Участников долевого строительства станут проверять чаще

Минстрой разделит застройщиков, которые занимаются долевым строительством, на несколько групп в зависимости от степени риска. Самые неблагонадёжные компании будут проверять раз в год — аудит коснётся и финансовой деятельности, и темпов возведения жилья.

В Госдуме защита дольщиков под особым контролем

Первого июля 2018 года вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве, в соответствии с которыми ужесточились требования к застройщикам как при оформлении сделок с гражданами, так и при финансирования строительства многоквартирных домов. Реализацию закона обсудили 10 декабря на совместном заседании Комитета Госдумы по контролю и Регламенту и Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям.

По словам главы Комитета Госдумы по контролю и Регламенту Ольги Савастьяновой, надо сделать так, чтобы все законодательные нормы о долевом строительстве работали, как и было задумано. «И если есть неучтённые моменты, которые требуют дополнительного регулирования, их следует учесть при доработке законодательства», — отметила она.

Председатель думского Комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев подчеркнул, что когда принимали новый закон о дольщиках, было очень много споров и критики со стороны застройщиков и банкиров. «Мы поставили на особый контроль исполнение этого закона, — сказал депутат. — Реформа в долевом строительстве реализуется по поручению президента, и нам очень важно выйти на такие решения, чтобы, с одной стороны, защитить граждан, с другой — обеспечить развитие жилищного строительства».

Согласно действующим с 1 июля нормам, застройщики при долевом строительстве не могут заниматься никакой иной деятельностью, должны иметь трёхлетний опыт участия в строительстве многоквартирных домов. Их допускают на рынок, если площадь построенного ими жилья составляет не менее 10 тысяч квадратных метров. По словам Николаева, это слишком серьёзное требование, особенно для региональных компаний. В Госдуме предлагают смягчить этот критерий, чтобы в строительстве участвовали не только крупные игроки, но и более мелкие компании. «Это необходимо для поддержания жилищного строительства в регионах», — констатировал Николаев.

Сначала дом, потом деньги

Финансовые требования также ужесточили. Теперь застройщики не могут собирать с граждан деньги и тратить их на своё усмотрение. Законом установлено, что строительная компания обязана иметь собственные средства на строительство — не менее 10 процентов от общей проектной стоимости. Разрешается привлекать целевые небанковские займы от головной компании — до 20 процентов от стоимости проекта. Строительство можно вести только по принципу «один застройщик — одно разрешение», при этом на каждое разрешение нужно открыть банковский счёт. Денежные средства дольщиков вносят на эскроу-счета и страхуют в Агентстве по страхованию вкладов. Исключается привлечение средств граждан через жилищные сертификаты и жилищно-строительные кооперативы. Гарантом того, что жилой дом будет достроен, является Фонд защиты дольщиков.

«Реформа в долевом строительстве началась, и принятые меры заработали, что вызывает дискомфорт у застройщиков, особенно у тех, которые привыкли работать в качестве финансовой пирамиды, — сказал Николай Николаев. — Долгие годы застройщики получали деньги от граждан, и эти средства тратились бесконтрольно, безо всяких ограничений или требований по их использованию».

Реформа в долевом строительстве началась, и принятые меры заработали, что вызывает дискомфорт у застройщиков, особенно у тех, которые привыкли работать в качестве финансовой пирамиды.

Пока переход на эскроу-счета добровольный, а с 30 июля 2019 года все застройщики полностью перейдут на новые правила финансирования строительства жилых объектов. Сделки по привлечению средств возможны будут только с банковским сопровождением, а это значит, что компании не смогут привлекать деньги напрямую от покупателей жилья. Пока оно строится, средства граждан остаются на банковском счету и передаются строителям после введения объекта в эксплуатацию при условии, что хотя бы на одну квартиру уже оформлено право собственности. Российские застройщики опасаются, что новый механизм приведёт к тому, что строительная отрасль не сможет выполнить свои задачи из-за нехватки денег. На прошлой неделе несколько крупных девелоперов направили в профильные ведомства пакет поправок к закону о долевом строительстве, в которых они предлагают смягчить порядок использования эскроу-счетов.

Проверять будут чаще

На заседании думских комитетов Ольга Савастьянова отметила, что всё ещё не приняты нормативные правовые акты по реализации изменений в закон о дольщиках. Она попросила Правительство ускорить разработку этих документов, особенно постановления о контроле за целевым использованием денег дольщиков и соблюдением сроков строительства.

Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин пообещал, что до конца декабря все необходимые документы будут утверждены и вступят в силу со следующего года. Проект постановления Минстроя о проведении проверок в долевом строительстве сейчас находится на согласовании. Чиновник напомнил, что малый и средний бизнес проверяют раз в три года. «Раз в три года проверяют и застройщиков, при этом любую плановую проверку нужно согласовать с прокуратурой, так что сейчас невозможно оперативно проверить факт строительства дома с привлечением средств граждан», — посетовал Стасишин.

Для повышения эффективности проверок Минстрой предлагает применять риск-ориентированный подход. Юридических лиц, привлекающих денежные средства участников долевого строительства, предложено разделить на группы, каждая из которых соответствует определённой категории риска Для застройщиков, относящихся к категории значительного риска, плановые проверки будут проводиться один раз в год, для категории среднего риска — не чаще чем один раз в два года, а для категории низкого риска плановые проверки вообще не предусмотрены.

В проекте установлен закрытый перечень оснований для организации внеплановых контрольных мероприятий. Основанием для проверки вне плана является истечение срока исполнения застройщиком ранее выданного предписания об устранении нарушений, выявление нарушений в бухгалтерской отчётности или проектной декларации, сообщения граждан, отклонение от графика реализации проекта строительства более чем на полгода.

Провести контрольные мероприятия также могут на основании приказа руководителя контролирующего органа в соответствии с поручением президента или Правительства или по требованию прокурора. «В любой момент можно будет проанализировать финансовое состояние застройщика и не доводить до того, что произошло с Urban Group, — пояснил Никита Стасишин. — Если бы у нас была возможность провести аудит этой компании ещё полтора года назад, то прореха в их бюджете составляла бы не 56 миллиардов рублей, а намного меньше».