планируемых сроков ввода объектов в эксплуатацию, проводится анализ финансового состояния застройщиков.
- Тема жилья неразрывно связана с покупательским спросом: мало построить — нужно еще и суметь реализовать свой продукт на рынке. Как вы считаете, эффект от льготной ипотеки есть? Ждать ли продления этой программы после 1 ноября 2020 года?
- Программа льготной ипотеки на приобретение жилья в новостройках, которая реализуется по поручению главы государства, очень востребована гражданами.
Напомню, в настоящее время в рамках программы до 1 ноября 2020 г. гражданам предоставляются ипотечные кредиты на покупку жилья на первичном рынке в размере до 6 миллионов рублей, а в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — до 12 млн рублей по ставке 6,5% годовых на весь срок кредита.
Российские банки уже одобрили более 70% заявок. Выдано 72,4 тысяч кредитов на 182,6 млрд рублей.
Что касается вопроса о продлении реализации льготной ипотечной программы по ставке 6,5%, то с учетом промежуточных результатов данной программы он будет рассмотрен Правительством по итогам третьего квартала.
Но пока мы наблюдаем тот эффект, на который рассчитывали: сейчас у людей появилась реальная возможность приобрести жилье на первичном рынке под сравнительно невысокие проценты. Если мы посмотрим динамику ипотечной ставки, то увидим, что такого на первичном рынке не наблюдалось вообще за всю историю ипотечного кредитования в России.
Чтобы было понятно, насколько это выгодно потенциальному заемщику, объясню на стандартном банковском примере: за каждый взятый в долг в банке миллион рублей на 20 лет при снижении на 1% ипотечной ставки заемщик экономит тысячу рублей в платеже. А если займ составляет 2 миллиона рублей и ставка не 8,9%, а 6,5% на весь срок кредитования? Тогда экономия составит уже почти 8 тысяч рублей. Фактически оплата коммунальных услуг за эту квартиру. В новом жилье всегда найдется, на что потратить такую экономию. Но с тем, что именно эта льготная ставка помогла многим принять решение о покупке своего жилья, уже не поспорить.
- Чтобы у россиян была возможность покупать на лучших кредитных условиях, необходимо строить. Вы неоднократно подчеркивали, что необходимо актуализировать новые стандарты строительства и снижать административные барьеры, какие решения приняты в данном направлении?
- Административные барьеры вызывают вопросы во многих процессах. Строительство, к сожалению, не исключение. С каким багажом документов мы пришли к текущей ситуации? Сегодня в строительной отрасли действуют более трех тысяч документов, устанавливающих обязательные и добровольные требования к проектированию и строительству, которые утверждают семь основных ведомств: Минстрой, Минтранс, Минэнерго, Минпромторг, МЧС, Ростехнадзор, Роспотребнадзор. Перечень базовых требований, обеспечивающих минимальный уровень безопасности, предусмотрен техническим регламентом. При этом эти требования основаны на нормах, разработанных 30 — 40 лет назад.
Надо признать, что до 2015 года эти документы практически не актуализировались в связи с отсутствием финансирования. Что сделано для перезагрузки этого процесса? В период с 2015 года по настоящее время переработано 90% включенных в Перечень сводов правил и стандартов. Предложено исключить порядка 30% от действующего количества избыточных обязательных требований, они перешли в разряд добровольных. Постановление, утверждающее обновленный перечень, согласовано с заинтересованными органами исполнительной власти, поддержано экспертным сообществом и подписано председателем правительства. При этом продолжается планомерная поэтапная работа по обновлению норм для учета новых технологий, а также по сокращению избыточных обязательных требований.
Все эти меры позволят уже снизить количество обязательных требований в общем объеме (не менее чем на 60-70%) к 2024 году, кратно уменьшить количество разрабатываемых СТУ (специальных технических условий), ускорить внедрение в строительную практику новых современных технологий, улучшить экономику реализуемых строительных проектов, сохраняя при этом контроль качества и безопасности строительства. На территории России будут действовать полностью обновленные нормативные технические документы в области строительства — строительные нормы.
Надо отметить, что такой подход полностью коррелируется с передовым зарубежным опытом строительного нормирования. Наличие собственных обязательных нормативных документов в строительной сфере не является чем-то новым — в разных странах эти документы имеют разную форму (строительные нормы, правила, коды и т.д.), но все они направлены на решение одних и тех же проблем безопасности в строительстве.
Уверен, что спрашивать меньше в части качества строительства и безопасности возводимых сооружений не будем, это точно. Безопасность вообще не может быть «чуть-чуть ниже нормы». Но понять проектировщикам и девелоперам эти правила и принять их в работу станет намного проще.
- У строительных сооружений есть свой срок жизни. Через несколько лет начинается косметический ремонт, потом приходит время капитального. Какие законодательные предложения подготовлены министерством по совершенствованию системы капремонта?
- Региональная система капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах была запущена с 2014 года и сейчас этот масштабный проект требует донастройки, в том числе и для преодоления последствий вынужденного простоя в период пандемии. Минстрой совместно с отраслевыми экспертами активно работает над механизмами улучшения программы.
В настоящий момент на рассмотрении находится проект постановления, который устанавливает на 2020 год для региональных операторов введение упрощенного и ускоренного порядка проведения закупок на ограниченный период времени. Данная мера позволит скомпенсировать последствия установления нерабочих дней и выполнить работы, включенные в краткосрочные планы капитального ремонта, в полном объеме.
