Что нужно знать о законной сдаче квартиры в аренду

Гражданский кодекс позволяет собственникам сдавать квартиру на любой срок, оформив договор найма и уплатив соответствующий налог. Большинство зарегистрированных самозанятых честно на этом зарабатывают деньги. Однако сдавать в аренду апартаменты сегодня им запрещает закон. Поэтому нежилые помещения предоставляются в пользование нелегально, соответственно, бюджет не получает причитающиеся со сделок налоги. На площадке Восточного экономического форума 6 сентября президент Владимир Путин согласился с тем, что недоразумение нужно исправить. «Парламентская газета» разбиралась, как, в принципе, сегодня можно сдавать жилье в аренду на законных основаниях.

Самозанятым это нужно разрешить

Сегодня сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности, ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4  процента, что в три раза меньше, чем НДФЛ. Как пояснила «Парламентской газете» замглавы думского Комитета по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева, доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают под налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.

В январе 2021 года Минфин на этот счет дал подробное разъяснение, согласно которому самозанятые не могут сдавать внаем апартаменты и при этом применять низкую ставку налога на профессиональный доход. В письме от 7 декабря 2020 года № 03-11-11/106478 Минфин напоминает, что объектом налогообложения НПД не могут быть доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды (найма) жилых помещений.

Напомним, что жилым считается изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ). Апартаменты в этот список не входят.

Пока не входят. Президент «Опоры России» Александр Калинин 6 сентября на заседании президиума Госсовета по вопросу развития туризма в РФ, который проходит на площадке Восточного экономического форума, отметил, что в части регионов построено большое количество апартаментов, которые самозанятые не могут легально сдавать в аренду.

«Если бы им разрешили, они бы смогли сдавать апартаменты легально и хотя бы какую копеечку платить в региональный бюджет», — цитирует ТАСС руководителя общественной организации.

Глава государства согласился, что экономического смысла разделять квартиры и апартаменты при сдаче в аренду нет. «Давайте мы отметим в перечне поручений, которые сейчас готовим», — приводит агентство слова Путина.

Варианты сдачи жилья в аренду

Вопросы сдачи жилья в аренду сегодня регулируют Гражданский и Жилищный кодексы. В первом закреплено общее право собственников сдавать квартиры в аренду. Во втором уточняется, что это возможно на основании договора найма («аренда» — термин, который используется при сдаче помещения юридическому лицу) или договора безвозмездного пользования. Также здесь отмечено, что собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, а также правила пользования жилыми помещениями.

По Гражданскому кодексу собственник должен предоставить нанимателю пригодное помещение и доступ к коммунальным услугам, в том числе ремонт всех кранов, труб и прочего оборудования. Он также устанавливает предельный срок заключения договора найма — пять лет. Минимальной планки нет.

Наименее выгодный вариант — это оплата НДФЛ со сдачи квартиры. Он составит 13 процентов.

Читайте также:

• Семейную ипотеку предложили расширить на «вторичку» • Поехавшая крыша поможет быстрее получить новую квартиру • Ипотечную недвижимость нужно регистрировать по особым правилам

Но можно зарегистрировать ИП. В этом случае можно применять упрощенную систему налогообложения или оформить патент. В первом случае размер отчислений составит 6 процентов от доходов. Во втором — тоже 6 процентов, но не от реального дохода, а от предполагаемого (зависит от цены квартиры). Также необходимо подавать налоговую декларацию и отчетность.

Более экономически оправданный вариант — зарегистрироваться самозанятым и выплачивать 4 процента для доходов, полученных от физлиц, и 6 процентов для доходов от компаний и ИП. Любые операции, от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога, проводятся оперативно через мобильное приложение «Мой налог».

Какие нюансы следует учесть

Сдавать квартиру по правилам несложно, ранее рассказала «Парламентской газете» эксперт по недвижимости Алина Лаврухина. Начать зарабатывать на этом можно как самостоятельно, так и обратившись в агентство недвижимости, которые сегодня предоставляют услуги по поиску арендаторов, объяснила она. Оформив договор доверительного управления, можно избавить себя и от бумажной волокиты — ею, а также другими вопросами, например уборкой, займутся специалисты.

«Собственник может разместить объявление на популярных сайтах. Со временем у него сформируется рейтинг, появятся отзывы клиентов, что позволит привлекать больше гостей и сделать цену аренды немного выше», — добавила Алина Лаврухина.

Следует помнить, что с 2019 года закон запрещает использовать квартиры для оказания гостиничных услуг. Для организации хостела теперь квартиру нужно переводить из жилого помещения в нежилое и соблюдать некоторые требования — помещение должно иметь отдельный вход и пожарные системы.

«Закон был принят, чтобы обеспечить комфорт соседей в многоквартирном доме, — объяснила «Парламентской газете» депутат Госдумы Галина Хованская. — Потому что, когда в квартиру постоянно въезжают и выезжают новые люди, они используют общее имущество, лифты, часто не соблюдают чистоту, курят в подъезде, шумят. С владельца жилья за это не спросишь — он либо там не появляется, либо говорит, что не отвечает за жителей».