Как не купить аварийное жилье

19 августа Правительство России поручило Минфину выделить в 2020 году 50 миллиардов рублей на расселение аварийного жилья, а Минстрою — подготовить поправки «в части установления возможности завершения программ переселения из аварийного жилищного фонда ускоренными темпами». На переселение граждан из аварийного жилья с учетом прошлых вливаний в общей сложности до 2025 года будет затрачено более одного триллиона рублей. Однако существует риск, что государству придется раскошелиться гораздо больше, если получатели денежной компенсации взамен непригодной к проживанию жилплощади не получат информацию о реальном качестве приобретаемых ими «квадратов» на рынке недвижимости. Ведь сегодня никто не гарантирует, что за эти деньги они снова не купят «аварийку». Исправить ситуацию призван депутатский законопроект, обязывающий региональные и муниципальные власти сообщать сведения об аварийных объектах в Росреестр.

Аварийное жилье: прошлое и будущее

С 2008 года в России последовательно реализуется политика расселения граждан из аварийного жилья. За это время уже более миллиона человек покинули свои насиженные и далее непригодные к проживанию 17 миллионов квадратных метров, на что было потрачено 544 миллиарда рублей.

Согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», в ближайшие пять лет государство планирует расселить еще 12 миллионов квадратных метров и 664 тысячи человек, потратив на это 458 миллиардов рублей. Речь идет о домах, признанных аварийными с 1 января 2012-го по 1 января 2017 года.

Напомним: в конце прошлого года обе палаты Федерального Собрания поддержали поправки в Жилищный кодекс и в закон о Фонде содействия реформированию ЖКХ, которые откорректировали правила расселения аварийных домов, а президент страны подписал документ 27 декабря. Теперь фонд сможет оказать поддержку региону, если территория, где раньше стоял аварийный дом, будет отведена под социальные, коммунальные объекты, спортивные площадки и пешеходные зоны. Исключение составят лишь те случаи, когда расселение аварийного дома проводилось в рамках реализации договора о комплексном развитии территории.

Кроме того, у регионов появилась возможность расходовать федеральные средства на строительство маневренного и наемного жилья для переселенцев. А граждане могут или переехать в другую квартиру, или получить выкупную стоимость жилья. Она теперь формируется исходя из рыночной стоимости не только самого жилого дома, но и участка под ним.

Не наступить на одни и те же грабли дважды

В теории вроде все правильно, но на практике неминуемы осложнения различной степени тяжести, считает зампредседателя Комитета Госдумы по контролю и Регламенту Наталья Костенко, один из авторов законопроекта о механизме информирования граждан об аварийном состоянии домов.

Депутат напомнила, что в соответствии с законом государство должно расселять как людей, вынужденных проживать в аварийном жилье много лет, так и граждан, купивших жилье после признания дома аварийным. Однако в последнем случае законом вводится жесткое правило: человек не может получить новую квартиру, а лишь компенсацию. Причем это будет не та рыночная стоимость, по которой он приобрел жилплощадь, не зная об аварийности дома, а сумма, в которую ее оценят местные власти с учетом всех ее проблем. И на такую компенсацию человек вряд ли уже сможет купить аналогичное жилье.

Кабмину представят предложения по субсидированию кредитов на расселение аварийного жилья

Уберечь себя от будущих треволнений, оценив состояние дома по визуальным признакам, если вы не специалист-строитель, весьма трудно. Тем более зачастую риелторы скрывают от покупателей факт признания дома аварийным или находящимся на грани. В то же время самостоятельно найти информацию об аварийности дома рядовому гражданину бывает не под силу, так как обязанности по ведению реестров аварийного жилья в открытом доступе у региональных и муниципальных властей нет.

Соответственно, получив на руки деньги, бывшим владельцам аварийных «квадратов», которые, как правило, относятся к социально уязвимым слоям населения, сложно будет сориентироваться в рыночных хитросплетениях и приобрести квартиру в более или менее надлежащем состоянии. Велика вероятность, что они вложат деньги именно в дешевое жилье, которое либо уже является аварийным, либо рискует стать таковым.

Предупрежден — значит вооружен

Самое правильное в такой ситуации, уверена Наталья Костенко, заранее уведомлять граждан о подводных рифах, о которые в будущем может разбиться их семейная лодка. И хотя государство у нас социальное и готово взвалить на себя в очередной раз обязанность оплатить переселение гражданина и во второй раз, но вопрос, который портит такую социальную идиллию, — когда это случится? Ведь если дом не признан аварийным до 2017 года, то неизвестно, сколько придется ждать появления новой госпрограммы переселения и выделения денег из бюджета на компенсации. На это могут уйти годы, а может, и десятилетия.

Для упреждения подобных житейских коллизий в апреле текущего года Наталья Костенко совместно с депутатами Ольгой Тимофеевой, Сергеем Пахомовым и Андреем Красовым внесла в Госдуму законопроект, позволяющий создать механизм информирования граждан об аварийном состоянии многоквартирных домов. Причем 16 июня Комитет Совета Федерации по экономической политике поддержал инициативу коллег.

