Право граждан на единственное жилье при банкротстве банков хотят защитить

Покупателю недвижимости вернут деньги, если сделка купли-продажи будет признана недействительной из-за банкротства банка, а жилье для человека является единственным. Подготовленный Минэкономразвития законопроект с такой нормой проходит общественное обсуждение. Возможность получить назад свои деньги — это, конечно, хорошо, но нервы стоят дороже, а ремонт придется и вовсе подарить банку и новым жильцам, объяснили суть инициативы эксперты «Парламентской газеты».

На улицу не выбросят

Законопроект разработали во исполнение постановления Конституционного суда, который в феврале принял решение по делу петербуржца Сергея Кузьмина. Тот, как сообщило Российское агентство правовой и судебной информации, в 2015 году купил у одного банка квартиру почти за 11 миллионов рублей, затем взял кредит на ремонт, а через год банк оспорил сделку в Арбитражном суде Петербурга, заявив, что ее заключили за два месяца до санации организации и по заниженной цене. Суд признал сделку недействительной и обязал Кузьмина вернуть квартиру банку и получить обратно свои деньги.

Читайте также:

• Ставку по льготной ипотеке увеличили до 12% с 1 апреля • Сколько будет стоить жилье

КС указал, что, когда договор купли-продажи жилья признают недействительным, следует соблюсти баланс интересов всех участников — предполагается, что покупатель, вернув деньги, сможет купить другое жилье. При этом, подчеркнул суд, вероятность того, что собственник такой квартиры фактически вернет свои деньги, ничтожно мала, к тому же отсрочена во времени. А для частичного удовлетворения требований кредиторов закон о банкротстве позволяет безвозмездно лишать собственника единственного пригодного жилья и передавать его в конкурсную массу.

Суд обязал законодателя внести в правовое регулирование изменения: после продажи жилья с торгов в рамках процедуры банкротства деньги в конкурсную массу поступать не должны, их следует передавать гражданину. А после их получения человек сохраняет право пользования жильем в течение установленного судом разумного срока.

Сделку нужно проверять

Проект закона, безусловно, следует поддержать, поскольку он направлен на защиту интересов граждан и устанавливает дополнительные гарантии обеспечения их прав, сказал «Парламентской газете» член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

«В первую очередь речь идет о защите базового права — на жилье, — объяснил депутат. — Человек должен получить средства в размере не меньшем, чем цена, уплаченная им за продаваемое жилье. Это даст гарантию, что человек не останется одновременно без квартиры и без денег».

Ранее, напомнил депутат, Верховный суд постановил добавить в договор купли-продажи условие, что продавец выступает поручителем возврата денег в случае признания сделки недействительной. До этого поручительство никак не прописывалось — у человека просто забирали квартиру.

Александр Якубовский © Михаил Нилов/ПГ

Количество банкротств в России растет, причем в таком статусе объявляют себя не только банки, но и другие организации и даже частные лица, рассказал «Парламентской газете» юрист по недвижимости Олег Бендриков. В первом полугодии 2021 года число банкротств физлиц выросло в 1,8 раза — до 105,9 тысячи случаев, сообщили в компании GRM. Именно поэтому, считает Бендриков, чтобы максимально оградить себя от неприятностей, при покупке недвижимости нужно обращаться в крупные агентства или к профессиональным риелторам и юристам.

«Если предлагаемый Минэкомразвития закон будет принят, то он гарантирует возврат денег покупателю, но время и нервы придется потратить, а это никак не компенсируется, — отметил Олег Бендриков. — Кроме того, человек получит назад только чистую стоимость квартиры, которую должен будет освободить, а деньги за ремонт никто не вернет».

Лучше не хитрить

Столкнувшегося с трудностями покупателя жилья не оставят на улице, но сколько он будет жить в подвешенном состоянии, не ясно, продолжил юрист по недвижимости. Ведь квартиру будут выставлять на торги за цену, на 30 процентов выше, чем она была куплена. Именно эта разница отойдет банку и поступит в конкурсную массу. Как быстро найдется покупатель — большой вопрос, отметил Олег Бендриков.

Еще одна засада может ждать дельцов, решивших заработать на перепродаже квартиры. Такие указывают в сделке сумму, сильно меньшую, чем реальная стоимость жилья.

«Налоговые органы работают не просто так — если начнется разбирательство, то таких дельцов сразу выведут на чистую воду, и тогда человек может остаться вообще без денег или со своей крошечной суммой. Но без квартиры», — объяснил специалист.

В начале 2020 года в силу вступил закон, по которому требовать компенсации лишившийся жилья из-за незаконной сделки человек сможет в судебном порядке, если в течение полугода ему не был возмещен ущерб причинителем вреда. Граждане, которые приобрели жилье, не зная о его криминальном прошлом, а затем потеряли из-за того, что суд признал сделку незаконной, смогут получить компенсацию от государства.