Налог на недвижимость вступает в права

С 2015 года налог на недвижимость в России будет считаться по-новому. Раньше он зависел от инвентаризационной оценки БТИ, которая в десятки раз ниже рыночной, теперь — от кадастровой стоимости, близкой к рынку. Окончательную ставку налога в каждом субъекте РФ установят региональные депутаты. Впереди всех, как всегда, оказались Москва и Подмосковье. Здесь уже утвердили ставки нового налога, и теперь, например, за московскую трёхкомнатную квартиру в 78 квадратных метров, оценённую в 10 миллионов рублей, каждый год нужно будет отдавать 0,1 процента кадастровой стоимости, то есть около десяти тысяч рублей. Раньше платить приходилось не более пятисот рублей.

Не так всё плохо

Для разных видов жилья в федеральном законе предусмотрены специальные льготные вычеты. Платить налог не нужно будет за 20 квадратных метров в квартире, за 10 квадратов в комнате и за 50 квадратных метров в частном доме. И это совсем не мелочь: вместо 78 квадратов заплатить налог нужно будет за 58, а владельцев небольших домиков и вовсе освободят от выполнения финансовых обязательств перед государством.

Также платить налог не придётся инвалидам I и II группы, Героям Советского Союза и Героям Российской Федерации, ветеранам-чернобыльцам, родителям и супругам военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, и многим другим льготникам.

Исходя из этих послаблений реальные выплаты, по оценкам экспертов, не увеличатся примерно у трети жителей столицы. Как правило, это владельцы обычных «панелек» в новостройках у МКАДа и на территории «Новой Москвы» и льготники.

Тяжело будет владельцам недвижимости в историческом центре города, которые родились в этих квартирах, а потом получили их по наследству. Кадастровая стоимость такой недвижимости окажется в десятки раз выше инвентаризационной. Например, цена двухкомнатной «сталинки» в районе Садового кольца по БТИ составляет около пятисот тысяч рублей, а по кадастру её могут оценить и в два десятка миллионов рублей. Платить в этом случае придётся по тридцать тысяч налога в год, и если денег не хватит, то со временем людям придётся сдавать внаём или продавать родную квартиру.

Собирать налог по-старому с инвентаризационной стоимости можно будет до 2020 года — до тех пор, пока в каждом конкретном регионе не завершится кадастровая оценка недвижимости. Регионы, которые всё-таки перейдут на расчёт налога по новым правилам, увеличивать нагрузку на кошельки россиян станут постепенно в течение пяти лет. Помимо Москвы и Московской области к введению налога в обозримом будущем готовятся около десяти регионов страны.

Кто и как оценивает

К слову сказать, власти многих регионов приветствовали изменение системы расчёта налога на недвижимость — ведь теперь они смогут собирать больше денег, которые пойдут в местные бюджеты.

Сложнее всего будет тем людям, которые вдруг выяснят, что кадастровая стоимость их квартиры оказалась выше рыночной. Судя по отзывам экспертов, таких историй в следующем году будет немало, потому что сложная методика проведения кадастровой оценки не учитывает большого количества разных нюансов. Оценщикам часто не хватает информации из государственного кадастра недвижимости, а ещё иногда они вынуждены прислушиваться к мнению властей и устанавливать в некоторых районах повышенные цены, чтобы повысить сбор налогов с состоятельных людей.

Ситуации бывают самые разные. В одном и том же доме могут запросто оказаться две совершенно одинаковые квартиры по разной цене, причём оценщики вряд ли смогут внятно объяснить, почему так получилось.

Рынок жилья не стоит на месте. Он подвержен постоянным колебаниям, и поэтому, купив или взяв в ипотеку квартиру, по цене, близкой к кадастровой стоимости, через полгода можно обнаружить, что она упала на 10-15 процентов. В этом случае доказать чиновникам, что цена пошла вниз, будет практически невозможно, а платить налог придётся не с рыночной, а с более высокой кадастровой стоимости.

Ещё кадастровая оценка абсолютно не учитывает перспективные планы развития микрорайонов. В одном случае строительство новой дороги или станции метро может привести к увеличению стоимости квадратного метра. Если же трасса пройдёт прямо под окнами, то цена квартиры резко упадёт, но в этом случае оценщики могут посчитать, что из-за улучшения транспортной доступности стоимость недвижимости только увеличилась.

P.S. В ближайшее время налог на недвижимость могут ввести в республиках Бурятия и Башкортостан, в Архангельской, Волгоградской, Вологодской, Новосибирской, Ростовской областях.

цифры

Сколько платить москвичам (в процентах от кадастровой стоимости):

0,1% если цена квартиры не превышает 10 миллионов рублей;

0,15% если цена недвижимости 10-20 миллионов;

0,2% если цена 20-50 миллионов;

0,3% если цена не превышает 300 миллионов;

2% если цена более 300 миллионов рублей.

мнение

Андрей Макаров

председатель Комитета Государственной Думы по бюджету и налогам:

- В основе изменения налога на недвижимость лежит список поручений Президента Российской Федерации, и все льготы по этому налогу будут сохранены в полном объёме.

Если у человека две, три, четыре квартиры, то не облагаемые налогом метры можно будет выбрать только на один объект недвижимости.

