Дольщиков хотят защитить от застройщиков-шантажистов

Застройщики нашли лазейки в законодательстве, позволяющие им при затягивании сроков сдачи многоквартирного дома возвращать средства участникам долевого строительства, чтобы продать квартиры новым покупателям, но уже по более высокой цене. Предупредить возможные злоупотребления можно, если автоматически продлевать действие счетов эскроу при переносе сроков сдачи новостроек.

Такой законопроект сейчас направлен на согласование в Минстрой, ЦБ и Минфин, и, скорее всего, уже в ноябре он будет внесён в Государственную Думу, отметил в интервью «Парламентской газете» автор документа, глава думского Комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Эксперты положительно оценивают инициативу, однако считают необходимым оставить дольщикам право самостоятельно выбирать — оставлять или нет деньги на счету эскроу в случае, если застройщик отстал от графика.

Для чего нужны специальные счета

Строительная отрасль перешла на новый принцип проектного финансирования с 1 июля 2019 года, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков По состоянию на май текущего года в этом статусе оставались ещё 158 тысяч человек.

Построить многоквартирный дом на средства дольщиков и приобрести в нём квартиру сегодня возможно только при участии уполномоченного банка. Все деньги участников долевого строительства зачисляются не напрямую застройщику, а на специальный банковский счёт эскроу. Получить их девелоперы могут только после передачи квартир покупателям.

В Госдуме подготовили проект, защищающий дольщиков от уловок застройщиков

При этом строительство жилых домов ведётся на заёмные средства, стоимость которых, в свою очередь, зависит от количества заключённых договоров. Чем больше дольщиков участвует в проекте, тем меньше банковский процент и, соответственно, стоимость строительства.

По данным ДОМ.РФ, со счетами эскроу сегодня работают уже 2735 застройщиков, в формате проектного финансирования возводится более 7 тысяч многоэтажных домов. Общий объём средств, размещённых на счетах эскроу, на 1 сентября составил 2,6 трлн рублей.

Только в Москве за девять месяцев текущего года зарегистрировано более 67 тысяч договоров долевого участия с использованием этого механизма. Это почти в три раза больше, чем годом ранее, сообщается на сайте столичного управления Росреестра.

Что предлагают в Госдуме

И хорошо, что эти поправки обсуждают и планируют внести уже сейчас, когда лазейка ещё не получила широкого распространения среди недобросовестных застройщиков, считает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Фёдор Выломов. «В данном случае работа идёт на предупреждение разрастания проблемы, — уточнил эксперт. — У нас стоит задача полностью решить вопрос с обманутыми дольщиками до 2024 года. Именно поэтому правовая защита интересов дольщиков — во главе угла. Такая лазейка может привести к созданию новой группы пострадавших — «дольщики с отложенными обязательствами застройщика», чего нельзя ни в коем случае допустить».

Казалось бы, все нюансы законодателями были учтены при принятии поправок, защищающих дольщиков, однако некоторые лакуны в правовом поле всё же сохранились. Благодаря этому недобросовестные застройщики могут наживаться на дольщиках даже в условиях проектного финансирования. Оказывается, что при некоторых обстоятельствах им выгоднее вернуть средства участникам долевого строительства, замороженные на счетах эскроу, и заплатить штрафы, рассчитывая после получить более солидный прибыток.

«Сегодня счета эскроу привязаны к договору долевого участия, где оговаривается срок сдачи объекта и различные санкции за их срыв, — напомнил Анатолий Аксаков. — Но бывают ситуации, когда сроки строительства жилья затягиваются. При этом в договорах по счетам эскроу прописано, что деньги должны возвращаться дольщику в случае невыполнения застройщиком обязательств перед владельцем счёта. Строители этим пользуются».

Если дом не сдан, а дольщики начинают возмущаться, застройщики предлагают забрать им деньги и даже выказывают готовность выплатить штрафы. Потому что им выгоднее продать жильё, уточнил депутат. И тем дороже, чем выше степень готовности дома. Продав «высвободившиеся» квадратные метры, девелоперы «окупают затраты и штрафы и остаются ещё с прибылью».

Для исключения в принципе подобных ситуаций Анатолий Аксаков предлагает автоматически продлевать счета эскроу, даже если дом вовремя не сдан. При этом все обязательства застройщика перед дольщиком в рамках договора ДДУ продолжают действовать, и, если возникнет необходимость, дольщики смогут взыскать с девелопера неустойку за проволочку.

Читайте также:

• Когда окончательно разрешится проблема обманутых дольщиков • Когда же наконец жилье станет доступным? • Пять основных видов мошенничества с недвижимостью

По словам депутата, законопроект уже подготовлен и направлен на согласование в Минстрой, Центробанк и Минфин. «Как только получим согласование, сразу внесём на рассмотрение Государственной Думы. Надеемся, что это произойдёт в ноябре», — уточнил Аксаков. Глава комитета добавил, что пока злоупотребления не носят массовый характер, «в основном застройщики свои обязательства выполняют».

Дольщикам нужно оставить право выбора

Член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков считает инициативу полезной, так как у застройщиков действительно есть возможность хитрить, «хотя и не все ею пользуются».

«Тут, правда, нужно учитывать ряд моментов. Ведь выгода отказаться от денег дольщика у застройщика появляется только на растущем рынке. И второе: у человека, который приобрёл право на квартиру в строящемся доме, сохраняется и право обратиться в суд и рассказать, что его понуждают расторгать договор», — пояснил эксперт.

Также Константин Барсуков считает правильным увязать автоматическую пролонгацию договора с волей самого дольщика — оставлять деньги на счету эскроу или забирать их, если застройщик не уложился в сроки строительства.

«Ведь представьте, что происходит. Объект не построен, и наступил момент, когда человек мог бы получить деньги обратно. А если он захочет выйти из проекта? Просто жизненная ситуация такая, что ждать дальше не готов — конъюнктура рыночная изменилась, цены на недвижимость упали. В конце концов он не виноват, что застройщик не уложился в сроки», — отметил эксперт.

Фонд защиты прав дольщиков сможет быстрее достраивать дома

Механизм, по словам Барсукова, может работать таким образом: если дольщик при наступлении права на прекращение договора на счет эскроу не обратится в течение месяца в банк с требованием возврата денег, то такой договор будет считаться автоматически продлённым.