У ипотеки «сорвет крышу»

При высокой ключевой ставке банкам не выгодны жилищные кредиты под 22 процента

На фоне высокой ключевой ставки и установленного регулятором потолка для полной стоимости ипотечного кредита банки начали сговариваться с застройщиками и «зашивать» дополнительные проценты в комиссии, которые в конечном итоге вели к удорожанию квадратного метра. В итоге ЦБ принял решение отменить потолок для ипотечных ставок на полгода, чтобы банки «смогли лучше адаптироваться к изменению рыночных условий». Чем это обернется для потенциальных заемщиков, выясняла «Парламентская газета».

Ставки против цен

Банк России ежеквартально рассчитывает и публикует среднерыночное значение полной стоимости потребительского кредита для банков, микрофинансовых организаций, потребительских кооперативов и ломбардов. По закону максимальные ставки по кредитам для физлиц не могут более чем на треть превышать процентный уровень предыдущего квартала. Так, для четвертого квартала этого года кредитные организации должны применять ограничения, определенные по итогам апреля-июня. Ключевая ставка тогда была на уровне 16 процентов, а потолок по ипотечным кредитам на новостройки был на уровне 22,4 процента, а на вторичку — 24,5 процента.

«После повышения ключевой ставки проценты по депозитам увеличились, пассивы стали дорогими. И если следовать ограничениям по ипотечным ставкам, банки должны были бы выдавать кредиты по процентам ниже, чем у привлекаемых средств, то есть работать в убыток себе. Естественно, никто этого делать не будет. Поэтому, чтобы обойти это ограничение, банки начали всякие схемы закладывать вместе со строителями», — пояснил «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Кредитные организации стали вводить дополнительные комиссии, которые брали на себя застройщики, но по факту они закладывались в стоимость жилья, и в конечном итоге страдал покупатель.

В Центробанке обратили внимание на эту проблему и приняли решение с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025-го не ограничивать для кредитных организаций полную стоимость ипотечных кредитов, выданных на покупку или строительство жилья или земельного участка.

«Это позволит банкам отразить в ипотечных ставках последние изменения ситуации в основных сегментах финансового рынка, в том числе сложившиеся под влиянием решений по ключевой ставке, без риска нарушить требования закона по предельному уровню полной стоимости кредита (ПСК). Тем самым сохранится возможность получения ипотечных кредитов заемщиками — хотя и по более высоким ставкам, но без дополнительного завышения стоимости жилья», — пояснили в пресс-службе ЦБ.

Не зашкалит

Регулятор также указал, что для прочих кредитов потолок их предельной стоимости сохранится, а долговая нагрузка ипотечных заемщиков будет ограничена действующими макропруденциальными надбавками.

По словам Аксакова, количество заемщиков при нынешних высоких ставках не уменьшается, а даже увеличивается. «Доходы в последнее время у людей довольно серьезно выросли, причем они росли более быстрыми темпами, чем инфляция и процентные ставки по кредитам. И число желающих взять кредит сейчас даже больше, чем было, например, три года назад», — отметил депутат.

Глава финансового комитета Госдумы не рискнул предсказать, какой может быть ставка по ипотеке при отсутствии потолка, но зашкаливать она, по его мнению, все равно не будет.

«Ипотечный кредит имеет хорошее залоговое обеспечение, и понятно, что банк заинтересован в том, чтобы выдавать такие кредиты. А если ипотека будет слишком дорогой, то ее, понятное дело, никто брать не будет», — считает Аксаков.