Кадастровую оценку обуздают законом и искусственным интеллектом

Российские парламентарии рассчитывают в ближайшее время выработать правовые механизмы для устранения необоснованного завышения кадастровой стоимости имущества. Актуальную для граждан России тему поднял президент Владимир Путин в рамках Послания Федеральному Собранию 1 марта.

Мы так не договаривались

Массовые жалобы граждан на завышенную кадастровую стоимость своего жилья и прочих объектов при определении налога на имущество глава государства адресовал Правительству не просто с укором, а с напутствием исправить ситуацию в текущем полугодии. Суть президентского поручения — налог на имущество должен быть справедливым и посильным для граждан. Для этого, сказал президент, необходимо уточнить механизм расчёта налога и определения кадастровой стоимости недвижимости, которая не должна превышать рыночную.

«Коллеги убеждали нас и меня в том числе использовать рыночную стоимость недвижимости при расчёте этого налога, они говорили, что старые оценки БТИ (бюро технической инвентаризации — Прим. «ПГ») — это анахронизм. Однако в реальности оказалось, что кадастровая стоимость, которая вроде бы должна соответствовать рыночной, часто значительно её превышает. Мы так не договаривались, и люди от нас этого не ожидали», — сказал глава государства.

Наличие проблемы в Правительстве признали и пообещали уложиться в сроки. Первый вице-премьер Игорь Шувалов 12 марта заявил на коллегии Росреестра, что действующая система кадастровой оценки действительно даёт сбои. Проблема, по его мнению, кроется в несовершенстве методологии оценки, а также в том, что «не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки».

«Есть одна неприятность, которую мы с вами должны отработать совместно как можно быстрее, — это кадастровая оценка, про которую говорил в Послании президент. Действительно, мы, когда писали всё законодательство, не понимали, что на рынке недвижимости могут быть разные ситуации, когда рыночная цена может быть ниже кадастровой и кадастровая должна быть подчинена рыночной», — пояснил Шувалов.

Первый вице-премьер считает, что в этом вопросе нужно положиться на специалистов профильных министерств — экономразвития и финансов. Он допустил, что к процессу, возможно, придётся подключить искусственный интеллект, «чтобы никогда налогоплательщик не обязан был платить налог по кадастровой стоимости, которая выше рынка».

Бывает так, что многодетным семьям предоставляют участки на болоте, а кадастровая стоимость такая, как будто это центр города.

Привлечение искусственного интеллекта для выполнения поручения главы государства — это в духе времени, считает первый заместитель председателя Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Владимир Сысоев. Но, по его мнению, не стоит забывать о более простых и надёжных средствах решения проблемы. Комментируя ситуацию «Парламентской газете», депутат высказался о необходимости создания правового механизма, «который сделает кадастровую оценку объективной, прозрачной и понятной гражданам и предпринимателям».

«В депутатскую приёмную от граждан и предпринимателей поступает много обращений с жалобами на необъективную кадастровую оценку. Бывает так, что многодетным семьям предоставляют участки на болоте, а кадастровая стоимость такая, как будто это центр города. Или предприниматель занимается бизнесом, ему так поднимается кадастровая оценка на недвижимость, что этот бизнес уходит в ноль или в убыток, предприниматель доводится до банкротства. Такие ситуации непозволительны», — подчеркнул Сысоев.

Он также добавил, что сегодня судебные органы завалены исками граждан о пересмотре кадастровой стоимости и требуется много усилий, чтобы привести цены в соответствие с реальностью.

Нужен закон и ежедневный мониторинг рынка

Эксперты напоминают, что перегибы случались и прежде. Ранее, до кадастровой оценки, налог на имущество физических лиц исчислялся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, что позволяло экономным, но нечистоплотным владельцам угодий и помещений использовать разные не совсем законные манёвры. Для этого они прибегали к услугам независимых экспертов, которые занижали в разы реальную стоимость объектов. Понятно, что налоги после этого платились копеечные.

Поэтому на законодательном уровне было принято решение поменять методику оценки. С 1 января 2015 года в 28 регионах России порядок расчёта налога стал проводиться по кадастровой стоимости (остальные регионы перейдут на «кадастр» к 2020 году), которая, по идее, должна быть максимально близкой к рыночной цене. Функции по кадастровой оценке возложены на независимых оценщиков. Стоимость объекта они определяют методами массовой оценки, то есть оценки групп объектов недвижимости по состоянию на определённую дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа. Отчёт утверждают региональные власти и органы местного самоуправления. После этого данные заносятся в единый реестр. Отсюда граждане получают документ, необходимый для купли-продажи недвижимости или постановки её на налоговый учёт. 

В теории всё гладко, но на практике оказалось куда сложнее. Рынок недвижимости находится в постоянном движении, колебания цен идут по всему спектру объектов и кадастровая стоимость не всегда поспевает за процессом. А оперативно откорректировать её нет возможности: в настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трёх лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет. Отсюда все ценовые имущественные несоответствия.

По данным Росреестра, в 2017 году количество обращений по оспариванию завышенной кадастровой оценки увеличилось на 22 процента по сравнению с позапрошлым годом и превысило 73 тысячи, на 17 процентов возросло количество судебных споров.

С другой стороны, признают эксперты, привязка кадастровой стоимости к рыночной оценке недвижимости также не уберегает от проблем, так как последняя не всегда объективна. Для повышения уровня собираемости налогов в регионах иногда прибегают к откровенному мухлежу, завышая рыночную стоимость объектов.

При таком подходе собственникам недвижимости ничего другого не остаётся, как обращаться за защитой в суд, замечает зампредседателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Вячеслав Тимченко.

«Это огромная проблема, которая затрагивает все слои населения, в том числе и бизнес, и владельцев небольших участков земли, сельхозугодий. К сожалению, иногда в погоне за пополнением бюджета через установление таких завышенных налоговых претензий в регионах не просто препятствуют ведению бизнеса или частного подсобного хозяйства, но и сводят его на нет», — уточнил сенатор.

Парламентарий также убеждён, что для приведения к реальным параметрам стоимости объектов собственности «обязательно будут приняты поправки в действующее законодательство». 

Это огромная проблема, которая затрагивает все слои населения, в том числе и бизнес, и владельцев небольших участков земли, сельхозугодий.

Решению трудностей поспособствует и создание в регионах специализированных подразделений, которые будут не раз в два-три года, а ежедневно осуществлять мониторинг цен, полагает руководитель Центра налоговой политики экономического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова Кирилл Никитин.

«Если специалисты будут заниматься этим вопросом более внимательно и аккуратно, то проблема вскоре исчезнет», — резюмировал эксперт.

Завышенную кадастровую оценку можно оспорить

Действующее законодательство предусматривает два варианта процедуры оспаривания кадастровой стоимости: в суде и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Заявитель сам выбирает, куда обращаться. В случае судебного рассмотрения спора предварительного обращения в комиссию для физических лиц не требуется, но для организаций этот этап является обязательным. Для оспаривания потребуется доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Объекты недвижимости, облагающиеся налогом на имущество:

• жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
• жилое помещение (квартира, комната);
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершённого строительства; иные здание, строение, сооружение, помещение.