В новом году жилье может подешеветь

Такой прогноз дают в Госдуме на основании ситуации на рынке ипотеки

23.12.2023 00:00

Правительство приняло решение скорректировать ряд параметров льготных ипотечных программ: по Дальневосточной и Арктической ипотеке с 6 до 9 миллионов рублей увеличен предельный размер кредита, а первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8 процентов годовых, повышен до 30 процентов. Такое постановление кабмина вступает в силу 23 декабря. «Парламентская газета» выясняла, как нововведение отразится на рынке жилищного кредитования и каким он будет в наступающем году.

Для льготной — потолок шесть миллионов…

Рынок ипотеки по итогам 2023 года устанавливает очередной рекорд по выдаче кредитов. По прогнозам FrankRG, он превысит результат 2022 года на 65 процентов, 2021 года — на 36 процентов и составит 7,9 триллиона рублей. Собственно, рекорд поставлен уже по итогам 10 месяцев: банки выдали 6,3 триллиона рублей. Как пояснила «Парламентской газете» председатель комитета Российской гильдии риелторов (РГР) по ипотеке Ирина Киселева, драйвером всего ипотечного рынка остается льготная ипотека, на которую пришлось более половины выдач.

При этом льготная ипотека, помимо несомненной пользы, имела не совсем позитивный побочный эффект: цены на новостройки за последние три года выросли почти вдвое. Об этом заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, представляя 16 ноября в Госдуме доклад об основных направлениях государственной денежно-кредитной политики на 2024-2026 годы. При этом стоимость квадратных метров на первичном рынке, по ее словам, на 42 процента, а в некоторых регионах и более превысила цены на вторичном рынке.

И чтоб некогда антикризисная мера поддержки жилстроя не способствовала разгону инфляции, ее решили модифицировать. Согласно постановлению, Правительство увеличивает до 30 процентов первоначальный взнос по льготной ипотеке, которая выдается по ставке 8 процентов годовых на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства. Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 миллионов рублей.

При этом есть основания для дальнейшего совершенствования финансового инструмента, убежден председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. От массовой льготной ипотеки, по мнению депутата, в принципе, следует отказаться, поскольку она дезориентирует и деформирует рынок жилья. Такой вид жилищного кредитования имеет смысл оставить для отдельных категорий граждан: инвалидов, многодетных, участников СВО и в тех регионах, где власти остро заинтересованы в привлечении кадров.

«У меня всегда возникало недоумение по поводу массовой льготной ипотеки. Потому что, с одной стороны, вроде бы мы помогаем гражданам, выделяем деньги на поддержку тех, кто хочет приобрести жилье, а с другой стороны, подогреваем спрос на рынке первичного жилья. В результате цена здесь значительно оторвалась от цены на вторичном рынке. И вот что получается: выигрывая на низкой ставке по кредиту, люди фактически проигрывали, причем больше проигрывали, покупая более дорогое жилье».

Анатолий Аксаков. © Игорь Самохвалов/ПГ

…а для Дальневосточной и Арктической — 9 миллионов

Также своим постановлением Правительство повышает верхний лимит Дальневосточной и Арктической ипотек с 6 до 9 миллиона рублей, если на эту сумму приобретается жилье площадью более 60 квадратных метров. А воспользоваться этими программами теперь смогут и работники оборонно-промышленных предприятий.

Напомним, программа льготной ипотеки для Дальнего Востока начала действовать с декабря 2019 года. Она распространяется на все 11 регионов ДФО — Бурятию, Якутию, Забайкальский, Камчатский, Приморский, Хабаровский края, а также на Амурскую, Магаданскую, Сахалинскую, Еврейскую автономную области и Чукотский автономный округ. Программа предполагает выдачу кредита под два процента годовых молодым семьям на покупку жилья или на строительство дома на Дальнем Востоке. В июне 2022 года Правительство расширило ее действие на работников медицинских и образовательных организаций.

