К дачной реформе не готовы ни дачники, ни Правительство

С января 2019 года вступает в силу закон о ведении гражданами садоводства и огородничества. Содержащиеся в нём изменения затронут более 60 миллионов наших граждан, то есть каждого второго жителя страны. О том, насколько к этой масштабной реформе готовы органы исполнительной власти в центре и на местах, и, конечно, сами граждане, шла речь на совещании в Совете Федерации 28 мая.

К изменениям нужно привыкнуть

«Принятый закон стал результатом сложного компромисса, поэтому его правоприменительная практика во многом зависит от качества подзаконных актов, которые должны быть подготовлены в Правительстве», — отметил глава комитета Совета Федерации по Регламенту и организации парламентской деятельности Андрей Кутепов. Напомним, нововведения коснулись базовых понятий: была изменена классификация дачных строений, процедура их оформления, порядок сбора взносов в садоводческих товариществах и проведения в них общих собраний, а кроме того, поменялся и сам статус садоводческих товариществ. В связи с этими изменениями Правительство должно было подготовить более 27 подзаконных актов. Пока появилась лишь методика Минэкономразвития. Остальные документы, помимо Минэкономразвития, должны предоставить Росреестр, Минэнерго и Минсельхоз.

В кабмине успокаивают, мол, все подзаконные акты будут готовы к осени. Тем не менее в трёх субъектах в качестве эксперимента дачная реформа уже начата. «Мы видим, что при оформлении земли и недвижимости дачники уже сталкиваются с серьёзными проблемами. Они связаны с отсутствием у них необходимых удостоверяющих права документов, а также с запутанной процедурой оформления», — констатировал начальник управления Санкт-Петербурга по развитию садоводства Андрей Лях.

Дело в том, что по новому закону все дачные участки делятся на садовые и огородные. Соответственно разнится и статус возведённых на них построек. Оформлять дома и строения приходится владельцам садовых участков, при этом предполагается, что речь идёт об объектах капитального строительства, то есть с фундаментом. Для владельцев огородных участков этой проблемы нет, однако строить на таких участках можно только лёгкие строения.

«По новому закону оформление дачных домов должно проходить с учётом требований градостроительного регламента, утверждённого местным самоуправлением. При этом не совсем понятно, как быть с теми постройками, которые возведены до вступления нового закона в силу и которые могут не соответствовать новым требованиям»,- поделился сомнениями председатель союза садоводов Лодейнопольского района Сергей Ганженко. По его мнению, садоводам, чтобы привыкнуть к изменениям, нужно полтора года отсрочки.

Мы видим, что при оформлении земли и недвижимости дачники уже сталкиваются с серьёзными проблемами.

С этим согласен и Андрей Лях. Он считает, что несмотря на то, что эксперимент, проведённый в области, можно признать удачным (помогли выездные службы одного окна, которые, выезжая в дачные товарищества, не только собирали документы для оформления домов и земли, но и консультировали дачников), процедура оформления домов и недвижимости для дачников всё же остаётся непростой. Одна из проблем — стоимость земли под дачными товариществами.

Методики оценки земли никуда не годятся

Проведение кадастровой оценки стало обязательным при постановке на учёт земель в дачном товариществе. Исходя из кадастровой стоимости земли рассчитывается земельный налог. Поэтому дачники подходят к результатам оценки особенно щепетильно. И не случайно. С кадастровой оценкой земли происходит настоящая чехарда. Известны случаи, когда стоимость участков в соседних дачных товариществах отличалась в 10 и более раз.

В другом СНТ рассказали, что земля общего пользования в дачном товариществе (эти земли также нужно оценивать, оформлять и впоследствии за них платить налог) была оценена выше, чем личные участки, что невозможно в принципе. Неудивительно, что ситуация с кадастровой оценкой стала одной из тем, прозвучавшей в президентском послании весной этого года. Глава государства поручил Правительству урегулировать ситуацию с ценами. «Нынешняя методика оценки земли, утверждённая Минэкономразвития, никуда не годится», — отметил профессор МГУ, руководитель отдела Российского общества оценщиков Пётр Сапожников. Авторы выпущенной в 2017 году методики отталкивались от вида разрешённого использования земли, в то время как прежняя и отвергнутая теперь методика оценивала землю в зависимости от того, к какой категории (сельхозназначения, лесного фонда, городских поселений и т.д.) относятся земли.

Странное нововведение Минэкономразвития ударило по карманам дачников. «Дело в том, что оцененные новым способом участки попали в одну ценовую категорию с городскими землями, где разрешено многоэтажное строительство. Такая земля дорожает каждый год в зависимости от рыночной конъюнктуры», — объясил Пётр Сапожников. По его мнению, следует вернуться к прежнему способу оценки земли: практически все дачные товарищества — это земли сельхозназначения, цены в этом сегменте более стабильные и не подвержены курсовым колебаниям. Вообще же самым правильным было бы установить ценовое зонирование на такие земли, считает Сапожников, В пример он привёл опыт Московской области, где таковое установлено.

«Это по настоящему надёжный критерий, оттолкнувшись от которого вы всегда сможете оспорить выставленную вам стоимость», — уверен эксперт. «Нынешняя методика оценки земли коррупционноёмкая, что выглядит уже совсем странным на фоне борьбы с коррупцией во всех сферах. Она, конечно, должна быть пересмотрена с учётом мнения специалистов», — соглашается юрист общественной организации садоводов «Урожай» Юлия Самсонова. 

За бурьян тоже надо платить

Другой серьёзной проблемой, волнующей садоводов, являются заброшенные участки на территории товариществ. На некоторых из них владельцы не появляются по 20-30 лет.

«Раньше с этим можно было мириться, но теперь после проведения кадастровой оценки эти земли также будут облагаться налогом. Налог будет платить правление товарищества, которое распределит его на всех участников»,- рассказал председатель союза садоводов Калининградской области Вадим Сафронов.

По его мнению, сейчас не существует действенной процедуры вовлечения в хозяйственный оборот таких участков, хотя спрос на них есть. «Признать участок бесхозным и разрешить его продажу может только суд, — отметил Сафронов. — Но в суде с нас требуют документы из Росреестра об отсутствии владельца. Если с владельцем или его наследниками не удаётся связаться, участок так и остаётся на балансе садового товарищества».

По откликам садоводов из Рязани и других регионов проблема бесхозных участков остро стоит почти в каждом садовом товариществе. И она без сомнения станет ещё острее, когда за эти бесхозные земли придётся платить всем миром. Выход, конечно, есть. Это поторопить Росреестр, равно как и другие имеющие отношение к проблеме ведомства, выпустить подзаконные акты, которые и дачникам жизнь облегчат, да и реализации нового закона помогут. И делать это надо побыстрее. Ведь даже в случае если просьбы дачников об отсрочке нового закона на полтора года будут всё же услышаны, сама процедура его реализации должна быть отработана гораздо раньше.