Что будет с ценами на квартиры после отмены льготной ипотеки
Застройщики обещают покупателям различные схемы, облегчающие покупку жилья
Рынок недвижимости в России ждут серьезные перемены после завершения программы льготной ипотеки. Эксперты «Парламентской газеты» прогнозируют на первое время сокращение спроса на квартиры, которое, однако, не приведет к коллапсу, поскольку застройщики предложат различные инструменты, облегчающие покупку: отсрочку первоначального взноса, траншевую ипотеку, субсидируемую ставку и так далее. Не стоит ожидать и падения цен — к этому нет предпосылок. Вторичка по цене не догонит новостройки, хотя тоже неспешно пойдет в рост.
Застоя не будет
Программа льготной ипотеки на новостройки под 8 процентов годовых, запущенная в мае 2020 года, закончится 1 июля. Она стала одной из самых востребованных госпрограмм, и хотя из-за нее взлетели цены на недвижимость, она позволила многим решить квартирный вопрос. Теперь государство перейдет к адресному жилищному кредитованию: сохранятся семейная, сельская, дальневосточная и арктическая, IT-ипотека, ипотека для участников СВО и жителей Новороссии. Но останутся ли прежними нынешние ставки, станет ясно из постановления Правительства, которое ожидают в ближайшее время.
Обилие льготных программ не догонит по массовости ипотеку на новостройки, но и не позволит рынку замереть. Представитель крупной строительной компании Санкт-Петербурга Юлия Ружицкая рассказала «Парламентской газете», что в 2024 году в проектах застройщика доля семейной ипотеки составляла 50-55 процентов, IТ-ипотеки — 10-15 процентов. «Дальнейшее перераспределение долей будет зависеть от новых условий для льготных программ. С высокой степенью вероятности условия их получения будут дополнены. Например, сегодняшняя семейная ипотека доступна для семей с детьми, родившимися до 31 декабря 2023 года, и не учитывает первенцев, появившихся в 2024 году», — отметила Ружицкая.
Она не исключает, что могут появиться и новые виды льготных ипотек. Например, для родителей-студентов на покупку первого жилья по аналогии с субсидией на образование.
«Мы фиксируем запрос от крупных работодателей на отраслевую ипотеку, когда компании частично компенсируют своим сотрудникам затраты на первоначальный взнос или часть процентов по ипотеке в обмен на получение налоговых льгот от государства. А учитывая тот факт, что забота компаний о своих сотрудниках выходит сегодня на высокий уровень, этот тренд может нарастать», — подчеркнула Ружицкая.
Гендиректор казанского агентства недвижимости Анастасия Гизатова напомнила, что что IT-ипотека действует до конца декабря, работает сельхозипотека, семейная ипотека продлена до 2030 года, но будет видоизменена, подключается ипотека на ИЖС, поэтому «никакого коллапса не произойдет».
Спрос на жилье просядет
Все наши эксперты сошлись во мнении, что первое время рынок ожидает сокращение спроса на жилье. Анастасия Гизатова считает, что это не станет катастрофой для застройщиков, поскольку за апрель — июнь они перевыполнили планы продаж квартир и спокойно могут пожинать плоды этого еще несколько месяцев. «Более того, вышли на сделки те, кто даже не планировал. Весь отложенный спрос и весь спрос будущего полугода уже реализовался. И, если сейчас скажут, что льготная ипотека продолжается, мы уже не увидим такой активности, потому что все по сусекам поскребли, собрали деньги со всех заначек и вложили в недвижимость», — сказала «Парламентской газете» эксперт.
Член Российской гильдии риэлторов Константин Барсуков добавил, что застройщики всерьез подумывают о сокращении количества возводимых объектов. «Раз спрос меньше — надо меньше строить. Зачем им закладывать что-то новое? Будут продавать то, что есть, экономить деньги. Поэтому в будущем мы можем увидеть еще и дефицит жилья», — предположил Барсуков.
Юлия Ружицкая отметила, что из-за высокого первоначального взноса и ставок ипотеку смогут взять только те, кто имеет хороший стабильный доход. «Поэтому с рынка уйдут покупатели, у кого нет накоплений в нужном размере для получения жилищного кредита», — пояснила она.
Предложат схемы
Чтобы оживить рынок и стимулировать спрос, застройщики будут предлагать различные программы и схемы, которые облегчат приобретение жилья. Юлия Ружицкая напомнила, что строительные компании уже используют такие программы, как ипотека траншами, ипотека на аккредитив, ипотека в рассрочку, субсидированная ставка. «Я вижу большую перспективу для застройщиков в том, чтобы работать с банком, который выдает проектное финансирование», — сказала эксперт.
В том, что девелоперы придумают обходные пути, уверена и Анастасия Гизатова: «Появятся различные схемы. Многие застройщики будут предлагать отсрочку платежа или фиксированный платеж и говорить клиентам, что потом, когда ставка рефинансирования снизят и коммерческая ипотека станет более приемлемой, будете переходить на нее».
Новостройки дешеветь не планируют
А вот надежды на снижение цен на недвижимость из-за отмены льготной ипотеки, увы, напрасны. «Все ждут, что цены упадут, — нет, не упадут, потому что инфляция только набирает обороты, у людей достаточно много денег на руках и на вкладах в банках, и получается, что недвижимость и ипотека — это единственный способ сохранения денежных средств. Плюс у строительного сектора достаточно сильное лобби», — считает Гизатова.
Согласен с этим и Константин Барсуков: «Надежда на снижение цен ни на чем не основана, кроме представления людей, что раз ипотека дорогая — цены должны падать. Это все не так. Яркий пример тому — вторичка. Стоимость ее упала в 2022 году, но с того момента, несмотря на то что ставки по ипотеке высокие с октября прошлого года, цены на вторичку не снижаются».
Вторичка пойдет вверх
Льготная ипотека на новостройки создала большой ценовой разрыв между первичным и вторичным жильем. И он будет сокращаться.
Константин Барсуков считает, что на вторичном рынке есть потенциал для роста стоимости. Пока его сдерживали высокие ставки по ипотеке, но у людей есть противовес — высокие ставки по депозитам. «Они точно так же помогают гражданам накопить деньги на покупку жилья, как и ипотека, которая позволяла купить жилье. Понятно, что людей, которые действуют через депозит, не так много, как тех, кто берет ипотеку, но эта статистика не учитывает вкладчиков, которые разбивают сумму депозитов, чтобы попасть под страхование вкладов, — рассказал Барсуков. — Например, есть у человека 10 миллионов, и он оформляет несколько вкладов, чтобы, если что случится, он получил компенсацию».
По его мнению, рост цен на вторичку будет медленный, начнется осенью и достигнет пика в декабре. «Я думаю, что он не будет больше, чем инфляция. По году это 8 процентов. Вероятнее всего, что за полгода набежит процентов 5-6», — предположил эксперт.
Он добавил, что человек, который покупает квартиру на вторичном рынке, провоцирует целую цепочку покупок и продаж. И это в итоге тоже создает потенциал для роста цен.
Читайте также:
5118
