Тариф на лунный свет

Куда утекают деньги собственников жилья?

Установить минимальный размер платы за содержание и текущий ремонт много­квартирных домов предложили депутаты Челябинской области. В том смысле, что больше платить можно, а меньше — нет. Общественная реакция на внесённый в Государственную Думу законопроект была молниеносной. Документ снова столкнул интересы собственников и управляющих компаний. Люди не хотят платить больше, а жилищные организации уверяют, что получаемых денег на содержание дома не хватает.

Много не мало

Сколько же мы должны платить управляющим компаниям за содержание и текущий ремонт наших домов? Согласно Жилищному кодексу, размер платы определяют сами собственники, если они выбрали способ управления домом. Если нет, то плату устанавливают органы местного самоуправления.

Управляющие компании убеждают жильцов, что именно столько те должны платить, чтобы в подъезде было чисто, стены покрашены, а мусоропровод исправен. Плата исчисляется исходя из площади квартиры и сильно различается по стране. Например, в Карелии собственник может платить два рубля за квадратный метр, на Алтае — шесть рублей, а в Московской области — все 30. Управляющие же компании ратуют за увеличение до 35-50 рублей.

«И 30 рублей за квадратный метр — размер платы явно завышенный, особенно если речь идёт о новостройке, — уверен ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. — Почти с полной уверенностью можно говорить, что управляющая компания, установившая такую плату, заодно с застройщиком». По его словам, регулировать нижний и верхний пределы рыночной по своей сути платы неверно.

Компания-застройщик охотно берёт управление новыми домами на себя. Дело выгодное. Деньги тратятся только на уборку подъезда, вывоз мусора и зарплату консьержек, но собственник зачастую оплачивает и ненужный пока текущий ремонт.

Управляющая компания для избушки

Минимальный перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, утверждённый в 2013 году, на 80 процентов состоит из осмотров. «Что будет выявлено в результате осмотров — никто не знает. А как платить за то, что ещё неизвестно, нужно ли делать? — говорит Дмитрий Гордеев. — Жилищный кодекс позволяет в договоре между управляющей компанией и собственниками указывать не фиксированную сумму, а порядок изменения платы в зависимости от проводимых работ. А у нас кодекс не читают и по старинке в договорах прописывают фиксированную плату, которой или не хватает, или она завышена».Законопроект, предложенный челябинскими законодателями, предполагает, что минимальный тариф будут устанавливать регио­нальные власти. Логика в этом есть: стоимость услуг и уровень жизни в субъектах Федерации различаются. Вот только регионы такому предложению не обрадовались.

«Любят у нас проблему с федерального уровня спустить на региональный, — саркастически прокомментировала идею председатель комитета Законодательного собрания Республики Карелия по жилищной политике, ЖКХ и энергетике Анна Позднякова. — А законопроект политически некрасивый и неминуемо вызовет общественные возмущения».

В республике, по словам депутата, 70 процентов жилья — это малоквартирные дома, находящиеся в ветхом состоянии. Материальный уровень собственников не позволяет им отчислять на текущий ремонт требуемые суммы. Если установить обязательный размер платежа, то некоторым категориям граждан нечем будет кормить детей, потому что всё уйдёт на оплату текущего ремонта. В некоторых районах республики управляющих компаний нет вовсе, так как ни одна коммерческая организация не хочет связываться с деревянными времянками в лесных посёлках, которые построены 80 лет назад.

Грамотный сутяжник

И такая ситуация с жилищным фондом не только в Карелии. В стране большое количество домов, которыми вообще никто не хочет управлять, хотя муниципальные власти счастливы были бы отдать их в любые руки. А из региональных бюджетов выделяются средства на жилищные субсидии. Их получают 11 процентов домохозяйств.Когда сферу коммунальных услуг частично отдали на откуп коммерческим организациям — управляющим компаниям, заговорили об общественном контроле. Мол, собственник сам должен принимать активное участие в содержании своего дома, требовать с коммунальщиков отчёты по счетам и ярко выступать на собраниях жильцов, во время которых часы тратятся на то, чтобы решить, нужна ли в подъезде консьержка и какие цветы посадить у дома.

Воспитание ответственного собственника стало чуть не первостепенной задачей в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Об этом говорят на всех уровнях власти, об этом грезят общественные организации. Об этом говорится и в пояснительной записке к законопроекту: «В силу отсутствия специальных знаний в решении вопросов тарифного регулирования собственники не понимают, какой размер затрат необходим для содержания дома».

