Почему в России отменят закон о долевом строительстве

Долевое строительство как инструмент привлечения частных инвестиций для решения извечного жилищного вопроса в ближайшие три года может уйти в историю. Президент РФ Владимир Путин поручил профильным ведомствам разработать механизм, позволяющий финансировать застройщиков не деньгами граждан, а банковскими кредитами. Почему, несмотря на усилившуюся законодательную защиту участников долевого строительства, было принято такое решение и почему строительство в складчину, практиковавшееся несколько десятилетий, так у нас и не прижилось?

Прошлое: Дважды родившаяся жилищная кооперация

Разрешили и ликвидировали

Первые объединения советских граждан для строительства жилья появились в 20-х годах прошлого столетия. Постановление ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации» от 1924 года учредило три вида жилищных кооперативов: арендные, рабочие и общегражданские.

Прообраз нынешнего долевого строительства стал развиваться такими темпами, что к концу 20-х годов более 60 процентов городского жилого фонда находилось в пользовании кооператоров. Продлилось это, правда, недолго. В 1937 году постановлением СНК СССР дома и дачи, построенные кооператорами, передали местным советам и государственным предприятиям.

Эра ЖСК

Возродилась жилищная кооперация в 1958 году после принятия постановления Совета министров СССР «О жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». В документе говорилось: «Признать целесообразным…более широкое развитие жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации для осуществления строительства многоквартирных жилых домов в городах и поселках городского типа и дач в пригородах за счёт собственных средств членов кооперативов».

Согласно документу, нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане могли вступить в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), выплачивая вступительный пай и ежемесячные взносы. Однако советские ЖСК, помимо средств пайщиков, получали от государства значительную ссуду на достаточно долгий срок, а для удешевления и ускорения работ будущие владельцы квартир часто принимали личное участие в строительстве.

Собственность, но не совсем

Кооперативные квартиры распределялись между очередниками, которые продолжали выплачивать взносы — до возмещения всех затрат на строительство. В определённом смысле это было похоже на современную ипотеку, но без ссудного процента. Однако даже после выплаты всех взносов счастливый обладатель новой квартиры не становился собственником жилья. Квартира оставалась в коллективной собственности ЖСК, и продать её можно было только члену этого же кооператива после соответствующего решения собрания жильцов.

Начало долевого строительства

В конце 90-х — начале 2000-х годов широкое распространение в России получает долевое строительство жилья. По сути, это форма инвестиционной деятельности, когда застройщик использует деньги граждан для возведения объекта недвижимости. Для нуждающихся в жилье долевое строительство привлекательно тем, что, вложившись, можно было приобрести квартиру, пусть практически на нулевом цикле, сэкономив 20-30 процентов от рыночной стоимости жилья. Другое дело, что дольщик рисковал попасть на недобросовестного застройщика, который, получив деньги, мог или не достроить дом, или сдать его с таким количеством недоделок, что в нём нельзя было бы жить. Повлиять на девелопера в то время дольщики не могли — не было соответствующей законодательной базы.

Настоящее: Манипулировать дольщиками стало сложнее

Появление серых схем

Для защиты прав дольщиков в 2004 году был принят Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Девелоперов обязали заключать с дольщиками договор только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации, государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный под строительство. Кроме того, вводилась ответственность для застройщика за ненадлежащее исполнение договора.

Ряд девелоперов, однако, требования закона проигнорировали, придумав массу серых схем. К примеру, составлялся предварительный договор купли-продажи, когда застройщик принимал от дольщика деньги, обещая, что после получения необходимых документов будет подписан окончательный договор.

Акции протеста

Ухищрения недобросовестных застройщиков обернулись массовым обманом граждан-инвесторов, объединившихся в движение обманутых дольщиков. Не обошлось без акций протеста. Их пик пришёлся на 2008-2009 годы, когда обанкротился целый ряд девелоперских компаний. После внесения в 2010 году поправок в Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с подавляющим большинством серых схем в долевом строительстве государству удалось справиться. Однако это не решило всех проблем в этой сфере.

