Когда подешевеют квартиры

Сбербанк заявил о росте числа ипотечных кредитов на загородную недвижимость и земельные участки в 3,5 раза. Жилищные займы всё чаще оформляют и на городские первичку и вторичку. На ситуацию влияет ряд факторов, которые в ближайшее время могут кардинально изменить рынок недвижимости. На этом фоне эксперты советуют: принимать скоропалительных решений не стоит.

Последствия пандемии

За январь-апрель 2021 года россияне оформили 2,5 тысячи кредитов на покупку загородных домов и земли, рассказали в Сбербанке. Для сравнения: за такой же период прошлого года было оформлено всего 724 такие ипотеки.

«Рост достаточно большой — в 3,5 раза. А если посмотреть на портфель в суммарном выражении, за год он вырос в четыре раза», — привела слова вице-президента Сбербанка Николая Васёва пресс-служба организации.

По данным банкиров, средняя стоимость дачного дома в России с начала года составила 3,1 миллиона рублей. Больше всего кредитов на загородную недвижимость выдали в Московской области, Москве, Краснодарском крае и Петербурге.

Ажиотаж эксперты объясняют последствиями пандемии. Во-первых, сказался отложенный спрос, ведь большую часть прошлого года такие сделки были труднодоступны. Во-вторых, в условиях самоизоляции выяснилось, что не обязательно жить в городе, чтобы там работать. В третьих, из-за закрытия границ люди всё чаще вынуждены выбирать для отдыха дачи.

В России появится «деревянная» ипотека

Льготы могут закончиться в июле

Впрочем, в последнее время спрос растёт не только на загородную недвижимость, но и на городские квартиры. Так, в 2020 году москвичи оформили 104 231 ипотечный договор, что на 16 процентов больше, чем годом ранее, сообщили в столичном Росреестре. А в Башкирии за год количество сделок по ипотеке выросло на 18 процентов. Причём башкиры стали не только чаще покупать квартиры, но и тратить на это больше денег — в среднем на 160 тысяч рублей.

«За счёт программы льготой ипотеки под 6,5 процента (запущенной весной 2020 года. — Прим. ред.) удалось улучшить жилищные условия более чем двум миллионам человек. Программа оказала существенную экономическую поддержку для строительной отрасли в условиях пандемии коронавируса», — привёл слова спикера Госдумы Вячеслава Володина сайт парламента.

Но повышенный спрос вызвал и резкий рост цен на новостройки: по данным ЦИАН, в 16 крупнейших городах России за год они поднялись на 19,8 процента. За первичкой потянулась и вторичка: по данным портала «Мир квартир», в прошлом году она подорожала в среднем на 2,2 процента. При этом спрос на неё вырос на 14 процентов.  

Всё это привело к тому, что льгота потеряла первоначальный смысл, заявили в Центробанке. Целью программы было сделать жильё доступнее, но на фоне роста цен достичь этого будет всё сложнее. 

В итоге Центробанк даже предложил свернуть программу льготной ипотеки под 6,5 процента. Окончательное решение по этому вопросу пока не принято. Программа точно будет действовать до 1 июля 2021 года, как и было заявлено ранее, но, скорее всего, не дольше, считают эксперты.

Низкие ставки не для всех

Цены разогнались настолько, что впервые с 2018 года Центробанк даже повысил ключевую ставку. С 19 марта 2021 года она выросла с 4,25 процента до 4,5, а с 23 апреля — до 5 процентов.

«Когда вводятся льготные программы, растут и цены на жильё. Центробанк обратил внимание на эту ситуацию. В связи с чем и принято решение о повышении ставки рефинансирования», — заявил «Парламентской газете» председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Читайте также:

• Нужно ли спешить брать льготную ипотеку • У кого могут отнять жильё за долги • Как сэкономить на строительстве дома

На этом фоне эксперты ожидают роста процентных ставок по ипотеке. При этом программу льготного кредитования всё-таки могут продлить, но только для отдельных регионов, считает Аксаков. Во-первых, там, где цены не успели разогнаться. Во-вторых, там, где наблюдается отток населения. Причём для этих субъектов ставки по ипотеке могут сделать даже ниже, чем сейчас.

«Например, в Костроме можно было бы довести процент по ипотечному кредитованию жилищного строительства до 2-3 процентов, где-то — до 4-5 процентов», — рассказал ранее в пресс-центре «Парламентской газеты» председатель Комитета Совета Федерации по бюджету и финансовым рынкам Анатолий Артамонов.

Эти и другие инициативы сейчас обсуждают в парламенте, подтвердил Аксаков. Однако пока говорить о конкретных решениях рано, отметил депутат.

Два года на стабилизацию

Новость о сворачивании льготной ипотеки ещё больше подогрела спрос на кредиты. Однако прежде чем бежать за ипотекой, следует всё хорошо взвесить, считает советник гендиректора компании «Открытие Брокер» Сергей Хестанов.

«В России уже довольно долго наблюдается интересная тенденция: слабый экономический рост, падение реальных доходов граждан и на этом фоне рост цен на жильё, — сказал он. — Только по официальным данным Росстата доходы населения с 2014 года упали более чем на 10 процентов. При этом цены на недвижимость выросли за это время гораздо больше. Это нестабильная ситуация, которая рано или поздно приведёт к обвалу рынка».

На рост цен повлияли не только 6,5 процента годовых по льготной ипотеке, уверен Хестанов, но и первоначальный взнос, установленный на уровне 15 процентов.

«Что такое первоначальный взнос и почему его берут банки? Не потому что им нужны деньги. А потому что таким образом они страхуются от падения цен на недвижимость. Предположим, человек больше не может платить ипотеку, банк забирает его квартиру, а её стоимость упала по сравнению с той, по которой она приобреталась. Вот эту разницу и призван покрыть первоначальный взнос», — рассказал экономист, сделав вывод, что отказ от программы льготного кредитования может привести к падению цен на недвижимость на 15 процентов и более.

Когда точно подешевеет жильё, сказать невозможно, отметил Хестанов, слишком много факторов влияют. Ситуация может стабилизироваться года за два, предположил экономист. Он предостерёг и от покупки квартир для сдачи их внаём: «Соотношение арендных платежей и стоимости недвижимости сейчас не самое благоприятное. Прибыли на этом не получить».

Вопрос о покупке квартиры сейчас уместен только если у человека нет собственного жилья, считает экономист. При этом влезать в ипотеку не стоит, если нет по крайней мере 50 процентов на первоначальный взнос.