СРО на нашу собственность

В «Парламентской газете» Общественная палата России провела нулевое чтение законопроекта, позволяющего оказывать посреднические услуги при купле-продаже недвижимости только агентствам, являющимся членами саморегулируемых организаций (СРО). Законодатели пытаются обезопасить россиян от недобросовестных  маклеров, которые не могут гарантировать клиенту чистоту и безопасность сделки. Решит ли эту проблему СРО, учитывая, что всего месяц назад этот институт ликвидировали в сфере государственной кадастровой оценки недвижимости именно из-за многочисленных ошибок со стороны членов профобъединений?

Законопроект, разработанный группой депутатов «Справедливой России», предполагает, что все риелторы должны будут проходить аттестацию, сдавать экзамены, вступать в СРО и материально отвечать за свои ошибки. В частности,  убытки или имущественный вред, причинённые клиенту по вине посредника, подлежат возмещению за счёт его имущества, страховых выплат по договору обязательного страхования ответственности или из средств компенсационного фонда СРО.

Маклеров возьмут на карандаш?

По словам одного из авторов законопроекта, члена Комитета Госдумы по бюджету и налогам Дмитрия Ушакова, документ направлен на защиту интересов граждан, так как будет способствовать ликвидации так называемого чёрного рынка риелторских услуг, который, по разным оценкам, составляет порядка 80 процентов от всего объёма сделок с недвижимостью. Кроме того, появится единый реестр риелторов, в котором можно будет проследить за репутацией специалиста, предлагающего свои услуги.

- Любой гражданин, который решил обратиться к риелтору, сможет открыть сайт и узнать, внесён ли тот или иной агент в реестр, застрахована ли его ответственность, подтвердил ли он свою аттестацию, — пояснил депутат.

Сегодня же, обращаясь к посреднику, клиент сильно рискует, так как не может быть до конца уверен в честности и квалификации риелтора.

- Документ, безусловно, является социально значимым, — признаёт председатель Комиссии Общественной палаты РФ по общественному контролю, общественной экспертизе и взаимодействию с общественными советами Лидия Михеева. — Так или иначе, с арендой или покупкой жилья сегодня хотя бы раз сталкивался почти каждый россиянин. В то же время из-за отмены в 2002 году обязательного лицензирования сейчас практически невозможно посчитать количество работающих в стране риелторов.

Страховка не даёт гарантий

Эксперты признают, что обязательное страхование ответственности риелтора позволило бы резко снизить риск клиента оказаться обманутым. Страховщиков такая инициатива, безусловно, обрадовала, ведь сейчас такие договоры — дело сугубо добровольное и не слишком популярное на рынке.

Однако,  по мнению члена научно-консультативного совета при Общественной палате Дмитрия Журавлёва, подобные  новеллы нужно вносить крайне осторожно, может, даже отдельным законом.

- Это вызовет всплеск мошенничества, — убеждён он. — Только  огромными усилиями всего профессионального сообщества страховщиков и государства удалось преодолеть эту беду в сфере ОСАГО. Когда полис превратился фактически в пропуск на дорогу, многие автомобилисты платили любым сомнительным фирмам, не рассчитывая на страховые выплаты. Лишь бы гаишники не придрались. Очень опасаюсь, что нечто подобное произойдёт и  при сделках с недвижимостью.  

Кроме того, установленный в законопроекте размер страхования гражданской ответственности маклера  - 300 000 рублей — не сможет покрыть убытки от  риелторских услуг, если профессиональная ошибка привела, скажем, к потере единственного жилья заказчика.

Наконец, создание института саморегулирования для риелторов может привести к удорожанию их услуг.  Ведь им  нужно будет как-то «отбивать» средства, потраченные на взносы и создание компенсационных фондов. Сейчас комиссия  посредника на первичном рынке жилья  составляет от 1,5 до 4 процентов от стоимости недвижимости, на вторичном — до 3 процентов.

- Законопроект не исключает, что за рамками легального рынка сделок с недвижимостью останутся те, кто не захочет войти в СРО, — отметила Лидия Михеева. — Это, конечно, незаконно, но ответственности пока никакой нет. Да и кто за этим будет следить?

Необходимо концептуальное решение

Собственно, для клиента риелторской конторы не так важно, есть ли у посредника аттестат соответствия и состоит ли он в СРО. Заказчика в первую очередь интересует, чтобы сделка была безопасной и он не лишился бы денег и единственного жилья. А этого сегодня не может гарантировать никто, заявила Лидия Михеева.

Росреестр фактически лишь фиксирует переход права собственности на недвижимость, но не проводит правовую проверку. В подавляющем количестве сделанные в нём записи не отражают все притязания на жильё со стороны других лиц. Поэтому «чистая» сделка спустя несколько лет может быть признана ничтожной, когда права на купленную квартиру заявит, к примеру, близкий родственник продавца. И суд не сможет защитить добросовестного приобретателя.

Как рассказал профессор ВШЭ Роман Бевзенко, в Европе за юридической чистотой сделок с недвижимостью исторически следят нотариусы. В случае ошибки они без вопросов возмещают ущерб своему клиенту. В Великобритании за это отвечает регистрационный орган, который берёт за возможный риск большую пошлину. В США традиционно страхуют безопасность сделки. Россия же не примыкает ни к какой из этих схем.

- Пока не будет решён этот концептуальный вопрос, требовать что-то от риелтора бессмысленно, — подчеркнула Лидия Михеева. 

Общественная палата порекомендовала  законодателям доработать  документ, прописав в нём положения о правах и обязанностях агентов при заключении сделок с недвижимостью. Кстати, Правительство этот законопроект также  не поддержало. По его мнению, деятельность риелторов сегодня и так регламентируется  Гражданским кодексом и Законом «О саморегулируемых организациях».