Реестр обманутых дольщиков

В 2013 году Минрегионразвития РФ разрабатывало критерии, позволяющие отнести граждан-инвесторов к обманутым дольщикам. До этого единого документа не существовало, и каждый российский регион действовал по-своему. В реестр обманутых дольщиков на тот момент попали около 80 тысяч человек.

В июле 2017 года Минстрой издал приказ «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан». В частности, теперь реестр обманутых дольщиков, без включения в который невозможно претендовать на защиту со стороны государства, будет вестись по каждому проблемному объекту. В него будут включать сведения о самом объекте, застройщике и обманутых гражданах. Кроме того, если стройка признаётся проблемной, то дольщики имеют право подавать заявления с требованием о включении в реестр пострадавших. 

Компенсационный фонд

Президент России Владимир Путин 29 июля 2017 года подписал Закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков». Документ предоставляет новые гарантии участникам долевого строительства. Для них сформирован компенсационный фонд, в который застройщики обязаны отчислять 1,2 процента от стоимости каждого заключённого ими договора долевого строительства. Эти средства планируется использовать на достройку дома или на выплату компенсации — в зависимости от решения самих дольщиков.

За первый месяц работы компенсационного фонда, который был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября, взносы перечислили 118 застройщиков из 46 регионов страны.

Ужесточение требований к застройщикам

 1 января 2017 года вступил в силу закон, усиливающий защиту прав дольщиков. Девелоперов обязали публиковать на своих официальных сайтах всю документацию и информацию о строящихся объектах, включая договоры участия в долевом строительстве и фотографии со стройки. Кроме того, введён механизм внесения средств граждан на специальные счета. 

С 1 июля 2017 года введены новые требования к уставному капиталу девелоперов. Теперь минимальный размер уставного капитала рассчитывается исходя из общей площади объекта. К примеру, застройщик, чей минимальный размер уставного капитала составляет 2,5 миллиона рублей, может построить 1500 квадратных метров жилья. Для строительства более 500 тысяч квадратных метров необходимо иметь уставной капитал размером не менее 1,5 миллиарда рублей.

Будущее: Долевое строительство уйдет в историю?

Создание единой информационной системы

С 1 января 2018 года в России заработает единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), которая создана для повышения прозрачности рынка долевого строительства.

Застройщики обязаны вносить в эту систему те же сведения, которые они размещают на собственных официальных сайтах. Это — проектная декларация, разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на земельный участок, разрешения на ввод в эксплуатацию ранее сданных объектов и другие документы. 

Также в ЕИСЖС будет вноситься информация о проведённых проверках деятельности застройщика и сведения о вступивших в законную силу постановлениях контролирующего органа о привлечении должностных лиц застройщика к административной ответственности. 

Проектное финансирование

25 октября 2017 года на совещании с членами Правительства Владимир Путин поручил профильным ведомствам и Центробанку разработать механизм перехода от долевого строительства к проектному финансированию. До 15 декабря должен быть утверждён план, согласно которому в течение трёх лет привлечение средств граждан для долевого строительства должно быть заменено банковским кредитованием застройщиков. Похоже, долевое строительство в том виде, в котором оно существует сейчас, уйдёт в историю.

Ужесточение контроля

В конце ноября 2017 года в Государственную Думу внесён пакет законопроектов, который направлен на реализацию поручений главы государства по совершенствованию регулирования сферы долевого строительства. Документом предусматривается создание единой вертикали контроля за долевым строительством, а также устанавливаются требования по контролю за текущим финансовым состоянием застройщиков. Кроме того, вводится административная ответственность за нарушения в долевом строительстве.

Долевое строительство: рисковать или подождать три года?

Итак, долевое строительство в течение ближайших лет перестанет существовать как форма инвестиций в жильё. Как быть россиянам: стать дольщиком сегодня, чтобы сэкономить на стоимости будущих квадратных метров или подождать, когда рисков стать жертвой махинаций застройщика не станет? На этот вопрос «Парламентской газете» отвечает заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.