Когда исчезнет долевое строительство

Президент России Владимир Путин на совещании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам 20 декабря потребовал провести переход от долевого строительства к более безопасным механизмам финансирования без срывов. Сейчас граждане платят деньги за будущую квартиру напрямую застройщику. Взамен предлагается новая система, при которой дольщики станут вкладывать средства в банк, а тот будет финансировать строительство нового жилья. Окончательно к новому формату предполагается перейти через три года.

Риски примут банки

«Мы договорились на одном из недавних совещаний, что будем постепенно переходить от долевого строительства к банковскому проектному финансированию стройки, когда риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка. Нужно создать все условия для такого перехода», — сказал Владимир Путин на совещании.

Соответствующая дорожная карта уже разработана Минстроем и находится на согласовании в Правительстве, сообщил замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на рабочем совещании в Госдуме по проблемам совершенствования механизмов долевого строительства жилья 18 декабря.

Основным механизмом может стать банковское проектное финансирование. То есть граждане будут класть свои деньги на так называемые эскроу-счета, предполагающие исключительно целевое использование средств, а банки, в свою очередь, будут финансировать за счёт них проекты по строительству жилья. Договор долевого строительства при этом будет тройственный — между гражданином, застройщиком и банком.

«При такой модели на банк перекладываются риски, которые сегодня несёт гражданин, что защитит средства граждан, которые решат купить квартиру в такой форме», — пояснил руководитель Рабочей группы Госдумы по защите прав участников долевого строительства и Комитета палаты по природным ресурсам палаты Николай Николаев.

В Госдуму уже внесены поправки, которые наделят банки полномочиями по банковскому сопровождению таких счетов и по контролю целевого использования средств на них.

К тому же банки будут контролировать не только целевое использование средств, но и сроки строительства, так как в случае несоблюдения сроков будут начисляться повышенные проценты по кредиту, считает председатель Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.

Система проектного финансирования уже успешно действует, например, в Берлине, рассказал депутат, координатор Рабочей группы по защите прав дольщиков в городе Москве Владимир Ресин. Механизм таков: застройщик приобретает участок земли, за свой счёт готовит проектную документацию и представляет её в банк. В банке всё досконально проверяют и открывают финансирование проекта. После этого люди, которые хотят приобрести жильё, подписывают договор с банком, который несёт перед ними ответственность за то, чтобы дом был построен в срок. Причём деньги от банка застройщик получает за выполнение каждого этапа строительства, а не сразу всю сумму.

«Этот путь мне видится правильным, так как долевое строительство в теперешнем виде — это уже позавчерашний день», — сказал Ресин.

Заработают ли новые механизмы?

Возможность открытия счетов, на которые привлекаются средства граждан для строительства, в этом году уже появилась, но пока открыт только один такой счёт, сообщил Стасишин. К моменту перехода на новую систему эскроу-счета, на которые граждане будут вносит свои доли на строительство дома, должны стать действительно привлекательными для физических лиц, отмечают эксперты.

Например, нужно увеличить сумму средств, которая будет попадать под систему страхования таких вкладов, чтобы граждане были защищены от потери своих средств, убеждён замдиректора Департамента банковского надзора Центробанка Владимир Маркелов.

Мы планируем выйти с инициативой по сумме страхового покрытия по счетам эскроу на уровне долевого участия до 10 миллионов. Это есть в дорожной карте.

Сейчас система страхования предусматривает 1,4 миллиона рублей, которые возвращаются гражданину в случае закрытия банка.

«Мы планируем выйти с инициативой по сумме страхового покрытия по счетам эскроу на уровне долевого участия до 10 миллионов. Это есть в дорожной карте», — сказал Маркелов.

Обсуждаются и другие способы защиты граждан и застройщиков от того, что банк сможет не выполнить свои обязательства.

Для финансирования строительства будут отбираться только устойчивые банки, что снизит риски до минимума, сказал Николаев. Как это будет сделано, ещё обсуждается. Скорее всего, оценщики будут исходить из рейтинга, который учитывает в том числе размеры банка, и из критериев устойчивости, разработанных Центробанком, предположил Аксаков.

Как новшества повлияют на стоимость жилья?

Чтобы не было резких скачков цен, систему нужно менять постепенно, уверены эксперты. Дело в том, что на сегодняшний день ежегодно по договорам долевого участия на строительство в России привлекается 1,7 триллиона рублей, а привлечение такой же суммы с помощью механизмов финансирования через банк может произойти не сразу.

Цены при такой системе не станут повышаться, только если эскроу-счета будут пользоваться популярностью у населения и банкам не придётся существенно докредитовывать строительство, считает Маркелов. Если же механизм заработает, это может понизить процентную нагрузку на застройщиков, и как следствие, выравняет цены на возводимое ими жильё.

Банк будет смотреть на прибыль, и далеко не любой проект будет финансироваться.

Система кредитования строительства через банк позволит держать цены на жильё на стабильном уровне, так как финансирование станет более прозрачным, полагает Николай Николаев.

«Когда механизмы привлечения средств граждан к финансированию строительства будут прозрачны, понятны, и значит, низкорисковы, цены на жильё будут стабильны. Они не будут повышаться, как это на сегодняшний день иногда можно услышать», — сказал депутат.

В то же время необходимость действовать через банк может привести к укрупнению застройщиков и уменьшению их количества. Дело в том, что банки будут решать, финансировать ли какой-то проект или нет, подчёркивают эксперты.

«Банк будет смотреть на прибыль, и далеко не любой проект будет финансироваться», — сказал председатель Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства Константин Тимофеев.

Банки будут финансировать проекты, если они будут экономически-обоснованными согласно оценке их инвестиционной привлекательности, отметил Николаев.

Когда ждать изменений

Дорожная карта предполагает переход к новым схемам финансирования строительства к 2020-2021 годам. Она разработана Минстроем и на сегодня согласована с Центробанком, Минфином, Минэком и находится на подписи у главы Правительства Дмитрия Медведева.

Первым этапом, который должен завершиться уже в 2018 году, станет внесение изменений в нормативную базу, вторым — создание пилотных проектов, чтобы проследить все возможные риски. И уже третий этап — внедрение такой системы.

Переход участники рабочего совещания в Госдуме по проблемам совершенствования механизмов долевого строительства пообещали сделать постепенным, чтобы к новым механизмам успели приспособиться и банки, и застройщики.

За это время необходимо и проинформировать об этих механизмах граждан, чтобы избежать риска, что их будут обманывать мошенники, считает Николай Николаев: «Исключительно важно разъяснить гражданам, какие новые механизмы мы вводим и к чему они должны привести, чтобы ни в коем случае дать не возможность каким-нибудь мошенникам или серым предпринимателям воспользоваться незнанием наших граждан».

По всем этим вопросам в конце января пройдут парламентские слушания, на которые пригласят из регионов представителей застройщиков разного уровня, банков и исполнительной власти. «Нам очень важно, чтобы все чётко понимали, что ждёт систему долевого строительства в ближайшее время. Потому что переход к новой системе должен не только защитить граждан от опасности не получить квартиру, за которую они заплатили, но и избежать других рисков — например, сокращения жилищного строительства и доступности жилья для граждан», — заявил Николаев.

Напомним, что 7 ноября Президент России Владимир Путин поручил разработать безопасные механизмы привлечения средств граждан для строительства жилья, чтобы исключить появление новых «обманутых дольщиков».