Новая процедура банкротства застройщиков может повлиять на стоимость жилья
За девелоперами хотят закрепить право привлекать не только кредиты, но и более выгодные финансовые инструменты
Застройщики могут получить полноценный доступ не только к кредитам, но и к более сложным производным финансовым инструментам (ПФИ). Такие контракты закрепляют определенные параметры расчетов и помогают уменьшить неопределенность в будущих ценах. Однако чтобы ПФИ стали действительно выгодны и строительным компаниям, и банкам, необходимо узаконить особую процедуру, применяемую при банкротстве заемщика. Это может произойти уже в ближайшее время в случае принятия поправок в законы «О рынке ценных бумаг» и «О несостоятельности (банкротстве)», которые подготовили и внесли в Госдуму депутаты и сенаторы.
Равные условия для всех
Переход от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу позволил заговорить о снятии запрета на взаимозачет обязательств для обанкротившихся застройщиков, который был введен в 2011 году из-за увеличения обманутых дольщиков.
Сейчас эта финансовая операция допустима только в делах о банкротстве между юрлицами, за исключением девелоперов, так как наделяет банки приоритетом при взыскании долгов. В законопроекте, опубликованном в электронной базе Госдумы, парламентарии предложили разрешить применять такой взаимозачет по отношению к застройщикам и к квалифицированным инвесторам-физлицам, чтобы они смогли более активно использовать сложные финансовые инструменты. Банки и сейчас заключают с ними сделки ПФИ, но при этом закладывают в их стоимость риски на случай банкротства заемщика, что заметно снижает их привлекательность.
Кредитные организации смогут предлагать заемщикам лучшие условия сделок с ПФИ, когда будут уверены, что в случае банкротства заемщика сработает механизм взаимозачета обязательств, пояснил «Парламентской газете» председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку, соавтор законопроекта Анатолий Аксаков.
«Условия сделок ПФИ для заемщиков-застройщиков в отсутствие этого механизма хуже, чем условия по аналогичным сделкам с заемщиками — юридическими лицами, для которых такая возможность предусмотрена законодательством», — отметил депутат.
Клиент платит за все
Применение эскроу-счетов при строительстве полностью обезопасило деньги граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков. Средства за квартиру клиенты вносят на банковские спецсчета после регистрации договора участия в долевом строительстве, и они замораживаются там до регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. Однако за обслуживание средств на эскроу-счетах застройщику приходится платить проценты.
При окончательном переходе на эту схему строительства в июле 2019 года эксперты рынка недвижимости прогнозировали, что квартиры в новостройках подорожают в пределах 10-15 процентов. Однако уже в апреле 2020 года появилась льготная ипотека, разогнавшая цены на жилье так, что теперь нет возможности оценить влияние первого фактора.
Как отметила глава Центробанка Эльвира Набиуллина, выступая в Госдуме в ноябре прошлого года, цены на новостройки в среднем по России с 2020 года увеличились на 90 процентов, то есть практически удвоились, и «это в два раза больше, чем рост зарплаты за те же три года».
Сильнее всего за три года действия программы льготной ипотеки новостройки подорожали в Краснодаре, Омске и Самаре — на 169, 167 и 153 процентов соответственно. В Москве рост цен составил 57 процентов, в Санкт-Петербурге — 77, в Подмосковье — 74 процента.
В январе 2024 года в среднем по стране квадратный метр новостроек подорожал до 130 тысяч рублей, хотя еще в апреле 2020 года «квадрат» строящегося жилья стоил около 77,5 тысячи рублей.
Среднюю по стране цену квартиры на первичном рынке жилья риелторы сейчас оценивают почти в семь миллионов рублей. При этом в Сочи, Москве и Петербурге ее стоимость почти вдвое выше — 13, 19 и 12 миллионов соответственно.
О том, что настало время взять цены на квартиры под контроль государства, заявил на днях в своих соцсетях спикер Госдумы Вячеслав Володин. Он подчеркнул, что это недопустимо, когда процентные ставки за счет субсидируемой из бюджета льготной ипотеки снижаются, а «застройщики тут же повышают цены на жилье, вынуждая людей брать кредиты бóльших размеров».
«Планируем обсудить вопрос с Минстроем — цены на квартиры должны быть под контролем. Наша задача — обеспечить людей жильем, а не застройщиков — сверхдоходами», — подчеркнул Володин.
Не сдерживать развитие
Комментируя новый законопроект, Анатолий Аксаков назвал его основной целью — уравнять возможности физических и юридических лиц на рынке ценных бумаг, чтобы не сдерживать его развитие. Рассуждая о том, сможет ли принятие поправок притормозить подорожание квадратных метров в новостройках, депутат заявил, что на ценообразование в этой сфере влияет множество факторов. И стоимость кредитов, материалов и оборудования — лишь часть из них.
«В то же время предложенное законопроектом изменение позволит большинству застройщиков в условиях роста стоимости фондирования получить полноценный доступ к инструментам финансового рынка и начать эффективно управлять своими рыночными рисками, что позитивно отразится на стабильности российской экономики в целом, поскольку жилищное строительство оказывает существенное влияние на ВВП России», — подчеркнул глава финансового комитета Госдумы.
Также читайте о том, какие законы вступают в силу в ноябре.
3054
Ещё материалы: Анатолий Аксаков, Эльвира Набиуллина, Вячеслав Володин