В том числе, внесены предложения по продлению сроков нахождения подрядных организаций в реестре квалифицированных подрядчиков до конца 2020 года, возможность применения упрощенной процедуры заключения договора на капитальный ремонт, возможность увеличения цены договора по капитальному ремонту в ходе его исполнения в связи с удорожанием материалов и увеличением сметных индексов.
- Но не все дома одинаково стареют! Предоставят ли регионам дополнительные возможности по корректировке сроков проведения капремонта в зависимости от технического состояния зданий?
- Перечень работ и их плановые сроки в региональных программах капремонта устанавливаются по итогам мониторинга и критериев очередности. При этом фактическое техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем многоквартирного дома в момент наступления плановой даты проведения работ может отличаться от прогнозируемого. Есть дома, которые превосходно стоят десятилетия и ограничиваются заменой инженерных сетей раз в 50 лет, другие сталкиваются с необходимостью капитального ремонта намного раньше.
Эти параметры зависят и от эксплуатации, и от качества строительства. Мы поддерживаем предложение по предоставлению регионам дополнительных возможностей по корректировке сроков проведения работ по капитальному ремонту, соответствующие изменения были внесены в перечень мер поддержки, утвержденных общенациональным планом. Поэтому, считаем, для более эффективного расходования средств собственников помещений механизм планирования работ по капитальному ремонт должен быть более гибкий.
Для этого предлагается внесение изменений в Жилищный кодекс: законопроект вынесен на обсуждение экспертного сообщества. Если он будет одобрен и принят, то поправки позволят проводить капремонт именно в тех многоквартирных домах, в которых это необходимо, и помогут собственникам эффективнее расходовать накопленные на капремонт средства.
- Расширяется ли число получателей адресной социальной помощи на оплату услуг ЖКХ и упростят ли процедуру ее оформления?
- Соответствующие предложения внесены в Правительство Российской Федерации о снижении размера максимально допустимой доли расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг в доходах гражданина с 22% до 15%. Это позволит дополнить адресную поддержку тем, кто действительно в ней нуждается.
Также значительно упростились процедуры получения субсидий населением. Те граждане, кто уже пользуется льготами, получили возможность автоматического продления субсидии на оплату ЖКХ до 1 октября текущего года. Для заявителей, обратившихся впервые, сокращается количество необходимых документов. Кроме того, с начала года вступают в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, которые сделают получение субсидии ещё проще.
- Правительство предложило ЖКХ госгарантии на получение кредитов в размере 100 млрд рублей. Около 1,5 млрд рублей собираются выделить на субсидирование процентной ставки по заимствованиям для замены лифтов. В какой степени эти суммы закрывают реальную потребность отрасли?
- Что касается субсидий ЖКХ — эта мера позволит предоставить предприятиям необходимые средства для качественной подготовки к осенне-зимнему периоду и закрыть большую часть выпадающих на фоне эпидемиологической ситуации доходов предприятий. При этом итоговый объем выделенных субсидий зависит от заявок регионов, их готовности к участию в программе. Уже сейчас мы получили заявки от субъектов общим объемом в 85 млрд рублей.
Если говорить об объеме работ по замене лифтов, то всего по программе капитального ремонта нужно заменить 144 тыс. лифтов, из которых средствами не обеспечена замена 59 тыс. лифтов. Решение этой проблемы частично возможно за счет средств Фонда ЖКХ — правила предусматривают поддержку энергоэффективного капитального ремонта и возмещение процентов по кредитам на капремонт.
Один из инструментов — компенсация части процентов по кредитной ставке на определенных условиях (в пределах ключевой ставки Банка России, за период действия кредитного договора, но не более пяти лет).
В настоящее время специалисты Минстроя совместно с экспертами отрасли прорабатывают варианты дополнения указанных мер иными эффективными инструментами поддержки программы замены лифтов, в том числе лизинг и факторинг.
- В перечне системообразующих организаций российской экономики представлено 54 предприятия строительной отрасли. Удалось ли включить в список системообразующих организаций наиболее значимые предприятия водоснабжения и водоотведения независимо от величины выручки?
- В настоящее время в перечень системообразующих предприятий в сфере ЖКХ включены 22 организации, которые обеспечивают порядка 40% водоснабжения на территории страны и более 50% теплоснабжения. Их поддержка в текущих условиях относится к стратегически важным задачам и позволит обеспечить устойчивую, бесперебойную работу отрасли, а также начать подготовку к новому осенне-зимнему периоду.
Ситуацию, которая складывается в отрасли, ведомство держит на контроле и на основании предложений, поступающих от предприятий ЖКХ и субъектов РФ, прорабатываются дополнительные меры поддержки, в том числе и для организаций, осуществляющих водоснабжение и водоотведение.
- Пандемия коронавируса не только вносила коррективы в работу строек, но и добавила локальную нагрузку на управляющие компании. Владимир Владимирович, управляющим компаниям и другим предприятиям ЖКХ компенсируют расходы на дезинфекцию подъездов домов, детских площадок?
- Управляющие организации могут получить помощь для компенсации расходов на соблюдение рекомендаций Роспотребнадзора как на федеральном уровне, так и на региональном уровнях.
К примеру, на федеральном уровне на небольшие управляющие организации распространяются меры поддержки, направленные на малые и средние предприятия.
Каждый субъект принимал решение сам, исходя из ситуации, как ему нагружать УК и в зависимости от этого определялись объемы и формы поддержки: где-то деньгами, где-то дезинфицирующим раствором. И да, конечно же, все небольшие управляющие организации имеют право на пакет мер поддержки для МСП, утвержденный правительством
4774