Так, предлагается ввести обязанность для региональных и муниципальных органов власти, принимающих решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, направлять сведения о таких решениях в Росреестр. В свою очередь, агентство будет включать данные сведения в выписку ЕГРН, что позволит гражданам на этапе покупки жилья через запрос получить информацию об аварийном состоянии дома.

Наиболее доступным способом получения такой информации сегодня является запрос в муниципальный орган власти, напоминает Костенко, однако срок ответа составляет 30 дней, что, во-первых, ставит под угрозу само проведение сделки, а во-вторых, затрудняет работу органов местного самоуправления.

По мнению депутата, наличие сведений о признании дома аварийным в выписке ЕГРН позволит, с одной стороны, максимально защитить права россиян и разгрузить муниципалитеты, с другой — сократить возможные неэффективные расходы государства.

Покупаю надежду, недорого

Несмотря на все старания законодателей оградить граждан от проблем с аварийным жильем, в стране хватает желающих осознанно приобрести «подпорченную» квартиру. Как правило, такие люди очень хорошо осведомлены о своих правах, которые регулируются статьями 32, 86-89 Жилищного кодекса и Постановлением Правительства №47, где определяются требования соответствия жилья, а также описывается, в каком случае жилье непригодно для дальнейшего проживания в нем. Финансовая поддержка россиян при переселении из такого жилья, напомним, регулируется Федеральным законом №185.

Приобретаются квартиры в старых домах по двум причинам — чтобы получить новую жилую площадь или компенсацию, если дом включен в адресную программу расселения аварийного фонда.

Дело в том, что такая недвижимость, как правило, покупается с хорошим дисконтом, так как неизвестно, сколько придется ждать компенсации или квартиры. Ведь даже если аварийная жилплощадь включена в программу расселения, конкретных сроков получения компенсации и ее размера нет. В случае представления новой квартиры взамен аварийной также непонятно, как будет рассчитываться положенный владельцу метраж жилплощади и какого вида будет новое жилье.

По сути, гражданин приобретает лишь надежду получить выкупную стоимость и на эти средства приобрести хорошую квартиру или потратить их по своему усмотрению.

В правовом отношении продажа аварийного жилья ничем не отличается от реализации обычной квартиры. С одним нюансом: владелец квартиры обязан поставить в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии, о чем необходимо указать в договоре купли-продажи. Иначе сделку, скорее всего, признают недействительной, а покупателя — введенным в заблуждение.

На ипотеку не рассчитывай

При покупке аварийного жилья банки неохотно идут навстречу и, если предоставляют ипотеку, то требуют непомерной страховки для минимизации всевозможных рисков, поскольку в данном случае они определенно высоки.

На расселение аварийного жилья выделят 50 млрд рублей

Материнский капитал также использовать при покупке аварийного жилья нельзя: в соответствии с требованиями закона купленная на «материнские» средства квартира в первую очередь должна быть пригодна для постоянного проживания.

Прописаться можно, но нельзя

Запрет в законодательстве установлен только на приватизацию аварийного жилья (статья 4 Закона от 4 июля 1991 года №1541-1), но норма, запрещающая регистрацию в таком доме, отсутствует. Теоретически прописаться в аварийном доме могут как члены семьи собственника, так и члены семьи нанимателя, если речь идет о муниципальной квартире. На условиях договора социального найма для регистрации необходимо получить согласие наймодателя.

Однако на практике, если дом признан аварийным и включен в список местной администрации, в регистрации, скорее всего, откажут. Но и здесь для желающих прописаться остается лазейка: в случае если отказ в прописке основан на постановлении муниципальной власти, противоречащем нормам закона, он может быть обжалован в судебном порядке.

Продать квартиру в аварийном доме можно даже с долгами за предоставленные коммунальные услуги. Однако это возможно, если покупатель согласится их оплатить или если вычесть сумму долга из стоимости квартиры. Но если долги составляют не менее 80 процентов от стоимости жилья, то суд может наложить арест на недвижимость, какой бы она ветхой и аварийной ни была.

Также невозможно продать квартиру, находящуюся в залоге, без согласия залогодержателя.

Стоит ли покупать «аварийку»?

Если цель покупки «аварийки» — инвестиции, то прежде, чем ее приобретать, необходимо взвесить все риски и оценить, есть ли в этом смысл с финансовой стороны. Ведь вполне может так статься, что, вложив деньги, вы надолго застрянете в ветхом доме, где постоянно требуется что-то ремонтировать.

Прежде чем покупать подобное жилье для личных нужд, нужно четко понимать, как проходит процесс расселения, сроки сноса, на какую жилплощадь в дальнейшем можно рассчитывать. Ведь неизвестно, какую квартиру и когда дадут вам взамен, где она будет располагаться, насколько окажется подходящей именно для вашей семьи, включая соседей и проблемы с адаптацией детей в новых образовательных учреждениях.