Справедливости ради надо заметить, что некоторые граждане поддались искушению и проявили активность. В управляющих компаниях их с плохо скрываемой иронией называют «грамотными», так как от них одни проб­лемы. «Я не защищаю управляющие компании, — говорит заместитель председателя комитета Алтайского краевого Законодательного собрания по экономической политике, промышленности и предпринимательству Марк Козловский. — Но грамотные собственники часто злоупотребляют своими правами».

Активисты объединяются в инициативные группы или действуют поодиночке. Созывают жильцов, собирают деньги на новую дверь и даже идут в суд, доказывая, что установленный перечень работ не выполняется, а плата за содержание дома явно завышена. Суды обязывают управляющие компании выполнить всё, что перечислено, хотя денег на это, естественно, нет. Собственники меняют управленцев. А штукатурка в подъезде продолжает осыпаться.

«Ну не проснёмся мы вдруг в стране со 140 миллионами ответственных собственников!» — восклицает первый заместитель исполнительного директора Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Александр Козлов. И призывает не упиваться мечтами, а воспитывать ответственность собственника жилья.

Исполнительный директор Национального центра общественного контроля в сфере ЖКХ Светлана Разворотнева и вовсе предложила не бросать слова на ветер, а вступить в наблюдательный совет по своему району и активно контролировать управляющую компанию. Но ведь далеко не все захотят стать грамотными собственниками и провести остаток дней в судах, доказывая, что управляющая компания потратила на покраску стен в подъезде на две тысячи рублей больше, чем заявлено в смете. Большинство россиян и так готовы платить разумные деньги, но за качественные услуги.

Депутаты Законодательного собрания Челябинской области с некоторой обречённостью констатируют, что «в Российской Федерации так и не удалось воспитать ответственного, эффективного собственника, который бы активно участвовал в процессе управления своим домом». И надеются выправить ситуацию, внеся поправки в Жилищный кодекс. Законопроект направлен в Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству. И вероятно, будет представлен к первому чтению, так как вызвал скорее положительную реакцию депутатов профильного комитета.

кстати

Только в октябре в Государственную Думу внесено пять законопроектов, касающихся поправок в Жилищный кодекс.

В том числе предлагается разрешить собственникам жилья использовать средства из фонда капитального ремонта на установку коллективных приборов учёта, а также увеличить пени за более чем трёхмесячную просрочку квартплаты до 1/150 ставки рефинансирования. На сегодня это 0,055 процента от суммы задолженности. Депутаты хотят призвать к ответу управляющие компании за неверно выставленные счета, потому что в квитанциях нередко 100 руб­лей превращается в 1000. Мурманская областная дума выступила с идеей о регистрации протоколов общего собрания собственников жилья в органах государственного жилищного надзора. Это необходимо, поскольку часто документы, фиксирующие решения жильцов, подделываются.

мнение

Галина Хованская

председатель Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству:

- Существует утверждённый Правительством минимальный перечень работ, которые необходимо проводить для того, чтобы поддерживать дом в нормальном состоянии. И это стоит денег. Граждане, конечно, хотели бы вообще ничего не платить. Хотя собственник сам заинтересован в том, чтобы его жильё было в порядке. И не только потому, что просто приятно заходить в чистый подъезд, стоимость квартиры зависит в том числе и от состояния дома в целом.

Поэтому я считаю, что инициатива челябинских коллег правильная и действительно нужно утвердить методику расчёта минимального размера платы за содержание и ремонт многоквартирных домов. Плата в два рубля за квадратный метр, даже учитывая низкий уровень доходов населения в отдельных регионах, не представляется приемлемой. Что можно сделать за такие деньги? Ничего.

Методика расчёта должна учитывать и список работ, и износ жилого фонда. И когда мы поймём, как рассчитывать, тогда можно устанавливать размер обязательного платежа. Очевидно, что содержание ветхого жилья нужно дотировать, собственники сами не справятся. Но нижний порог необходим, чтобы собственники, желая сэкономить, не довели дом до разрушения. Граждане вправе установить больший размер платы, если они хотят получать услуги в большем объёме, поэтому верхней планки по платежам быть не должно. Разговоры же о непрозрачности расходов на содержание дома вызваны скорее нежеланием собственника выяснять, на что же тратятся деньги.