Мы понимаем, что методы массовой оценки могут давать серьёзные разбросы по цене, возможны ошибки, поэтому у каждого гражданина есть право обжаловать решение в суде. Естественно, если выяснится, что человек уплатил больше денег, чем было нужно, то разница будет возвращена.

Как проводится кадастровая оценка недвижимости

По Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» полномочиями по проведению кадастровой оценки наделены субъекты Российской Федерации. Они должны проводить её не реже чем один раз в пять лет. Для проведения оценочных работ создаётся оценочная комиссия, в состав которой, помимо представителей власти, должны входить члены саморегулируемых организаций оценщиков и представители Национального совета по оценочной деятельности.

При проведении кадастровой оценки учитываются:

характеристики недвижимости: год постройки, площадь, качество строительного материала, этажность, вид из окна и общее состояние недвижимости;сегмент объекта недвижимости — коммерческий, производственный или жилой;расположение объекта недвижимости, его удалённость от центра города или населённого пункта;транспортная доступность, близость к основным автомагистралям, железнодорожной станции или метро;экономическая ситуация в субъекте РФ;величина региона;уровень среднемесячной зарплаты в регионе.

Встретимся в суде

На основании закона об оценочной деятельности физические и юридические лица могут оспорить результаты кадастровой оценки в специальной комиссии по рассмотрению подобных споров или в арбитражном суде.

Для пересмотра кадастровой стоимости в комиссию нужно предоставить следующие документы:

заявление о пересмотре кадастровой стоимости;кадастровый паспорт объекта недвижимости;нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости;документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, которые использовались для определения кадастровой стоимости;экспертное заключение членов СРО оценщиков, которое свидетельствует о недостоверности кадастровой стоимости.Если комиссия приняла отрицательное решение, то необходимо обращаться в арбитражный суд, но здесь граждан подстерегает одна большая проблема. Сегодня в России ещё не сложилась единая судебная практика по таким вопросам, и поэтому даже участие независимых оценщиков в этом процессе не гарантирует успеха.

Важно помнить, что арбитраж не будет рассматривать исковое заявление, если истец обратился в суд с просьбой пересмотреть кадастровую стоимость объекта, минуя комиссию по досудебному рассмотрению спора. Кроме того, оспорить результаты кадастровой оценки можно в течение трёх лет с момента, когда заявителю стало известно о нарушении его прав.

Слишком много вопросов остаётся без ответов. Например, не понятно, кто будет проводить переоценку кадастровой стоимости, если все «независимые» оценщики связаны контрактными обязательствами с региональными администрациями и объединены в саморегулируемые организации? Скорее всего, решить проблему завышенной оценки можно будет только в суде. Не случайно по всей стране огромное количество юристов и адвокатов уже развернули рекламную кампанию своих услуг в надежде заработать на запросах по изменению кадастровой стоимости жилья.

комментарий эксперта

Роман Терёхин

руководитель центра «Общественная Дума», член экспертного совета Комитета Государственной Думы по экономической политике, инновационному развитию и предпринимательству:

- Если человек не согласен с кадастровой оценкой, ему нужно идти в арбитражный суд. Но, как показывает практика, суды неохотно пересматривают кадастровую стоимость. Очевидно, что высокие поступления от налога на недвижимость важны для региональных властей. По этой причине судебная практика вряд ли изменится.

Есть два пути решения вопроса в суде. Можно попытаться оспорить некорректность самой методики, доказывать, что она неправильная, что в ней должно быть больше критериев. Но это путь сложный, хотя человек, который так поступит, будет решать не только свою задачу, но и станет заниматься изменением самого подхода к кадастровой оценке недвижимости. Если мы принимаем, что методика разумна, то тогда придётся искать ошибки в расчётах.

Теоретически кадастровую оценку можно пересматривать когда угодно, а практически возможно только в том случае, если на рынке недвижимости произойдут серьёзные изменения.

Кадастр оценивает огромный массив жилья. Это огромная работа, и важно понимать, что в таких случаях государство действует, исходя из экономии ресурсов. Если один раз посчитают и это всех более или менее устроит, то не факт, что произойдёт скорая переоценка. Скорее всего, массово это будут делать настолько редко, насколько возможно, или будут переоценивать по запросу лоббистских групп, которые захотят доказать, что в каком-то конкретном жилом комплексе кадастровая цена должна быть ниже.

глоссарий

Инвентаризационная стоимость недвижимости определялась по специальным коэффициентам и сборникам сметной стоимости строительных работ, принятым Госстроем СССР в 1982-1984 годах. Они, естественно, не учитывали ни престижности района, ни транспортной доступности, ни близости гипермаркетов, школ, детских садов и больниц.

Кадастровая стоимость — рыночная стоимость объекта недвижимости, определённая методами массовой оценки. Учитывает год постройки, площадь, этажность, месторасположение объекта недвижимости, социально-экономическую ситуацию в регионе.

Массовая оценка объектов недвижимости — оценка большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик статистического анализа.

Независимые оценщики кадастровой стоимости выполняют кадастровую оценку по заказу органов госвласти. Являются членами саморегулируемой организации (СРО).

СРО оценщиков — некоммерческая организация, которая создана для регулирования и контроля оценочной деятельности.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создаётся органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории каждого региона.