Риски дольщиков защитит специальный фонд

Поправки в Закон «Об участии в долевом строительстве» поступили в Госдуму из Правительства 1 апреля. Они призваны дополнительно защитить права граждан участников долевого строительства. Теперь в случае банкротства застройщика с ним будет рассчитываться  Компенсационный фонд долевого строительства.

По состоянию на конец марта в России зарегистрировано около четырёх тысяч застройщиков, которые привлекают средства дольщиков. Теперь им  необходимо перечислять в Компенсационный фонд взносы с каждого договора   долевого строительства, заключённого с физическим лицом.

«Цель фонда — защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, обязательства перед которыми не исполняются застройщиками», — говорится в постановлении Правительства, которое было выпущено в декабре прошлого года. Величина взносов будет устанавливаться кабмином из расчёта базовой ставки, которая может меняться в зависимости от надёжности застройщика (его кредитоспособности, финансовой устойчивости и других критериев).

При этом саму базовую ставку Правительство сможет изменять не чаще одного раза в год. Договор с дольщиком будет зарегистрирован только после того, как соответствующие взносы от застройщика поступят в Компенсационный фонд. «Предлагаемые законопроектом изменения позволят установить эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, повысят гарантии такой защиты, что, в свою очередь, приведёт к росту строительства жилья и, соответственно, к улучшению жилищных условий граждан», — говорится в пояснительной записке Правительства.

Следует заметить, что за время подготовки законопроекта (его концепция впервые обсуждалась на парламентских слушаниях в Совете Федерации в декабре 2016 года) из него исчезли наиболее спорные положения, касающиеся слишком больших полномочий создаваемого фонда, например возможность банкротить застройщика, если тот проводит рисковую политику. Однако нерешённых вопросов, полагают эксперты, остается всё ещё немало. На первый взгляд создание компенсационного фонда в долевом строительсве вполне вписывается в классическую схему страхования ответственности, которая уже широко применяется в нашей стране, например, в банковской сфере (деятельность Агентства по страхованию вкладов) или в сфере туризма (страхование ответственности турфирм страховыми компаниями). В долевом строительстве система страхования также действует. Поправки об этом  в закон об участии в долевом строительстве  приняты всего год назад. Система только начала внедряться и, хотя это происходит непросто, эксперты считают, что положительные результаты  есть.

Появление на рынке Компенсационного фонда, созданного Правительством, фактически полностью изменяет эту систему, поскольку все застройщики теперь обязаны страховаться через фонд. С этим будут связаны трудности в деятельности фонда на начальном этапе.  Вопросы  «разведения» этих двух систем страхования предстоит обсудить депутатам в скором времени.

При этом часть экспертов считает, что частные компании-страховщики, действующие сейчас на рынке, могут работать вместе с Компенсационным фондом. Застройщик таким образом страхуется у страховых компаний (как это происходит сейчас), при этом сами страховщики становятся платёжными агентами Компенсационного фонда, то есть перечисляют организации собранные деньги, тем самым перестраховывая свои риски. 

Ещё более сложный вопрос, куда   денутся  сделанные ранее застройщиками взносы   в страховые компании. 

По законопроекту будет назначен один комитет-исполнитель и не менее трёх комитетов-соисполнителей, сообщили в аппарате Госдумы. Принять законопроект предполагают в весеннюю сессию.

По мнению члена Комитета Госдумы по экономической политике Алексея Веллера, интересы дольщиков защищать необходимо. И многие поправки, которые вносились в закон о долевом строительстве, были разумными и направленными на создание такой защиты.

«Речь идёт об увеличении уставного капитала застройщика и   обязательном страховании, — сказал «Парламентской газете» законодатель. — В принципе это закрывает все потенциальные проблемы.  И здесь мы видим сочетание социальной ответственности бизнеса с рыночными механизмами. А вот поправки в закон, которые внесло Правительство на этот раз, содержат как раз нерыночные механизмы. По-моему  неправильно, когда   добросовестные застройщики платят за одного недобросовестного. Это приведёт к разгильдяйству, а не к ответственности».

По мнению депутата, ещё один  важный вопрос — величина взносов. «Ранее  шла речь об одном проценте  от суммы каждого договора с дольщиком.  Один процент для регионального застройщика, кстати, немалая сумма. Сейчас они частным страховым компаниям платят меньше.  Кроме того, если проводить аналогию с Агентством по страхованию вкладов, то туда выделяют деньги не только банки, но и государство. А Компенсационный фонд будет собирать деньги только с застройщиков, при этом ставки взносов, согласно тексту законопроекта, могут повышаться раз в год. Всё это вряд ли будет способствовать развитию долевого строительства в стране, особенно когда речь идёт о региональных строительных компаниях», — рассказал Алексей Веллер.