Еще одно возможное нововведение на рынке льготной ипотеки предложил Президент РФ 14 декабря на прямой линии с россиянами. По словам Владимира Путина, действие семейной ипотеки завершается в июле 2024 года и «Правительство сейчас думает на тему о том, чтобы ее продлить». «Конечно, Правительство должно исходить из реальных возможностей федерального бюджета. Но я думаю, что лучше думать в направлении продления этой семейной ипотеки», — сказал российский лидер.

Программа «Семейная ипотека» по ставке до шести процентов с первоначальным взносом 20 процентов начала действовать в начале 2018 года. Она позволяет оформить ипотеку на жилье в новостройке, строительство частного дома и покупку участка земли, а также рефинансировать ипотеку на жилье на первичном рынке.

Кроме того, глава государства считает необходимым сохранить субсидию 450 тысяч рублей для погашения кредита. Об этом Владимир Путин заявил на заседании IV Железнодорожного съезда, сообщает РИА Новости. Эта компенсация полагается семьям с тремя и более детьми, в которых третий ребенок родился после 1 января 2019 года. Деньги можно использовать для полного или частичного погашения ипотеки на покупку квартиры, дома или участка под индивидуальное строительство.

Позитивное влияние

Принимаемые законодателями и Правительством меры по охлаждению ипотечного рынка приведут к тому, что цены на квартиры вернутся к оптимальным значениям, убежден Анатолий Аксаков.

«Мы рассчитываем, что ближе к лету жилье подешевеет процентов на 15-20, а может, и на 30. Потому что спрос за счет льготной ипотеки уменьшится. Те, кто берет на обычных условиях ипотечный кредит, смогут получить более выгодные условия — банки будут просто вынуждены с ними активнее работать и предлагать более выгодные условия. Так что я вижу плюс в уходе от субсидированной процентной ставки для массового ипотечного заемщика», — подчеркнул депутат.

Комментируя возможные последствия от предложенных кабмином нововведений, в Российской гильдии риелторов приводят пример осени 2023 года. «Повышение первоначального взноса по госпрограммам с 15 до 20 процентов и снижение субсидий для банков с 2,5 до 2 процентов, а также повышение надбавок к коэффициентам риска по рынку уже привело к снижению выдач на 20 процентов», — уточнила Ирина Киселева.

Она добавила, что после 23 декабря стоит ожидать новой волны охлаждений от ЦБ. На это, по ее словам, одновременно работают несколько факторов — сокращение максимальной суммы кредита и повышение первоначального взноса по льготной госпрограмме, высокие ставки по рыночной ипотеке и возможный переход на «адресную поддержку ипотечных заемщиков с июля 2024 с одновременным отказом от привычных форм их поддержки с помощью госпрограмм».

«Но население хочет покупать новое жилье, а банки хотят выдавать ипотечные кредиты. Да и Правительство заинтересовано в решении жилищного вопроса в стране. Поэтому в 2023 году появилась комбо-ипотека и комиссия по типу «снизь свою ставку», и субсидирование ставок застройщиками на срок строительства дома, и траншевая ипотека, и кредит на первоначальный взнос. И всем этим активно пользуются ипотечные заемщики», — напомнила Киселева.

Также эксперт просит не забывать про региональные программы поддержки ипотечных заемщиков — социальных категорий граждан. Например, во Владимирской области с 1 января 2024 года улучшат условия региональной программы льготной ипотеки для учителей. «Максимальный возраст претендентов на льготный кредит увеличивается с 35 до 41 года. Кроме того, размер средств на оплату первого взноса будет повышен с 600 тысяч до 1 миллиона рублей, а сумма компенсации расходов по уплате процентов по кредиту вырастет с 5 до 10 тысяч рублей в месяц», — указала представитель РГР.

По мнению Ирины Киселевой, 2024 год не будет провальным по ипотечному кредитованию. Максимум рынок «охладеет до 15-20 процентов по выдачам», считает она.