Как использовать землю, определит закон

Появление пакета поправок в Земельный кодекс о зонировании земель, а также законопроекта о землеустройстве специалисты уже назвали началом второго этапа земельной реформы в России. Если на первом этапе были созданы правовые условия для формирования рынка земли, то сейчас предстоит установить, что на этой земле собственник может делать. Документам ещё предстоит утверждение в Правительстве и рассмотрение в Госдуме и в Совете Федерации. Их обсуждение обещает быть непростым.

Зонирование всё-таки будет

В поправках в Земельный кодекс, которые подготовили в Минэкономразвития, речь идёт о введении зонирования земель согласно видам их разрешённого использования. Пока же целевое использование земель определяется их категориями. Таких категорий семь: это земли населённых пунктов, особо охраняемых территорий и объектов, земли промышленности, специального назначения, земли лесного фонда, водного и земли запаса. 

Проблема в том, что земельные категории, несмотря на всю их важность, на карте в границах не обозначены в отличие, скажем, от муниципальных земель. Вот и оказалось, что активно развивающееся строительство зачастую ведётся на землях, для этого не предназначенных. Больше всего пострадали сельхозземли. При этом практика перевода земель из одной категории в другую стала в начале двухтысячных самой коррупционноёмкой процедурой. 

В 2012 году на проблему обратил внимание президент и дал поручение принять закон о переходе от категорий земель к территориальному зонированию. Однако когда два года спустя проект такого документа проходил нулевое чтение в Госдуме, он встретил серьёзное сопротивление со стороны депутатов-аграриев. «В документе не было никаких инструментов, чтобы сельхозники могли бы отстоять свои земли. Притом что президент, давая поручение, подчёркивал, что защита сельхозугодий и иных особо ценных земель должна быть обеспечена. Поэтому документ мы тогда отклонили», — вспоминает депутат от фракции КПРФ, глава аграрного комитета Госдумы Владимир Кашин. Он пояснил, что защищать аграриям есть что: в сельхозоборот необходимо вернуть почти 100 миллионов гектаров сельхозугодий. Сегодня же создалась ситуация, когда категории земель и земельное зонирование существуют одновременно. Пионером в этом отношении стал Градостроительный кодекс.

«Градостроительный кодекс нигде не упоминает о земельных категориях. В вопросах о целевом использовании земель он отсылает к картам муниципального образования, на которых обозначены зоны жилой застройки, зоны сельхозиспользования и так далее. Поэтому этот документ с точки зрения определения режима использования более понятен и прозрачен», - отмечает директор департамента Минэкономразвития Алексей Бутовецкий. 

Чиновник подчёркивает, что новый законопроект разработан на компромиссной основе в споре с аграриями. Зонирование будет определяться по факту земельного использования. То есть если на сельхозземлях построили предприятие или жилую зону, назначение земли поменяется, если же земли сельхозназначения переведены ранее в другую категорию, но на них ничего не построено, то их придётся отдать под пашню. При этом в законопроекте приведён полный перечень всех видов разрешённого использования для каждой из семнадцати зон. Например, на землях сельхозназначения фермер сможет построить жилой дом для собственного проживания, правда без права его продажи третьим лицам. Есть и ещё ряд существенных дополнений, перечислены случаи, когда земельные участки не могут быть предоставлены в частную собственность. Это относится к землям с расположенными объектами культурного наследия, землям лесного фонда и так далее.

Сегодня на кадастровый учёт поставлено только 20 процентов земель сельхозназначения, а правила землепользования утверждены лишь на 25 процентах территории муниципальных образований.

Тем не менее в экспертном сообществе всё громче говорят не только о плюсах нового законопроекта, но и его спорных моментах.

«Предлагается упрощённая система управления земельными ресурсами путём перехода к территориальному зонированию. Однако упрощение не гарантирует скорого результата, — замечает руководитель учебно-методического отдела Российского общества оценщиков, профессор факультета почвоведения МГУ Пётр Сапожников. — Ведь территориальное зонирование — это зонирование муниципальных территорий в целях определения границ поселений. То есть речь идёт о городских территориях. Что же касается земель иного назначения, то их может вовсе не быть на муниципальных картах. Поэтому метод территориального зонирования вряд ли может быть универсальным инструментом для оценки всего земельного фонда».

По мнению эксперта, вопрос с «наступлением» на сельхозземли также пока остаётся открытым. «Необходимо выделить в отдельную зону особо ценные сельскохозяйственные земли. К таковым необходимо отнести в первую очередь всю пашню. Иначе под угрозу ставится продовольственная безопасность страны, — предостерегает Пётр Сапожников. — Начинать же работу по зонированию нужно с тщательной инвентаризации всех земель сельскохозяйственного назначения».

Впрочем, об этом в Минэкономразвития уже позаботились, разработав законопроект о землеустройстве.

Землеустройство начнут с пашни

Несмотря на то что документ носит название «О землеустройстве», то есть он вроде должен относиться ко всем землям вообще, речь в нём идёт преимущественно о землях сельхозназначения. В документе подробно описаны цели и задачи землеустроительных работ и что должно входить в пакет документов землеустройства каждого земельного участка.

«Землям сельхозназначения неспроста уделяется столь большое внимание, — объясняет член Комитета Госдумы по транспорту и строительству Владимир Афонский. - В настоящий момент у земель сельхозназначения самая низкая цена владения по сравнению с землями других категорий. Поэтому эти земли намеренно скупали и держали, никак не используя, для возможной перепродажи. Сейчас государство намерено эту проблему разрешить и передать земли по-настоящему эффективным собственникам. Землеустроительные работы для этого очень важны». 

Напомним, завершение землеустроительных работ во всей стране, согласно законопроекту, планируется к 2025 году. Профессор Пётр Сапожников считает такие цифры слишком оптимистичными. «Сегодня на кадастровый учёт поставлено только 20 процентов земель сельхозназначения, а правила землепользования утверждены лишь на 25 процентах территории муниципальных образований, — отмечает он. - Таким образом, для осуществления реформы по зонированию потребуется огромное количество специалистов в области землеустройства и оценки».