Ипотека под 33% и первый взнос в 50%: как скажется на рынке жилья возможное повышение ключевой ставки

По словам Российской гильдии риелторов, многим придется вернуться к покупке квартир по схемам из девяностых

Возможное повышение ключевой ставки ЦБ до 23 процентов станет серьезным барьером для тех, кто хочет купить собственное жилье с нуля, — без накоплений и продажи уже имеющегося. А банки, скорее всего, пойдут на разные меры, чтобы отсечь большую часть клиентов и оставить только наиболее платежеспособных: от повышения ключевой ставки до 24-33 процентов до увеличения первых взносов и анализа уровня закредитованности. Чего ждать обычным гражданам и как рынок недвижимости реагирует на прогнозы аналитиков уже сейчас, «Парламентской газете» в четверг, 28 ноября, рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев.

«Решение жилищных вопросов будут чаще откладывать в долгий ящик»

Напомним: о том, что Центробанк на декабрьском заседании вновь планирует поднять вопрос ключевой ставки, сообщил «Интерфаксу» советник ЦБ Кирилл Тремасов в четверг, 28 ноября, на Пермском инженерно-промышленном форуме.

«На декабрьском заседании, практически нет сомнений, совет директоров Центробанка будет рассматривать вопрос о дальнейшем повышении ключевой ставки. Хотя это решение не предопределено», — сказал он.

Впрочем, вопрос по повышению пока еще не решен. Так, глава Минфина Антон Силуанов ранее призывал вообще не думать о ключевой ставке, а председатель Комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков в разговоре с «Парламентской газетой» оценил вероятность как 50 на 50 — мы подробно рассказывали об этом в соответствующем материале.

Тем не менее вероятность очередного повышения все же есть и с ней нужно считаться.

По словам Константина Апрелева, повышение ключевой ставки заблокирует для большинства возможность приобрести квартиры «с нуля», то есть без накоплений и не имея никакой другой жилплощади, которую можно продать.

«Количество сделок на рынке недвижимости сократится еще больше, а решение жилищных вопросов люди все чаще станут откладывать в долгий ящик, — отметил эксперт. — Самым предпочтительным видом недвижимости станет аренда. А многие, скорее всего, вернутся к схемам, которые были распространены в девяностые годы. Когда человек что-то продавал, покупал маленькую квартиру, потом спустя некоторое время продавал уже ее, покупал квартиру чуть больше и так понемногу подбирался к желаемой недвижимости и желаемому городу либо району».

Новые условия и ограничения

Что же касается ставок в абсолютном выражении, то здесь, по словам эксперта, все будет зависеть от банков. Однако уже сейчас можно с большой долей уверенности спрогнозировать, что диапазон останется примерно тот же: от 1,5 до 10 процентов. Таким образом величина процентной ставки по ипотеке будет колебаться от 24,5 до 33 процентов.

«Но даже с теми, кто предпочтет удержать ставку и не повышать ее слишком сильно, конечно, все будет не так просто, — подчеркнул Константин Апрелев. — Ставка не единственное ограничение, и при низком проценте банки постараются отсекать потенциально малоплатежеспособных клиентов другими способами. Одним из них станет первоначальный взнос. Он сейчас у некоторых кредитных организаций уже составляет порядка 20 процентов даже по семейной льготной ипотеке. Думаю, можно прогнозировать его рост и до 50 процентов».

Наконец, третьим способом, по словам эксперта, может стать анализ уровня закредитованности. Не секрет, что многие сегодня на первый взнос не копят и не занимают у родственников и друзей, а берут кредиты. Часто — сразу несколько в разных банках. Таких заемщиков банки тоже будут отслеживать через общие базы информации и, если количество или величина взятых кредитов превысит определенные нормативы — отказывать им в ипотеке.

«Центробанк в конце ноября уже обновил лимиты по выдаче кредитов заемщикам с высокой долговой нагрузкой, — отметил вице-президент РГР. — А с 1 января 2025 года появится еще и ипотечный стандарт. Сейчас некоторые формулировки из него являются рекомендательными, однако уже совсем скоро они перейдут в категорию обязательных. Все это дополнительно снизит возможности потенциальных заемщиков».

Что остается делать в такой ситуации? Выбор, констатировал собеседник издания, невелик: либо все же пытаться копить (в том числе пользуясь ситуацией, ведь повышаются ставки не только по кредитам, но и по вкладам) и ждать лучших времен, либо попытаться воспользоваться старыми схемами с постепенной покупкой, но только при наличии собственного жилья.

Как менялись ставки по ипотеке?

Между тем ключевая ставка за этот год в России повышалась уже четыре раза — с 16 до 21 процента. А вслед за ней неуклонно росли и ставки по ипотеке. Так, на сегодняшний день, согласно данным экспертов, она достигает 25 процентов годовых, а среднее значение на конец октября закрепилось на 18,82 процентах годовых.

В конце же предыдущего года средняя ставка равнялась 10,1 процента, что соответствовало ключевой ставке 7,5-16 процентов. Период же, когда ставка почти не росла, за последние годы был только в 2020-м и 2021-м, тогда средневзвешенное значение установилось на уровне 8,4 и 8,3 процента соответственно.